房企興亡史 沿海家園(01124)連年出售資產(chǎn)與禹洲地產(chǎn)(01628)并購選擇

本文來自“觀點”微信公眾號。

出售一方逐漸消亡，吃進一方大興其事，簡單的交易公告之間，折射的正是當前房企集中度提高，大中型房企急速擴張，小房企面臨“被并購或者轉(zhuǎn)型”困境的真實寫照。

生存還是毀滅？對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這也是一個問題。

隨著房地產(chǎn)“黃金時代”逐漸遠去以及公開市場土地門檻不斷攀高，擁有規(guī)模與資金優(yōu)勢的大中型房企逐步將“收并購”作為增加土地儲備的渠道之一。

與之相反，業(yè)績不佳的小型房企則通過出售項目，意圖在行業(yè)洗牌加速之際尋得出路。

禹洲地產(chǎn)或許便是這輪洗牌中的受益者：1月15日，禹洲地產(chǎn)披露重大物業(yè)收購事項，宣布以38億元收購沿海家園7個未建及在建項目，涉及權(quán)益可售面積約313萬平方米，潛在總貨值約989億元，潛在權(quán)益貨值超400億元人民幣。

作為資產(chǎn)出售方，沿海家園近年來受業(yè)績疲軟及早期債務(wù)拖累，一直處于虧損狀態(tài)。雖然在2017年財年因出售部分物業(yè)錄得7.075億港元溢利，但此后公布的中期業(yè)績中，這家公司再一次轉(zhuǎn)盈為虧，期內(nèi)共虧損7890萬港元。

多次出售資產(chǎn)后，沿海家園的地產(chǎn)項目已所剩無幾。在隨后召開電話會議上，禹洲集團董事長、禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安認為，銷售業(yè)績不佳、市場融資困難或許是沿海家園出售資產(chǎn)的主要原因。

他同時透露，沿海家園正實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，意欲退出房地產(chǎn)，進軍生物科技等行業(yè)。

38億資產(chǎn)收購起底

1月15日早間短暫停牌后，禹洲地產(chǎn)在下午便披露重大物業(yè)收購情況，宣布收購沿海家園旗下子公司恒華集團有限公司100%股權(quán)，總代價為人民幣38億元。公告披露之后，禹洲隨即召開電話會議披露交易詳情。

觀點地產(chǎn)新媒體從公告了解到，收購事項完成后，禹洲將擁有恒華集團100%權(quán)益，同時恒華集團連同其附屬公司將成為禹洲地產(chǎn)的間接全資附屬公司，其業(yè)績將于禹洲財務(wù)報表綜合入賬。

公告顯示，恒華集團有限公司旗下分別擁有沈陽、上海、北京、武漢等地共計7個子公司股權(quán)，涉及項目總建筑面積約為548萬平方米。

電話會議上，禹洲集團董事長、禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安披露，此次收購標的涉及沿海家園旗下7個子項目公司的部分股權(quán)，包含天津北辰、沈陽蘇家屯、北京北實三塊土地以及武漢菱角湖、武漢賽洛城、沈陽沿海國際中心、佛山沿海馨庭四個在售項目。

具體而言，天津北辰項目緊鄰天津中心城區(qū)，東至外環(huán)線呂華帶邊線、南至規(guī)劃路、西至現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)、北至北運河，總建筑面積440萬平方米，土地性質(zhì)為商住地，可售貨值逾800億，周邊平均售價約2.5萬元/平方米，

值得注意的是，禹洲地產(chǎn)在該項目上只擁有30%的股權(quán)，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前曾報道，2016年8月9日，沿海家園曾將該項目的70%股權(quán)售予萬科，彼時交易總代價為8.75億元。

沈陽蘇家屯項目位于郊區(qū)，周邊多為村莊，隸屬空港新城，距離沈丹高速公路較近，項目占地面積125萬平方米，計劃建筑面積188萬平方米，土地性質(zhì)為綜合用地。電話會議上，林龍安介紹，收購該項目的主要原因在東北人口流出的整體基調(diào)下，沈陽人口實現(xiàn)流入，同時因房價上漲，因此“項目空間大”。

另外一宗地塊為北京北實項目，該項目位于朝陽區(qū)，總樓面面積約3.92萬平方米。

四個在售項目中，武漢菱角湖項目可售貨值9.3億元，禹洲占比約66%，權(quán)益為5.6億元，除此之外，武漢賽洛城、沈陽沿海國際中心、佛山沿海馨庭三個項目，可售貨值分別為15.8億元、8.6億元、2.7億元，禹洲均占有100%權(quán)益。

