金茂(00817)新局與引入嘉里 大股東低折讓配股33億港元的資本斟酌

本文來(lái)自“觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)”，作者為陳朗洲。

4天前，慣?！澳昴┵u樓”的金茂，由出售資產(chǎn)到不放棄優(yōu)先購(gòu)買，花費(fèi)近29億元將上港集團(tuán)星外灘兩公司剩余50%股權(quán)收入囊中。

中國(guó)金茂這一反常舉動(dòng)還未令市場(chǎng)完全消化，1月15日又宣布將折讓配售9億股股票，籌資33.06億港元。

根據(jù)公告，此次配售以先舊后新的方式進(jìn)行，大股東中化將自己持有的8.43%金茂股票，即900，124，000股，配售予不少于6名獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者后，再認(rèn)購(gòu)與配售同等額的新股，發(fā)行價(jià)與配售價(jià)相當(dāng)，較金茂于最后交易日所報(bào)的每股3.97港元收市價(jià)折讓約6.80%。

需要注意的是，上述交易完成后，金茂的股權(quán)架構(gòu)將發(fā)生較大變化，大股東中化的持股比例將由原來(lái)的53.95%攤薄至49.76%;承配人之一的新華人壽持股數(shù)目增加至11.38億股，占金茂經(jīng)擴(kuò)大股本后的約9.83%。而嘉里建設(shè)的控股股東嘉里控股，則成為金茂此次新引進(jìn)的社會(huì)資本。

為何這次配售金茂要以降低中化如此大的股權(quán)比例為代價(jià)?金茂內(nèi)部人士回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)稱，是次配售及認(rèn)購(gòu)與2015年的配售實(shí)則有異曲同工之妙，即配合國(guó)有企業(yè)混合所有制改革。

觀察金茂歷史上的配股可以發(fā)現(xiàn)，是此次股價(jià)折讓比過(guò)往要低很多，也是房地產(chǎn)行業(yè)中作出較低折讓的案例之一。業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，是次金茂獲得較低股價(jià)折讓，主要是因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為目前資本市場(chǎng)比較低估金茂的資產(chǎn)，看好它未來(lái)的股價(jià)走勢(shì)。

在遭受低估時(shí)配售股份，以避免較大讓步只是金茂的財(cái)技之一。除此之外，在接手上港集團(tuán)星外灘兩公司剩余50%股權(quán)后，金茂就啟動(dòng)配股籌資，在一定程度上還是基于“輸血”、補(bǔ)充現(xiàn)金流的考量。

引入新股東嘉里，中化持股降至49.7%

斥資28.6億接手上港集團(tuán)星外灘兩公司剩余50%股權(quán)后不到一周時(shí)間，金茂在資本圈中的“輸血”策略又現(xiàn)端倪。

1月15日，金茂發(fā)布公告稱，擬以先舊后新的方式折讓配售9億股現(xiàn)有股份，配售價(jià)為每股3.70港元，較金茂于最后交易日每股3.97港元收市價(jià)折讓約6.80%。是次配售所得款項(xiàng)凈額約33.06億港元，將用于一般營(yíng)運(yùn)資金。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告發(fā)現(xiàn)，1月13日，大股東中化就與金茂以及配售代理簽訂配售協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中化同意將自己持有的8.43%金茂股票，即900，124，000股，配售予不少于6名獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者，包括嘉里控股有限公司及新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。緊隨配售事項(xiàng)及認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，上述股份數(shù)目占金茂已發(fā)行股本的約7.78%。

與此同時(shí)，中化亦與金茂定了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，擬認(rèn)購(gòu)與配股同等額的900，124，000股新股，發(fā)行價(jià)與配售價(jià)相當(dāng)，同樣為每股3.70港元。

公告顯示，配售及認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)后，金茂總股本將變?yōu)?1，575，901，349股，預(yù)期無(wú)任何承配人成為公司的主要股東。

不過(guò)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從公告獲悉，上述交易完成后，金茂的股權(quán)架構(gòu)將發(fā)生較大變化。其中，大股東中化的持股比例將由53.95%攤薄至49.76%;承配人之一新華人壽股份將認(rèn)購(gòu)配售股份中的8.11%，即由持股10.65億股增加至11.38億股，占金茂經(jīng)擴(kuò)大后股本約9.83%。

需要關(guān)注的是，此次嘉里控股為金茂新引進(jìn)的股東。資料顯示，嘉里控股為嘉里建設(shè)的控股股東，主要從事投資控股。這也是自2015年金茂首次引入二股東新華人壽后，再次引進(jìn)全新股東。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，2015年6月金茂以每股2.73港元的價(jià)格向新華人壽、新加坡主權(quán)基金GIC、私募基金華平投資以及新鴻基地產(chǎn)前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill，配售16億新股，配股發(fā)行價(jià)格較恢復(fù)買賣時(shí)的3.03港元收盤價(jià)折讓約9.90%，配售所得凈額約為43.5億港元。

更早之前的2009年，彼時(shí)還為“方興地產(chǎn)”的金茂也進(jìn)行過(guò)一次配股。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，控股股東中化以2.52港元的配售價(jià)，向不少于6名獨(dú)立機(jī)構(gòu)投資者配售7.69億股舊股，并認(rèn)購(gòu)4.61億股方興地產(chǎn)新股，完成后中化持股量由69.74%降至62.87%。是次認(rèn)購(gòu)價(jià)和配售價(jià)都是2.52港元，較2009年7月21日收市價(jià)折讓8%。

低折讓配股，再引進(jìn)社會(huì)資本

觀察金茂歷史上的配股，可以發(fā)現(xiàn)此次股價(jià)折讓比過(guò)往要低很多，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)配股折讓較低的案例之一。

