旭輝(00884)：重倉一二線、朋友圈擴(kuò)張的五年計劃

本文來自“觀點(diǎn)”微信公眾號，作者為“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”。

旭輝在2012年到2015年的銷售分別為95.44億、153.19億、212.06億及302.09億。梳理近年情況不難發(fā)現(xiàn)，千億之下，旭輝進(jìn)行的是一場規(guī)?！按筌S進(jìn)”。

在提出五年內(nèi)要實現(xiàn)2000億目標(biāo)后，旭輝(00884)就已很成為千億時代規(guī)模擴(kuò)張的代表性房企之一。

根據(jù)旭輝2018年1月8日公布的運(yùn)營數(shù)據(jù)，2017年12月單月錄得159.7億的合同銷售金額，合同銷售面積則為112.06萬平方米，合同銷售均價約1.43萬元/平方米。

據(jù)此，2017年全年，旭輝累計合同銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合同銷售)金額1040億元，同比上漲約96%;合同銷售面積約629.17萬平方米，同比增長約116%;合同銷售均價約為1.65萬元/平方米。

值得一提的是，2016年，旭輝還只是剛過五百億階梯，錄得全年銷售為530億元。在此基礎(chǔ)上，僅用了一年的時間再次刷新業(yè)績記錄，成功登上千億房企的行列。

數(shù)據(jù)顯示，旭輝在2012年到2015年的銷售分別為95.44億、153.19億、212.06億及302.09億。梳理近年情況不難發(fā)現(xiàn)，千億之下，旭輝進(jìn)行的是一場規(guī)模“大躍進(jìn)”。

事實上，在大房企市場占有率不斷提升的大背景下，規(guī)模成了眾房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面對的問題，旭輝董事長林中此前也曾表示過對規(guī)模的思考。

2016年以一股狠勁沖進(jìn)了房企的第二方陣后，2017年初，旭輝對外公開表示，未來五年要實現(xiàn)2000億規(guī)模、百億利潤，并進(jìn)入行業(yè)TOP10，完成全國化布局。

而在追求增長及規(guī)模躍進(jìn)的同時，旭輝也著重財務(wù)和資金的把控，在開發(fā)商資金全面收緊時，于2017年7月，引入平安人壽作為戰(zhàn)略性股東，擴(kuò)大公司股本。

一二線策略與全國版圖

規(guī)?；l(fā)展道路上，旭輝已初步完善全國化布局。截止到2017年上半年，項目主要分布于長三角、環(huán)渤海、中西部和華南4個區(qū)域的29個城市。

值得一提的是，旭輝把進(jìn)入珠三角看作是完善全國性布局的重要一步，近兩年來也一直在填補(bǔ)華南區(qū)域的空白。據(jù)了解，2015年，旭輝通過收購保利廣州荔灣區(qū)百花香料廠項目少數(shù)權(quán)益，正式進(jìn)入華南市場。也是這一年，旭輝廣州事業(yè)部成立。

2016年7月，旭輝繼續(xù)以5.22億元的總價收購了佛山兩個商住項目。對于進(jìn)入華南市場，旭輝目標(biāo)明確，希望在5年內(nèi)進(jìn)入TOP10，達(dá)到300億的銷售目標(biāo)。

從無到有，從0開始到提出300億目標(biāo)，旭輝對華南市場充滿了期望。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截至目前，旭輝在華南已有5個項目，包括廣州1個、佛山4個，其中3個項目由旭輝操盤。

在海南市場，自2016年7月正式進(jìn)駐以來，經(jīng)過一年多布局，旭輝已經(jīng)擁有三亞鉑悅亞龍灣、三亞新澳立洋、?？谧u(yù)城農(nóng)莊、?？谑叫℃?zhèn)四個項目。此外在香港，2017年1月份，旭輝首次以15億港元收購赤柱舂磡角道一個超豪物業(yè)項目，涉足香港市場。

縱觀近兩年的發(fā)展，相較于2016年大多數(shù)房企憑借著在需求外溢的三四線城市掘金，于規(guī)模上取得了跨越式擴(kuò)張，旭輝則更多偏向于一二線城市。