林龍安指出，上述七個項目權(quán)益可售面積約313萬平方米，潛在總貨值約989億元，潛在權(quán)益貨值超400億元人民幣，開發(fā)周期大約為四年，2019年大概能為禹洲提供一兩百億的銷售。

對于收購原因，林龍安在回答投資者提問時回應道，公司與沿海家園早在蘇州、武漢等地已有合作，雙方有建立信任體系，與沿海家園管理層為“好朋友”，故此次交易得以成行。

林龍安進一步介紹，禹洲與沿海此次交易談判歷時約4個月，預期將在3個月內(nèi)完成交割，該交易最初總價在75億元左右，經(jīng)過談判降至38億。

“收購項目中有負債11億元，但收購資產(chǎn)包中還有11億元現(xiàn)金，相當于收購資產(chǎn)的實際對價是38億元?！?/p>

房企“興”與“亡”

房地產(chǎn)進入白銀時代，規(guī)模的角逐漸趨激烈，“碧萬恒”三大巨頭齊齊站上5000億高臺，但隱藏在行業(yè)榮光背后的是一眾小房企的艱難生存，沿海家園便是其中代表之一。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，近年來，沿海家園經(jīng)營情況一直不佳，往年公告顯示，因期內(nèi)竣工并交付予買家的物業(yè)數(shù)量減少，截至2014年9月30日止6個月，沿海家園擁有人應占期間虧損約為2.731億港元。截至2015年3月底，沿海家園年虧損進一步擴大至5.08億港元，截至2016年3月底雖然有所收窄，但仍虧損1.23億港元。

隨后，因出售部分物業(yè)產(chǎn)生重大溢利，截至2017年3月31日止財政年度，沿海家園公司擁有人應占溢利為7.075億港元，但此后公布的中期業(yè)績，這家公司再一次轉(zhuǎn)盈為虧，期內(nèi)共虧損7890萬港元。

不斷轉(zhuǎn)售物業(yè)回籠現(xiàn)金成為沿海家園求生的法則，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2016年至2018年兩年間，連同此次出讓資產(chǎn)包，沿海家園已發(fā)生六次出售或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)事項，涉及交易金額達83億元。

電話會議上，林龍安認為，銷售業(yè)績不佳、市場融資困難或許是沿海家園出售資產(chǎn)的主要原因。他透露，沿海家園正實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，意欲退出房地產(chǎn)，進軍生物科技等行業(yè)。

出售一方逐漸消亡，吃進一方大興其事，簡單的交易公告之間，折射的正是當前房企集中度提高，大中型房企急速擴張，小房企面臨“被并購或者轉(zhuǎn)型”困境的真實寫照。作為接盤的一方，禹洲以38億元吞下超400億元的潛在權(quán)益貨值，成為此次交易的大贏家。

事實上，在規(guī)模追逐成為潮流的房地產(chǎn)行業(yè)，向來因“穩(wěn)健”而在閩系房企中獨樹一幟的禹洲地產(chǎn)，也開始謀求規(guī)模的大幅增長，并于2016年底將總部遷至上海，開啟全國擴張。

2017年年中，在全年300億銷售目標的基礎(chǔ)上，禹洲地產(chǎn)上調(diào)目標33%至400億元，同時將千億目標提上日程，宣稱于2020年實現(xiàn)銷售1200億元。

截至2017年12月31日，禹洲地產(chǎn)過去一年實現(xiàn)銷售面積為238.1萬平方米，同比增加30%;實現(xiàn)銷售金額為403.06億元，同比上升約74%，順利完成調(diào)整后的銷售目標。

規(guī)模擴張訴求下，禹洲地產(chǎn)也在馬不停蹄地攻城略地，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2017年，禹洲通過招拍掛及收并購新增土儲超300萬平方米。以項目建筑面積計算，約40%來自收購并購，約60%來自公開招拍掛土地市場。

林龍安介紹稱，交易完成后，禹洲地產(chǎn)總土地儲備從1200萬平方米增至1500萬平方米，總貨值從2400億元增至2800億元，在全國布局共22個城市。

有后方大量“糧草”作為后盾，林龍安也為禹洲定下每年的“小目標”：“今年到600億，明年到800億左右，我們有2800億的貨值，可以確保目標實現(xiàn)”。

林龍安還指出，禹州地產(chǎn)剛與中國平安簽訂長遠協(xié)議，今年禹洲地產(chǎn)收購力度將加大，未來會陸續(xù)公布。他透露，在收購方面，平安希望參與進來，因此，“收購資金上禹州地產(chǎn)沒有問題?！保ň庉嫞翰芰迹?/p>