華泰證券：房地產(chǎn)新模式拉開序幕 關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部央國企機(jī)遇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報告稱，2023年對于房地產(chǎn)而言又是歷史性的一年，行業(yè)有待改善，企業(yè)盈利延續(xù)尋底，與此同時，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，疊加城中村、保障房等在戰(zhàn)略層面開始推進(jìn)，似乎看到房地產(chǎn)行業(yè)新模式徐徐拉開序幕，逐步迎來一個新圖景。期待更多城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價預(yù)期和購房需求?？春迷谥髁鞒鞘杏谐湓Ｘ浿岛洼^強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

重點(diǎn)推薦：1)A股開發(fā)：城建發(fā)展(600266.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)等;2)港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)(00123)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、華潤置地(01109)、中國海外發(fā)展(00688)等;3)物管公司：中海物業(yè)(02669)、保利物業(yè)(06049)、華潤萬象生活(01209)等。

華泰證券觀點(diǎn)如下：

行業(yè)：銷售延續(xù)弱復(fù)蘇，分化行情加劇

2023年以來新房整體處于弱復(fù)蘇階段，市場熱度分化明顯。1-9月全國商品住宅銷售面積約是2015年的水平，銷售金額約是2017年的水平。1-10月，60城新房累計(jì)成交面積同比-12%;分城市能級，一線、二線、三線新房累計(jì)成交面積同比分別為+1%、-10%、-21%。去化率方面，強(qiáng)者恒強(qiáng)，去年較弱的城市仍待突破。二手房復(fù)蘇表現(xiàn)相對新房亮眼，掛牌量較去年末明顯增長，而部分城市價格承壓。一二手房價格同比下滑，高能級城市更具韌性。土地市場縮量與分化仍在持續(xù)演繹。

2024年核心判斷：銷售走勢或前低后高，投資預(yù)計(jì)小幅負(fù)增長

政策在2023年迎來珍貴的再定調(diào)，需求端全面寬松。部分強(qiáng)二線全域放開限購，一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”也成過去式。但本輪周期中，整體市場對放松政策的反應(yīng)時間可能會相對較長，主要原因在于：1)需求角度，制約市場短期彈性的因素來自于市場景氣度調(diào)整的幅度、對供給端的信心以及居民收入預(yù)期的波動;2)供給角度，拿地收縮意味著供應(yīng)的數(shù)量以及質(zhì)量有可能會影響需求釋放。該行認(rèn)為2024年施工規(guī)模收縮會影響投資修復(fù)，預(yù)計(jì)商品房銷售面積/銷售金額/新開工面積/竣工面積/房地產(chǎn)投資同比分別為-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%，但城中村及保障房建設(shè)或?qū)⑿纬深~外增量。

企業(yè)：審慎應(yīng)對市場弱復(fù)蘇，聚焦核心城市提質(zhì)增效

房企銷售方面，6月后百強(qiáng)房企銷售增速再次出現(xiàn)同比下滑，1-9月累計(jì)同比-11.8%，表現(xiàn)弱于行業(yè)。在市場步入調(diào)整后，央國企銷售增速相對民企仍有優(yōu)勢，但領(lǐng)先幅度從4月的92pct收窄至9月24pct。融資方面，2023年1-9月房地產(chǎn)各融資渠道累計(jì)凈償還2112億元，企業(yè)融資有待改善。房地產(chǎn)行業(yè)債券到期規(guī)模收縮，市場對于部分混合所有制和民營房企現(xiàn)金流關(guān)注度提升。投資方面，拿地集中度進(jìn)一步提升，央國企占比小幅下降，頭部房企高度聚焦核心城市。

地產(chǎn)新模式：二次房改下的住房雙軌制遠(yuǎn)景

新一輪“房改”將視角再度拉回房地產(chǎn)市場的頂層設(shè)計(jì)，吹響“保障房+商品房”住房雙軌制的號角，而完備的保障房供應(yīng)體系是住房雙軌制平穩(wěn)運(yùn)行的基石。據(jù)該行測算目前保障性住房建設(shè)缺口約800-1700萬套，該行預(yù)測可拉動投資額1.6-4.7萬億元。城中村改造也有望成為推動新模式的抓手，該行預(yù)測總建安投資將達(dá)到8.81萬億元，不考慮拆整結(jié)合，針對被征收人的房票/貨幣化補(bǔ)償金額7.79萬億元。此外值得關(guān)注的包括逆周期優(yōu)勢凸顯的代建行業(yè)，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的進(jìn)一步推進(jìn)，這些都將在地產(chǎn)新模式中迎來機(jī)遇。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策不確定性;基本面下行;部分房企經(jīng)營風(fēng)險。