據(jù)了解，旭輝2017年上半年的合同銷售金額為471.51億元，主要來自15個城市的超75個項目，其中多集中在一二線城市，對上半年的銷售貢獻(xiàn)比例達(dá)到97.4%，三四線城市的貢獻(xiàn)比值僅為2.6%。

同時，旭輝認(rèn)為一線城市已過開發(fā)的高峰期，此后將更多轉(zhuǎn)向存量市場，二線城市才是未來的開發(fā)高峰區(qū)域。因此，旭輝對于二線城市的熱情有增無減，這也直接表現(xiàn)在了銷售上。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，2017年上半年，旭輝于二線城市的銷售為323.22億元、占上半年總銷售額的68.5%，所占比例為2012年以來所有一二三線城市中最高值。

2012-2016年，旭輝二線城市銷售額占總額的比例分別為43.4%、44.3%、50.2%、57.1%、62.4%。而一線及三線城市的銷售占比均為下降趨勢，在2016年，旭輝三線城市銷售額所占比例更跌為1.8%。

于2017年業(yè)績會上，旭輝董事長林中亦表示，未來旭輝將繼續(xù)布局一二線城市，以及一線城市的衛(wèi)星城市和強(qiáng)三線城市，還將保持每年新進(jìn)入兩到三個城市的速度進(jìn)行擴(kuò)張。

為了保證銷售規(guī)模的增長，2017年，旭輝拿地策略也趨向激進(jìn)。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，1-11月，旭輝拿地面積達(dá)到1073萬平方米，拿地所用金額達(dá)到657億元。其中，環(huán)渤海地區(qū)124萬平方米，金額177億元;長三角地區(qū)552萬平方米，金額333億元。而截止12月份，旭輝拿地塊面積進(jìn)一步達(dá)到了1183.72萬平方米。

在各地嚴(yán)控土拍門檻，競自持、限售價等政策紛紛出臺情況下，通過聯(lián)合的方式競買土地也成了旭輝的一種常規(guī)應(yīng)對方式。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，旭輝于2017年上半年總土儲規(guī)模為2210萬平方米，當(dāng)中1240萬平方米是權(quán)益建筑面積，占總土儲的比例為56.11%。這一比例在2012年曾高達(dá)94.61%，即使是在兩年前的2015年，也達(dá)到68%。

通過上圖可以看見，近兩年來，旭輝雖然在總土地儲備建筑面積中增長迅速，但在應(yīng)占土地建筑面積中的增長卻并不明顯。

2017年11月14日，旭輝就聯(lián)合萬科、卓越以78億總價競得北京石景山區(qū)五里坨建設(shè)組團(tuán)二1601-053地塊，該地塊也是北京年內(nèi)總價第二貴地塊。

更遠(yuǎn)一點(diǎn)的3月19日，旭輝與重慶華宇集團(tuán)達(dá)成合作，涉及全國7個城市的11個項目，合計300億貨值。此外，旭輝還與萬科、龍湖、金地等簽訂協(xié)議，以合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。

成本把控中的利潤向好

規(guī)模加速擴(kuò)展的同時，旭輝的毛利率與核心凈利率都錄得較好的表現(xiàn)，呈現(xiàn)一定的上升趨勢。

資料顯示，截至2017年6月30日止六個月，旭輝股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤由2016年同期的8.39億元增加157.1%至21.56億元。同時，股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤由2016年同期的9.48億元增加62.2%至約15.38億元。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究，自2015年至2017年上半年，旭輝毛利率分別為22.70%、25.40%、31.60%;而核心凈利率則分別錄得12.10%、12.70%、13.70%。

究其原因，這與旭輝較低的土地和融資成本不無關(guān)系，加上期間產(chǎn)品取得的更好利潤及透過改善質(zhì)量及品牌而實現(xiàn)的產(chǎn)品溢價，這都促成了利潤率向好的一面。

旭輝董事長林中也曾公開表示對拿地的態(tài)度：“我們希望買到地，但同時也還是希望這些土地未來都有合適的回報率，毛利率要保持在25%以上，凈利率在12%以上，而土地成本對毛利率、凈利率得影響是最大的，要想在一個項目省10億成本是不容易的?！?/p>