如上文所述，本次6.8%折讓率較2009年8%要低1.2%，對(duì)比2015年的9.9%，則降低3.1%。橫向來(lái)看，2017年融創(chuàng)中國(guó)前后兩次配售，配售價(jià)較前一天收市價(jià)分別折讓8.8%和11.9%;禹洲地產(chǎn)去年也曾折價(jià)8%配售3.5億股。

有不具名的香港分析師告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，金茂此次獲得較低股價(jià)折讓，主要是因?yàn)橥顿Y者認(rèn)為目前資本市場(chǎng)比較低估金茂的資產(chǎn)，看好它未來(lái)的股價(jià)走勢(shì)。

根據(jù)1月3日金茂發(fā)布的盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2017年全年公司所有者應(yīng)占溢利(未包含投資物業(yè)評(píng)估值變動(dòng)的影響)將較2016年錄得至少80%增長(zhǎng)，主要原因是期內(nèi)城市及物業(yè)開(kāi)發(fā)分部盈利同比有明顯增加。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2016年全年金茂凈利潤(rùn)為25.36億元，若按上述80%的增長(zhǎng)幅度計(jì)算，目前金茂每股收益大約為0.4元每股，對(duì)應(yīng)的市盈率僅為10.08。雖然這一數(shù)字比此前僅為個(gè)位數(shù)的PE已經(jīng)略有上升，但是業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，這沒(méi)有完全反映出金茂位于核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)以及專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)能力。

金茂也曾回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“公司有很多二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土儲(chǔ)，還有大量一級(jí)開(kāi)發(fā)及持有物業(yè)土儲(chǔ)，此部分估值還比較保守?！?/p>

對(duì)比內(nèi)地同行們20-30倍甚至更高的估值，或許金茂被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是未來(lái)“大翻身”的代表，也因此配售價(jià)才能做出比較少的折讓。

有香港研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2018年金茂的每股收益為0.43/0.52港元，對(duì)應(yīng)市盈率12倍/10倍，目標(biāo)價(jià)為5.20港元/股。此外管理層承諾40%的利潤(rùn)用來(lái)分紅，股息率有保證。

在遭受低估時(shí)配售股份以避免較大讓步只是金茂的財(cái)技之一，背后值得關(guān)注的還有伴隨配售和認(rèn)購(gòu)后而改變的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

如上文所述，本次交易完成后，大股東中化持股數(shù)目將保持不變，仍為約57.6億股，但是持股比例則由原來(lái)的53.95%攤薄至49.76%，這也是這么多年以來(lái)，中化首次持股降至50%以下。2009年，金茂配售和認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅藭r(shí)的中化持股由69.74%降至62.87%;2015年配售股份后，中化對(duì)金茂的控股權(quán)由63.5%降至53.98%，同樣都沒(méi)有突破50%的紅線。

對(duì)此，金茂內(nèi)部人士回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)稱，是次配售及認(rèn)購(gòu)與2015年的配售實(shí)則有異曲同工之妙，即配合國(guó)有企業(yè)混合所有制改革。上述香港分析師也透露，金茂本次配股有引進(jìn)社會(huì)資本的考量。

作為承配人之一的新華人壽股份將認(rèn)購(gòu)配售股份中的8.11%，即由原來(lái)的持股10.65億股增加至11.38億股，占金茂經(jīng)擴(kuò)大股本后的約9.83%。而嘉里控股則是首次進(jìn)駐金茂股東行列。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)在1月16日發(fā)表研報(bào)稱，預(yù)計(jì)此次配售股份及新股認(rèn)購(gòu)將有助于強(qiáng)化金茂的股權(quán)基礎(chǔ)，改善公司資本結(jié)構(gòu)。從另一個(gè)角度講，國(guó)有持股比例降至50%以下，可以像其他民企一樣提升競(jìng)爭(zhēng)力和運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)在制定員工激勵(lì)計(jì)劃以及管理層持股方面保有更大的靈活度。

金茂內(nèi)部人士則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，未來(lái)新華人壽將在商業(yè)或持有物業(yè)方面與金茂加強(qiáng)合作。據(jù)悉，2015年新華人壽與金茂簽署合作備忘錄，未來(lái)可在項(xiàng)目層面投資中國(guó)金茂現(xiàn)有或潛在寫字樓、住宅等各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)方面的聯(lián)合投資，而新晉股東嘉里控股同樣有著多樣化的投資業(yè)務(wù)。

除此之外，在接手上港集團(tuán)星外灘兩公司剩余50%股權(quán)后，金茂就迅速配售籌資，本質(zhì)上還是基于“輸血”、補(bǔ)充現(xiàn)金流的考量。

根據(jù)金茂披露的下個(gè)五年計(jì)劃，希望在2019年進(jìn)軍千億、2022年達(dá)到2000億元銷售目標(biāo)，版圖則要從23個(gè)擴(kuò)到40個(gè)。在這樣的指引下，2017年金茂在土地市場(chǎng)積極進(jìn)取，年內(nèi)斬獲21宗地塊，總價(jià)為690億元。截至2017年10月，金茂需要支付的權(quán)益土地款為400億元。

“金茂在土地上投資力度加大了不少，負(fù)債率有一定的影響，配售擴(kuò)大股本，也有降負(fù)債的考量?！毕愀鄯治鰩熢诮邮苡^點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

截至2017年上半年，金茂一年內(nèi)到期的債務(wù)為192.32億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則為181.25億元，現(xiàn)金對(duì)短債的覆蓋倍數(shù)由2016年末的1.39下降至0.94，短期償債壓力逐漸增大。(編輯：何鈺程)