浙商證券：如何看Q4地產(chǎn)板塊？

智通財經(jīng)APP獲悉，浙商證券發(fā)布研究報告稱，繼續(xù)看好Q4地產(chǎn)板塊反彈。房地產(chǎn)銷售修復(fù)仍然疲弱，房地產(chǎn)政策還有繼續(xù)釋放的空間。隨著認(rèn)房不認(rèn)貸政策后銷售的回落，該行認(rèn)為年底或再次釋放政策利好呵護行業(yè)銷售。其次，年底美國加息壓力逐漸增加，美國結(jié)束加息為國內(nèi)繼續(xù)降低利率打開空間，利率繼續(xù)降低有利于地產(chǎn)需求修復(fù)。此外，申萬房地產(chǎn)指數(shù)(882011.WI)再創(chuàng)年內(nèi)新低，地產(chǎn)板塊位于低位，年底高低估值切換也有望給地產(chǎn)板塊帶來反彈行情。

事件：①11月6日，央行發(fā)布《持續(xù)深化利率市場化改革》專欄文章，推動存貸款利率進一步市場化，引導(dǎo)融資成本持續(xù)下降;②11月6日，針對萬科A近期債券價格的波動，深圳市國資委、深地鐵以及萬科對境內(nèi)外金融機構(gòu)召開說明會。

浙商證券觀點如下：

央行發(fā)布《持續(xù)深化利率市場化改革》引導(dǎo)融資成本持續(xù)下降

11月6日，央行發(fā)布《持續(xù)深化利率市場化改革》專欄文章提出，持續(xù)提升房貸利率市場化程度，更好支持剛性和改善性住房需求。堅決落實促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)要求持續(xù)完善差別化住房信貸政策，發(fā)揮新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制作用，繼續(xù)有序拓寬房貸利率自主定價空間，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。堅持在市場化法治化軌道上推進金融創(chuàng)新發(fā)展，督促金融機構(gòu)繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關(guān)系，減輕居民利息負擔(dān)支持投資和消費。該行認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售修復(fù)還需政策呵護，在需求側(cè)首付比例和房貸利率的優(yōu)化調(diào)整還會繼續(xù)推進。

深圳國資委表態(tài)支持萬科，提振市場信心

11月6日，針對萬科近期債券價格的波動，深圳市國資委、深地鐵以及萬科對境內(nèi)外金融機構(gòu)召開說明。會上主要有三部分內(nèi)容：

①回顧萬科三季度業(yè)績情況，截止三季度末萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍;2023年1-10月，萬科新增融資金額超過850億元，其中境內(nèi)新增融資平均利率僅3.64%。

②深圳市國資委表示認(rèn)可萬科的專業(yè)性，如萬科遭遇極端情況會通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

③深地鐵董事長辛杰延續(xù)對萬科的支持，表示深鐵已經(jīng)準(zhǔn)備了工具箱以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元;同時積極準(zhǔn)備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

如何看待萬科此次會議?

該行認(rèn)為，近期萬科債券價格的波動和萬科股價的持續(xù)下探，均反映了市場對于地產(chǎn)基本面的悲觀情緒。雖然萬科三季度賬面貨幣現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比較優(yōu)，但仍然不能緩解市場的憂慮情緒。萬科在行業(yè)的龍頭地位深入人心，如果對萬科安全性的疑慮持續(xù)，該行認(rèn)為對房地產(chǎn)市場的修復(fù)也會產(chǎn)生不利。

在此背景下，萬科股東深地鐵及其實控人深圳國資委在此次會議上明確表態(tài)會在資金上支持萬科，該行認(rèn)為這對提振市場信心很重要，尤其是對消散需求端購房者心中疑慮、降低負反饋效應(yīng)會產(chǎn)生積極的影響。為何如此重要?房企在出險前后，銷售會出現(xiàn)巨大波動，對公司形成負反饋效應(yīng)。因此，該行認(rèn)為在市場對房企產(chǎn)生安全性疑慮時，控股股東有必要對該房企積極背書，給予信用支持，以維持房企銷售順利推進，避免負反饋效應(yīng)的形成。

如何看Q4地產(chǎn)板塊?

首先，房地產(chǎn)銷售修復(fù)仍然疲弱，房地產(chǎn)政策還有繼續(xù)釋放的空間。隨著認(rèn)房不認(rèn)貸政策后銷售的回落，該行認(rèn)為年底或再次釋放政策利好呵護行業(yè)銷售。其次，年底美國加息壓力逐漸增加，美國結(jié)束加息為國內(nèi)繼續(xù)降低利率打開空間，利率繼續(xù)降低有利于地產(chǎn)需求修復(fù)。

第三，申萬房地產(chǎn)指數(shù)(882011.WI)再創(chuàng)年內(nèi)新低，地產(chǎn)板塊位于低位，年底高低估值切換也有望給地產(chǎn)板塊帶來反彈行情。

綜上所述，該行繼續(xù)看好Q4地產(chǎn)板塊反彈。投資標(biāo)的上，該行認(rèn)為行業(yè)中長期分化格局較明確，看好流動性好、產(chǎn)品力強的央國企，建議關(guān)注：招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、中國海外發(fā)展(00688)，以及地方深耕能力強、產(chǎn)品力強的濱江集團(002244.SZ)。同時該行看好地方國企逆勢增長：城建發(fā)展(600266.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)。保障房十四五持續(xù)推進利好保障住房建造，看好代建龍頭綠城管理控股(09979)。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期，盈利能力繼續(xù)下滑，市場銷售不及預(yù)期，美聯(lián)儲貨幣政策持續(xù)收緊。