2017年上半年，旭輝共收購32個新項目權(quán)益，應(yīng)占土地代價合共為209億元。期內(nèi)，收購的土地總規(guī)劃建筑面積為440萬平方米，權(quán)益面積為210萬平方米。

當(dāng)中土地的獲得，都是通過包括政府公開拍賣及招標(biāo)、私人收購及“城中村”改造等多種方式獲取，平均土地收購成本為8573元/每平方米。

進(jìn)入2017年下半年，旭輝在土地市場更多是通過聯(lián)合競拍獲得土地，這些措施都使得其對新增土地的成本有了一個很好的把握。

融資和債務(wù)方面，除了凈負(fù)債對股本比率一項相比2016年錄得上升，負(fù)債資產(chǎn)比率和債務(wù)加權(quán)平均成本均為下降走勢。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年至2017年上半年，旭輝負(fù)債資產(chǎn)比率分別為35.50%、33.20%、33.30%;而債務(wù)加權(quán)平均成本則分別為7.20%、5.50%及5.00%。

為進(jìn)一步降低債務(wù)，2017年2月，旭輝提早贖回了于2019年到期的4億美元債券。

另外一方面，旭輝于2017年7月份獲平安人壽以按每股股份3.50港元認(rèn)購5.45億股新股，占旭輝發(fā)行股本的7.40%，獲得款項凈額19.07億港元。

“房地產(chǎn)+”多元試水

規(guī)模進(jìn)擊道路上，轉(zhuǎn)型開拓多元業(yè)態(tài)布局，以求從多方面獲得利潤和資源，是房企必不可少的“修行”。

旭輝于2016年正式提出了其較具代表性的“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，即除了房地產(chǎn)開發(fā)之外，未來五年把觸角伸向商業(yè)管理、物業(yè)管理、教育、長租公寓、EPC(住宅產(chǎn)業(yè)化)和基金等。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計了解，于2017年6月30日，旭輝已有投資物業(yè)9項，總建筑面積約為30.78萬平方米。在該等投資物業(yè)組合當(dāng)中，6項總建筑面積約為13.64萬平方米的投資物業(yè)已開始出租。

截至2017年6月30日止六個月，旭輝租金收入約為5100萬元，同比增加191.6%。

2017年2月份，旭輝在公布五年戰(zhàn)略規(guī)劃中就提到，業(yè)務(wù)發(fā)展模式將從純開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與持有并重，而且將通過地產(chǎn)基金等輕資產(chǎn)模式加大對核心物業(yè)的增持。

這當(dāng)中，寫字樓是旭輝最為鐘情的部分2017年6月份就以13.3億元收購永泰控股子公司位于上海市黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2宗地地塊的物業(yè)開發(fā)項目。

項目為在建甲級寫字樓，接盤后，旭輝繼續(xù)完成寫字樓的建設(shè)，并持有該項目作租賃用途。

商業(yè)綜合體方面，旭輝一直在需求著合作伙伴以彌補(bǔ)自身商業(yè)上的“先天不足”。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，旭輝已有的商辦項目8個，其中嘉興旭輝廣場、上?？亟褫xMall、長沙旭輝Mall等5個項目已經(jīng)開業(yè)，2018年將迎來LCM置匯旭輝廣場和寶山旭輝U天地兩個項目的開業(yè)。

在市場趨利下，旭輝除了積極發(fā)展寫字樓和商業(yè)部分，也在適度發(fā)展長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

2017年11月份，旭輝旗下領(lǐng)寓國際與中國建設(shè)銀行上海分行達(dá)成協(xié)議，雙方在住房租賃專項基金、裝修貸、租金分期等在內(nèi)的租賃全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行金融合作。屆時，中國建設(shè)銀行上海分行將為旭輝領(lǐng)寓提供住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的金融服務(wù)。

觀點(diǎn)指數(shù)了解到，作為旭輝旗下專注于長租公寓業(yè)務(wù)的品牌，領(lǐng)寓國際已擁有博樂詩服務(wù)公寓、柚米國際社區(qū)和菁社青年公寓三條產(chǎn)品線，在上海、北京、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、成都等地已擁有逾1.4萬間公寓，未來5年將達(dá)到20萬間規(guī)模。

值得一提的是，旭輝還有意將業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸至都市更新、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老(宜居健康)等。（編輯：王夢艷）