銀河證券：9月單月房地產(chǎn)銷售環(huán)比大幅改善 需求有望得到進(jìn)一步支持

智通財(cái)經(jīng)A獲悉，銀河證券發(fā)布研究報(bào)告稱，9月單月銷售面積為10857.38萬(wàn)方，同比下降10.14%，環(huán)比提高47%，銷售金額為10912.12億元，同比下降13.55%，環(huán)比8月提高41.57%。該行認(rèn)為，9月單月銷量環(huán)比提升較多，或由于政策效果逐漸顯現(xiàn)。隨著政策的密集出臺(tái)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地、部分城市逐漸放松限購(gòu)，市場(chǎng)需求有望得到進(jìn)一步支持。該行看好穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，同時(shí)關(guān)注物管頭部公司、代建龍頭公司、中介龍頭公司。

建議關(guān)注：1)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、華潤(rùn)置地(01109)等;2)優(yōu)質(zhì)物管：招商積余(001914.SZ)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、中海物業(yè)(02669);3)代建龍頭：綠城管理控股(09979);4)中介龍頭：貝殼-W(02423)。

事件：統(tǒng)計(jì)局公布2023年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，1-9月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%;1-9月累計(jì)新開(kāi)工面積72123萬(wàn)方，同比下降23.4%;1-9月累計(jì)竣工面積48705萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)19.8%;1-9月商品房銷售面積84806萬(wàn)方，同比下降7.5%;1-9月銷售金額89070億元，同比下降4.6%;1-9月房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)到位資金98067億元，同比下降13.5%。

銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

銷售環(huán)比大幅改善，政策效果或彰顯：

2023年1-9月全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積84806萬(wàn)方，同比下降7.5%，降幅較上月擴(kuò)大0.4pct;9月單月銷售面積為10857.38萬(wàn)方，同比下降10.14%，環(huán)比提高47%。2023年1-9月全國(guó)商品房累計(jì)銷售額89070億元，同比下降4.6%，降幅較上月擴(kuò)大1.4pct;9月單月銷售金額為10912.12億元，同比下降13.55%，環(huán)比8月提高41.57%。對(duì)應(yīng)的2023年1-9月累計(jì)銷售均價(jià)為10503元/平米，同比增長(zhǎng)3.14%;單月銷售均價(jià)為10050元/平方米，同比下降3.81%，環(huán)比下降3.69%。9月單月銷量環(huán)比提升較多，或由于政策效果逐漸顯現(xiàn)。8月至9月各地陸續(xù)出臺(tái)放松政策，包括一線城市陸續(xù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廣州率先取消部分區(qū)域(城郊為主)的限購(gòu)，市場(chǎng)需求得到進(jìn)一步刺激。在政策放松的背景下，房企或適時(shí)加推，供應(yīng)推升市場(chǎng)熱度。該行認(rèn)為在陸續(xù)出臺(tái)的政策刺激下，高能級(jí)城市逐漸對(duì)樓市松綁，購(gòu)房需求或得到支持，樓市成交或?qū)⑦M(jìn)一步改善。

投資環(huán)比改善，開(kāi)工環(huán)比雙位數(shù)增長(zhǎng)：

2023年1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，降幅較上月擴(kuò)大0.3pct;9月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10369.03億元，同比下降11.26%，環(huán)比提高12.92%。銷售金額環(huán)比大幅提升，房企拿地意愿有所提高，但由于累計(jì)銷售同比增速尚未由負(fù)轉(zhuǎn)正，房企投資依然趨于謹(jǐn)慎。開(kāi)工端：2023年1-9月累計(jì)新開(kāi)工面積72123萬(wàn)方，同比下降23.4%，降幅較上月縮小1pct;單月新開(kāi)工面積8231.87萬(wàn)方，同比下降14.64%，環(huán)比增長(zhǎng)18.92%。銷售環(huán)比提升，帶動(dòng)新開(kāi)工環(huán)比修復(fù)?？⒐ざ耍?023年1-9月累計(jì)竣工面積48705萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)19.8%，漲幅較上月擴(kuò)大0.6pct;單月竣工面積4978.87萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)25.34%，環(huán)比下降6.43%。由于銷售改善，房企開(kāi)工意愿增強(qiáng)，投資偏向開(kāi)工側(cè)。保交樓的持續(xù)推進(jìn)和年底交付高峰期的到來(lái)，該行認(rèn)為竣工有望保持增長(zhǎng)。

到位資金單月環(huán)比修復(fù)，同比降幅有所擴(kuò)大：

2023年1-9月房企到位資金98067億元，同比下降13.5%，降幅較上月擴(kuò)大0.6pct;房企單月到位資金10951.45億元，同比下降17.99%，環(huán)比增長(zhǎng)23.07%。其中，9月單月的國(guó)內(nèi)貸款為1428.61億元，同比增長(zhǎng)4.05%;自籌資金4057.27元，同比下降13.53%，定金及預(yù)付款3445.77億元，同比下降25.74%，個(gè)人按揭貸款1575.41億元，同比下降26.49%。待累計(jì)銷售明顯修復(fù)，房企到位資金或得到相應(yīng)改善。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。