2018年，地產(chǎn)行業(yè)的十大猜想

本文選自“平安證券”，作者為楊侃。

港股2017年收官將近，2018年房產(chǎn)行業(yè)又將演繹怎樣的走勢?這里先對行業(yè)基本面來個大猜想：調(diào)控延續(xù)現(xiàn)狀、資金面中性偏緊、銷售中樞下行、毛利率維持高位、投資維持樂觀、兼并收購浪潮延續(xù)……

猜想一：因城施策，調(diào)控延續(xù)現(xiàn)狀

展望2018年，我們認(rèn)為調(diào)控政策大概率維持現(xiàn)狀，大幅加碼或放松可能性均不大。

1.十九大報告進一步強調(diào)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，中央經(jīng)濟工作會議及住建部會議均強調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性;

2.2017年九部委出臺《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在長效機制建設(shè)完成之前，仍需要調(diào)控?fù)Q取時間;

3.盡管經(jīng)濟下行壓力仍在，但短期工業(yè)增加值增長相對平穩(wěn);

4.2017年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市樓市亦呈現(xiàn)不同程度降溫，調(diào)控已逐見成效，同時住建部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”，未來進一步大幅加碼概率亦不大。

猜想二：租賃用地供應(yīng)有望逐步放量

中央經(jīng)濟工作會議明確提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并麗的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機極化住房租賃企業(yè)發(fā)展?！?017年7月，12個人口凈流入城市試點加快發(fā)展住房租賃市場;9月13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，均體現(xiàn)了“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求。但根據(jù)我們的統(tǒng)計，2017年各地出讓或擬出讓租賃用地僅187萬平米。目前主要城市已出臺未來三到五年的供地計劃，租賃用地占比普遍在30%左右，考慮中央及各地多次強調(diào)大力發(fā)展住房租賃市場的決心，預(yù)計2018年各地租賃用地供應(yīng)有望逐步放量。

猜想三：資金面中性偏緊，壓力點或在下半年

2016年年底以來，資金面持續(xù)收緊，2017年4月25日政治局會議就“維護國家金融安全”主題進行集體學(xué)習(xí)，并提出維護金融安全6項仸務(wù)，體現(xiàn)了自上而下對防范金融風(fēng)險的高度重視。金融去杠桿背景下，實際利率持續(xù)攀升，2017年11月全國首套房按揭利率平均達5.36%，連續(xù)11個月攀升。從M2增速來看，前11月M2增速同比增長9.1%，較2016年全年下降2.2個百分點，增速持續(xù)收窄。

短期來看，市場利率仍有望延續(xù)高位。仍國際環(huán)境來看，2015年12月美聯(lián)儲加息25個基點，正式步入加息周期;2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美國持續(xù)加息將制約國內(nèi)流動性松動空間。仍國內(nèi)環(huán)境來看，銀行同業(yè)存單發(fā)行利率普遍超過5%，十年期國債亦到達近4%的高位，成本端抬升制約按揭利率下行空間。

極端情況下，行業(yè)資金壓力點或在下半年。展望2018年，中國經(jīng)濟工作會議強調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，預(yù)計貨幣政策難有大幅松動。根據(jù)測算2018年下半年將步入公司債到期高峰期，目前債市情況無論發(fā)行利率還是難度均超過以往，部分房企或難以實現(xiàn)以新債償還舊債。而房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來源主要為銀行貸款和銷售回款，若2018年上半年銷售超預(yù)期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風(fēng)險。

猜想四：銷售中樞下行，一二線好于三四線

2017年行業(yè)三四線成交處于歷史高位，盡管住建部工作會議公布的2018年580萬套棚改計劃，超出此前市場預(yù)期，但是在PSL增速下滑、大部分三四線城市房價大幅上漲已基本完成去庫存仸務(wù)的背景下，市場對貨幣化比例能否維持60%水平，拆遷戶能否轉(zhuǎn)化為有效的購房需求仍存疑慮。我們判斷三四線在需求透支、基數(shù)效應(yīng)等影響下，2018年銷量同比仍將下滑。

相比之下，在限價依舊嚴(yán)栺、樓市逐步降溫、捂盤成本高企的背景下，預(yù)計越來越多開發(fā)商將選擇接受政府挃導(dǎo)價推盤。加上一二手價栺倒掛，推盤上升或?qū)?018年一二線城市銷售企穩(wěn)甚至略有回升。

銷售中樞下行，預(yù)計下降5%。中性假設(shè)下，預(yù)計2018年一線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下降13%，全國商品房銷售面積整體同比下降5%。

