國金證券：城中村改造是明確支撐 重點(diǎn)布局一二線城市、主打改善產(chǎn)品的房企更具競爭力

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，城中村改造是房地產(chǎn)行業(yè)較為明確的支撐，主要帶動超大特大城市的開發(fā)投資和銷售，在超大特大城市已布局城中村改造或城市更新項目的房企將受利好;同時城中村改造是推進(jìn)保障房建設(shè)的重要支撐，是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要一環(huán)，將加快行業(yè)的K型分化，重點(diǎn)布局一二線城市、主打改善產(chǎn)品的房企更具競爭力。

投資建議：首推已布局城中村改造、且主打改善產(chǎn)品雙重加持的央國企，如越秀地產(chǎn)(00123)、招商蛇口(001979.SZ)等;推薦受益于行業(yè)K型分化的改善型房企，如建發(fā)國際集團(tuán)(01908);關(guān)注超大特大城市地方政府持股或控股、具有豐富城中村改造經(jīng)營的房企，如城建發(fā)展(600266.SH)、天健集團(tuán)(000090.SZ)等。

國金證券觀點(diǎn)如下：

城改概念和政策：城改已成為城市更新重要內(nèi)容，政策自上而下推動城改進(jìn)程。

城中村改造涉及將村民農(nóng)業(yè)戶口變更為居民戶口;將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地;將集體土地房地產(chǎn)證的房屋換領(lǐng)為國有房地產(chǎn)證等，是廣義城市更新的重要內(nèi)容，但和以往的“棚改”、“舊改”在實施主體、實施目的、改造形式、實施范圍、資金來源等多方面存在差異。2023年以來中央層面的城中村政策頻出，4月中央政治局會議首提“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”(聚焦21個超大特大城市，后續(xù)可能擴(kuò)容)，7月政治局會議提出“積極推動城中村改造”，住建部、央行等相關(guān)部門也積極表態(tài)。目前21個超大特大城市均已開展城中村改造工作，摸牌試點(diǎn)新的城中村改造模式，預(yù)計后續(xù)將配套相應(yīng)支撐措施。

城改模式分析：實施“留改拆”相對明確，土地一二級聯(lián)動和“做地”并行。

①根據(jù)實施主體的不同，城中村改造分為政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)三種模式，本輪城中村改造強(qiáng)調(diào)以市場化為主導(dǎo)，引入更多央、國企及民間資本參與運(yùn)營，更偏市場化運(yùn)作，且模式更加多元。②實施模式“留改拆”相對明確，實踐中拆除重建、有機(jī)更新(拆整結(jié)合)、綜合整治三種模式并不獨(dú)立或互斥。③現(xiàn)行的土地開發(fā)模式主要有一二級聯(lián)動和“做地”兩類。一二級聯(lián)動的土地前期整理和后期出讓聯(lián)動進(jìn)行;做地是國有企業(yè)進(jìn)行一級整理后土地統(tǒng)一交由政府收儲，之后通過公開出讓方式進(jìn)行二級土地開發(fā)。④城改資金來源較為多元化，主要包括財政補(bǔ)貼、政策性銀行借款、專項債、市場化資金及其他(村集體自籌)等，其中政策性銀行借款和專項債預(yù)計為主要支撐。

城改規(guī)模測算：預(yù)計每年拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資4941億元，給商品房市場帶來3113億元的購買力。

①通過城中村人口方法測算城中村建面，城中村建面=城區(qū)人口*(自建房戶占比*城鎮(zhèn)人均住房建面+低租金戶占比*城鎮(zhèn)人均住房建面*0.5)，測算21個特大超大城市城中村建面為8.94億方。②開發(fā)投資主要來自拆除投資、改建投資和新建投資，開發(fā)投資拉動規(guī)模=城中村建面*(拆除比例*單位面積拆除成本+改建比例*單位面積改造成本+拆除比例*新建比*單位面積新建成本)，測算城中村改造每年拉動的開發(fā)投資規(guī)模為4941億元，是2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額的3.7%。③中性預(yù)測房票安置的資金全部流向商品房市場，純貨幣化安置80%資金流向商品房市場，每年帶來的新增購買力為3113億元，是2022年全國商品房銷售金額的2.3%。

風(fēng)險提示：城中村改造資金支持不及預(yù)期;城中村改造項目指標(biāo)限制嚴(yán)苛;房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。