智通財(cái)經(jīng)APP獲悉,12月1日,中指研究院發(fā)布2023年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜。2023年1-11月,TOP100企業(yè)拿地總額10855億元,拿地規(guī)模同比下降6.6%,降幅較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)兩月收窄。TOP100門檻值為32億元,較上年同期下降7億元。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為52.3%。
圖:2022-2023年11月50家代表房企每月拿地總額
數(shù)據(jù)來(lái)源:中指數(shù)據(jù)CREIS(點(diǎn)擊查看)
數(shù)據(jù)范圍:包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋?/p>
從新增貨值來(lái)看,中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地占據(jù)榜單前三位。2023年1-11月,中海地產(chǎn)以累計(jì)新增貨值2292億元占據(jù)榜單第一;保利發(fā)展、華潤(rùn)置地緊隨其后,累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1864億元和1834億元。TOP10企業(yè)2023年1-11月新增貨值總額13442億元,占TOP100企業(yè)的41.7%;TOP100企業(yè)新增貨值門檻為121億元。
受上年低基數(shù)影響,50家代表企業(yè)拿地總額同比增長(zhǎng)36.9%。2023年11月,50家代表房企拿地總額同比增長(zhǎng)36.9%,受10月高基數(shù)影響環(huán)比下滑。分企業(yè)來(lái)看,建發(fā)、保利等央國(guó)企拿地規(guī)模較高,單月拿地金額超70億元,萬(wàn)科、龍湖、大家、綠城、金地等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資。
多城市取消土地限價(jià),少數(shù)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊熱度上升
當(dāng)前多個(gè)城市取消土地限價(jià),恢復(fù)“價(jià)高者得”。根據(jù)中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)有廣州、成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無(wú)錫、天津、長(zhǎng)春、杭州、沈陽(yáng)、鄭州等城市取消了土地限價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,市場(chǎng)旺盛期出臺(tái)的限制性措施正在逐步退出舞臺(tái),新政后市場(chǎng)經(jīng)歷短暫需求釋放后逐步回歸平穩(wěn),取消土地限價(jià)將有助于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)。
從11月土地成交情況來(lái)看,在上年低基數(shù)下22城住宅用地成交面積和總價(jià)同比均有所增長(zhǎng),溢價(jià)率較前四月略有上浮,但整體溢價(jià)率仍處于低位,土地市場(chǎng)熱度仍相對(duì)平穩(wěn)。在房企投資布局仍然審慎之下,疊加年底季節(jié)性因素,優(yōu)質(zhì)地塊普遍競(jìng)拍出高價(jià)的概率較小;而2023年以來(lái)非核心城市或區(qū)域土拍情緒延續(xù)低迷態(tài)勢(shì),短期土拍規(guī)則調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果有限。
從具體城市土拍情況來(lái)看,部分城市有少量地塊熱度較高,其余多底價(jià)成交。11月2日,合肥成交5宗地塊中,2宗溢價(jià)率均超30%;11月20日,成交3宗地,2宗地溢價(jià)率近20%。11月15日,成都成交7宗地中,1宗地溢價(jià)率達(dá)30%,1宗溢價(jià)率17%,其余多底價(jià)成交。11月18日,福州成交11宗地中,4宗溢價(jià)率超過(guò)20%,其中41號(hào)屏西地塊溢價(jià)率達(dá)41%。11月29日,蘇州八批次集中供地中僅園區(qū)奧體地塊溢價(jià)率達(dá)30%,其他外圍地塊均底價(jià)成交。除上述城市外,南京、青島、武漢、重慶、鄭州、廈門、天津等地于11月也進(jìn)行了土拍,但普遍底價(jià)成交。整體來(lái)看,優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度升溫,但分化仍在,非核心地塊多底價(jià)成交。
圖:2023年1-11月22城住宅用地成交情況(市本級(jí))
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核心城市中小房企拿地壓力加大,資金實(shí)力較好的央國(guó)企拿地機(jī)會(huì)增加。當(dāng)下大型房企拿地策略以精準(zhǔn)投資為主,之前在熱點(diǎn)城市尤其是核心區(qū)域地塊普遍競(jìng)拍至搖號(hào),企業(yè)獲取概率均等,若地價(jià)上限取消,企業(yè)憑借資金實(shí)力獲取土地,對(duì)于中小房企而言,資金面多數(shù)承壓,拿地壓力增加;而央國(guó)企資金實(shí)力相對(duì)較好,對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍力度或加大,拿地金額占比或提升。以成都為例,2023年11月溢價(jià)率超過(guò)10%的地塊共3宗,其中2宗均由央國(guó)企摘得,前10月溢價(jià)率超10%地塊共41宗,其中超四成由民企斬獲。
重點(diǎn)區(qū)域及城市房企拿地
從各城市群拿地金額來(lái)看,長(zhǎng)三角地區(qū)領(lǐng)跑全國(guó)。2023年1-11月,長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額2680億元,居四大城市群之首。其中,綠城中國(guó)拿地金額為440億元,位居長(zhǎng)三角企業(yè)拿地金額榜首;京津冀TOP10企業(yè)拿地金額972億元,反超粵港澳大灣區(qū)位列第二;粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額939億元,位列第三。拿地面積來(lái)看,長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地面積以1248萬(wàn)平方米位居四區(qū)域首位。
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看,央企國(guó)企仍是主力。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局,央國(guó)企參與熱度較高,重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企,這與穩(wěn)健型國(guó)央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。
從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看,11月入榜地塊成交金額門檻為25億元。入榜地塊中,晉安區(qū)長(zhǎng)樂(lè)中路東側(cè),晉連路南側(cè),南湖舊改項(xiàng)目出讓地塊一地塊以總價(jià)49億元位居榜首,其中,福州共入榜4宗地塊,總成交金額為126億元;合肥入榜2宗地塊,總成交價(jià)分別為34億元與26億元,廈門、佛山、蘇州、淮安各入榜1宗地塊,總成交價(jià)分別為48億元、47億元、29億元與27億元。