平安證券：9月房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)工降幅收窄 短期建議關(guān)注政策博弈機(jī)會(huì)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，9月地產(chǎn)銷(xiāo)售、開(kāi)工同比延續(xù)弱勢(shì)，但環(huán)比有所改善。但后續(xù)復(fù)蘇仍存波折，據(jù)克而瑞研究顯示，中秋國(guó)慶雙節(jié)假期22個(gè)重點(diǎn)城市成交137萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比下降23%。10月前17日50個(gè)主流城市新房日均銷(xiāo)售面積同比降32%，降幅與9月接近，后續(xù)政策端支持有望繼續(xù)加碼。短期建議關(guān)注政策博弈機(jī)會(huì)，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。

事件：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，其中投資額8.7萬(wàn)億元，同比下降9.1%;房屋施工82億平米，同比降7.1%;新開(kāi)工7.2億平米，同比降23.4%;竣工4.9億平米，同比增長(zhǎng)19.8%;商品房銷(xiāo)售面積8.5億平米，同比降7.5%;銷(xiāo)售額8.9萬(wàn)億元，同比降4.6%;房企到位資金9.8萬(wàn)億元，同比降13.5%。

平安證券主要觀點(diǎn)如下：

投資延續(xù)承壓，短期壓力猶存。

9月單月地產(chǎn)投資1.0萬(wàn)億，同比降11%，連續(xù)5個(gè)月降幅超過(guò)10%;分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北部投資分別同比降9.4%、8.4%、17.1%、30.5%。考慮前9月百城住宅類(lèi)用地成交總價(jià)降29%，后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)仍存下行壓力;同時(shí)房企資金偏緊制約建安表現(xiàn)，1-9月施工面積同比降7%、限額以上企業(yè)建筑及裝潢材料類(lèi)零售額同比降幅擴(kuò)大至7.9%。銷(xiāo)售承壓及資金偏緊背景下，預(yù)計(jì)短期投資壓力猶存。

新開(kāi)工環(huán)比改善，竣工延續(xù)改善。

9月單月新開(kāi)工0.8億平米，環(huán)比增19%，同比降14.6%、降幅環(huán)比收窄9pct;9月末施工面積同比降7.1%，較8月末持平。政策密集改善疊加銷(xiāo)售回暖預(yù)期下，房企開(kāi)工推盤(pán)意愿有所回升。往后看，盡管新開(kāi)工同比仍承壓，但中長(zhǎng)期看新開(kāi)工絕對(duì)值或已接近底部區(qū)間，不宜過(guò)度悲觀。9月單月竣工4,979萬(wàn)平、同比增25.3%，前9月累計(jì)同比增長(zhǎng)19.8%。2021年下半年以來(lái)中央推出3500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資?？紤]當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍存波折，同時(shí)剩余保交付項(xiàng)目面臨可售貨值少、質(zhì)量參差不齊等問(wèn)題，后續(xù)保交付仍依賴(lài)政策持續(xù)推進(jìn)。

銷(xiāo)售降幅持續(xù)收窄，政策有望繼續(xù)改善。

9月單月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額環(huán)比分別增長(zhǎng)47%、42%，同比分別降10.1%、13.6%，銷(xiāo)售面積單月降幅連續(xù)3個(gè)月收窄。分區(qū)域看，9月東部、中部、西部、東北地區(qū)銷(xiāo)售面積增速分別為-12.6%、-10.3%、-6.4%、-6.4%。9月以來(lái)廣州等多個(gè)一二線陸續(xù)松綁限購(gòu)等政策，疊加傳統(tǒng)推盤(pán)旺季，帶動(dòng)9月樓市成交回暖。但后續(xù)復(fù)蘇仍存波折，據(jù)克而瑞研究顯示，中秋國(guó)慶雙節(jié)假期22個(gè)重點(diǎn)城市成交137萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%，同比下降23%。10月前17日50個(gè)主流城市新房日均銷(xiāo)售面積同比降32%，降幅與9月接近，后續(xù)政策端支持有望繼續(xù)加碼。

個(gè)股投資方面，短期建議關(guān)注政策博弈機(jī)會(huì)，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地產(chǎn)(00123)、華發(fā)股份(600325.SH)等;同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)、東方雨虹(002271.SZ)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)疲態(tài)，當(dāng)前消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期偏弱，或帶來(lái)銷(xiāo)售低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);2)個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若政策發(fā)力、樓市修復(fù)不及預(yù)期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約/展期情形;3)房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：若地市延續(xù)分化，多數(shù)房企新增土儲(chǔ)規(guī)模不足，將對(duì)后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響行業(yè)銷(xiāo)售、投資、開(kāi)工、竣工等。