中信證券地產(chǎn)24年投資策略：擺脫了信用困境 房企有望進(jìn)入新的發(fā)展通道

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，擺脫了信用困境，房企有望進(jìn)入新的發(fā)展通道。2022年以后企業(yè)新增的土地儲(chǔ)備成本低，盈利性強(qiáng)，銷售去化好。測(cè)算頭部龍頭央企的銷售額中2022年之后新拿資源的占比已經(jīng)過半。時(shí)間已經(jīng)開始成為部分開發(fā)企業(yè)的朋友。部分開發(fā)企業(yè)可以持續(xù)新購?fù)恋?，和地方政府部門洽商存量低效土地的處置辦法，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。通暢的融資渠道和較強(qiáng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，是企業(yè)在新時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)中做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。

▍中信證券主要觀點(diǎn)如下：

惡性循環(huán)被逐漸打破，行業(yè)越過了信用分水嶺。

2021年下半年以來，行業(yè)中越來越多企業(yè)遭遇了債券收益率上行，融資性現(xiàn)金流流入驟然從緊，最后走向債務(wù)重組的信用出險(xiǎn)之路。支持性政策到2023年四季度將從量變走向質(zhì)變。信用、銷售和交付之間的惡性負(fù)反饋被基本切斷，消費(fèi)者大多相信保交付的力度，即使是此前出險(xiǎn)企業(yè)仍保持了一定的銷售回款。

未出險(xiǎn)企業(yè)名單較之一年前變化很大，企業(yè)負(fù)債端的歷史成本較低，而資產(chǎn)端經(jīng)過一段時(shí)間補(bǔ)新貨和洽商舊貨規(guī)劃條件，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也有了改善。國(guó)有資本表達(dá)了對(duì)萬科為代表的混合所有制企業(yè)信用的支持。信用風(fēng)險(xiǎn)在逐漸走向平息。

預(yù)計(jì)高線化影響將在2024年放大，投資向下和銷售向上可能并存。

全行業(yè)在2022年之后強(qiáng)烈聚焦核心一二線城市拿地，拿地面積降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于拿地金額降幅。隨著新貨占銷售比例不斷提升，老貨中開發(fā)緩慢甚至停滯部分占比上升，由于一二線城市的總成本中建安成本占比較低，預(yù)計(jì)高線化將對(duì)2024年之后的房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生較為明顯的壓制。不過，高線化也會(huì)提升企業(yè)銷售的確定性，提振新房銷售占全國(guó)一二手房銷售總額的比例。

政策預(yù)計(jì)進(jìn)一步發(fā)力，銷售有望走穩(wěn)。

認(rèn)房不認(rèn)貸的政策確實(shí)起到了邊際效果，全國(guó)商品房銷售金額和面積的降幅在收窄。但是，當(dāng)前主要城市房?jī)r(jià)仍然跌多漲少，消費(fèi)者和企業(yè)預(yù)期仍然普遍悲觀。2024年一季度，在開發(fā)投資下行等因素推動(dòng)下，政策可能加大力度，按揭貸款利率可能進(jìn)一步下行，商品房市場(chǎng)可能徹底重歸商品屬性。

預(yù)計(jì)2024年全年商品房銷售面積和銷售額分別同比下降7.9%和上升5.1%，高線化是導(dǎo)致商品房銷售額表現(xiàn)顯著好于銷售面積表現(xiàn)的原因。同時(shí)，受高線化和信用風(fēng)波影響，在充分考慮了保障性住房和城中村改造帶來的對(duì)沖效應(yīng)之后，預(yù)計(jì)2024年全年房屋新開工面積下降15%，竣工面積下降20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.8%。

經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)分化。

預(yù)計(jì)辦公和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的供給十分充裕，租金面臨嚴(yán)峻下行壓力。購物中心和物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)分化明顯，前者的決定因素主要是經(jīng)營(yíng)管理能力和商圈位置，后者則主要是物流節(jié)點(diǎn)的同質(zhì)倉儲(chǔ)用地供給。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，政策效果不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);部分企業(yè)補(bǔ)充新貨能力不足，老貨質(zhì)量太差，銷售規(guī)模和盈利能力明顯下降的風(fēng)險(xiǎn);信用修復(fù)低于預(yù)期，企業(yè)再融資渠道枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。