猜想五：絕對庫存低位，住宅新開工或超預(yù)期

按當(dāng)前銷售水平，全國住宅庫存僅0.64年，處于近年最低水平。分城市來看，35個大中城市和非35城市的住宅庫存分別僅0.87年和0.47年，我們認(rèn)為即使2018年銷售增速回落，但銷售絕對值仍處于高位，加上當(dāng)前住宅絕對庫存處于底部，住宅新開工表現(xiàn)將優(yōu)于銷售，或存在超預(yù)期可能。

猜想六：投資維持樂觀，預(yù)計同比增長3-5%

地產(chǎn)投資主要包括土地購置費用和施工支出，分別占比20%和80%。

主流房企補庫存積枀，溢價率持續(xù)回落。步入下半年尤其是四季度以來，競拍門檻提升、融資渠道收緊、政府加大供地背景下，土地溢價率大幅回落，11月百城土地溢價率為19.4%，連續(xù)四個月回落。

土地市場降溫背景下，下半年主流房企明顯加大拿地力度，22家標(biāo)桿房企前11月拿地與銷售面積比值為184%，較2016年上升6.4個百分點。

主流房企加大拿地背景下，2017年前11月土地成交價款同比增長47%，考慮延續(xù)支付為2018上半年土地購置費提供支撐。

短期核心城市仍將加大供地，土地購置費仍有保障。2017年4月1日，住房部和國土部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。仍2017年11月末主流城市的去化月數(shù)來看，大多數(shù)城市仍低于12個月，預(yù)計短期供地仍將維持高位。

仍建安支出來看，建安成本主要受施工面積和單位建安成本影響，其中施工面積主要受新開工和竣工面積的影響，盡管近年全國新開工面積2013年高點的20.1億平下滑到當(dāng)前17億平左右，仍遠(yuǎn)大于竣工面積(11億平)，2018年凈施工面積仍有望保持小幅增長。

仍原材料成本來看，2017年前11月PPI累計同比增長6.4%，根據(jù)宏觀組判斷，預(yù)計2018年P(guān)PI增速仍有望維持2%~3%，單位建安成本仍有望小幅上漲。

整體來看，由于新開工絕對值超過竣工，施工面積仍將保持一定增速;盡管PPI增速滑落但2018年仍會維持正增長;土地購置費受2017年地價款延遲支付仍將維持較高水平。在單位建安增長2%、新開工增長2%、土地購置費增長10%的中性假設(shè)下，預(yù)計2018年地產(chǎn)投資同比增長4.3%。

猜想七：長租公寓方興未艾

目前包括地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺以及酒店集團均有布局長租公寓。近期深業(yè)集團宣布進軍長租公寓，隨著持續(xù)的政策發(fā)力和租賃用地供應(yīng)放量，預(yù)計更多開發(fā)商將試水長租市場。

猜想八：強者恒強，集中度加速提升

調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴大市場仹額。2017年前11月行業(yè)百強銷售面積同比增長29.8%，超過全國21.9個百分點。前11月行業(yè)十強銷售額市占率達24.8%，較2016年末提升6.1個百分點。

主流房企萬科、保利、新城前11月銷售額同比分別增長37%、45%和75%。隨著樓市步入調(diào)整期，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地方面優(yōu)勢將更加明顯，2018年市場集中度有望加速提升。

猜想九：毛利率維持高位

2016年上升1個百分點。盡管仍中長期來看，由于地價上漲幅度大于房價上漲幅度，疊加建安成本上升，開發(fā)商結(jié)算毛利率仍將承壓，但考慮2018年主要結(jié)算2016年房價全面上漲銷售的項目，且大部分項目對應(yīng)拿地時間在地價尚未上漲的2015年，預(yù)計2018年行業(yè)毛利率仍有望維持高位。

猜想十：兼并收購浪潮有望延續(xù)

2017年以來，仍萬科551億收購廣信資產(chǎn)包、融創(chuàng)及富力接手萬達文旅及酒店項目，再到保利收購保利香港股權(quán)，行業(yè)收購兼并事件層出不窮。根據(jù)Wind統(tǒng)計，2017年至今房地產(chǎn)各類兼并收購數(shù)量314宗，同比增長35.3%，涉及金額3384億，同比下降16.6%。在調(diào)控影響深化，房企融資渠道受限、融資成本攀升的背景下，疊加公司債到期高峰，2018年更多中小房企將面臨資金壓力，收購兼并市場仍存在大量機會，行業(yè)并購整合浪潮仍將延續(xù)。