中信證券：期待地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼 年末有望穩(wěn)住預(yù)期

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)略顯滯后，預(yù)計10月數(shù)據(jù)將充分反映9月以來需求側(cè)政策發(fā)力的效果。但不可否認(rèn)的是，企業(yè)投資熱情不斷下降，新開工和開發(fā)投資增速還有明顯下行壓力。該行預(yù)計，年末市場有望迎來銷售的底部，隨后政策的重心可能從穩(wěn)房價轉(zhuǎn)為穩(wěn)投資。城中村改造和保障性住房建設(shè)政策仍然值得緊密關(guān)注。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

統(tǒng)計局公布的數(shù)字存在滯后，9月銷售繼續(xù)下行。

2023年1-9月，商品房銷售面積同比下降7.5%，降幅擴(kuò)大0.4pct;銷售額同比下降4.6%，降幅擴(kuò)大1.4pcts。9月單月，商品房銷售面積同比下降10.1%，降幅收窄2.1pcts;銷售金額同比下降13.6%，降幅收窄2.8pcts。在9月各地政策密集出臺的背景下，10月前17日該行跟蹤的高頻網(wǎng)簽數(shù)據(jù)邊際有所改善，14個樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長34.7%，42個樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降17.0%，相較9月降幅有所收窄。總體來看，該行認(rèn)為統(tǒng)計局公布的9月數(shù)字有所滯后，預(yù)計10月銷售有所好轉(zhuǎn)。但是，政策是漸進(jìn)和小步的，銷售數(shù)據(jù)的邊際好轉(zhuǎn)也是有限度的。

開發(fā)投資熱情持續(xù)下降，國房景氣指數(shù)不斷走低。

根據(jù)國家統(tǒng)計局，2023年1-9月，全國房屋新開工面積72,123萬平米，同比下降23.4%，降幅收窄1.0pct;竣工面積48,705萬平米，同比增長19.8%;開發(fā)投資87,269億元，同比降低9.1%，降幅擴(kuò)大0.3pct。9月單月，全國房屋新開工同比下降14.6%，降幅收窄9.0pcts;竣工同比增長25.3%;開發(fā)投資同比下降11.3%，降幅擴(kuò)大0.3pct。9月，國房景氣度指數(shù)繼續(xù)下行至93.44，為2016年以來最低值。根據(jù)Wind統(tǒng)計，全國100大中城市2023年1-9月累計成交總價為1.79萬億元，同比下降26.4%，9月土地成交溢價率為3.64%，企業(yè)投資拿地?zé)崆檩^低，投資更為謹(jǐn)慎。從該行跟蹤的部分企業(yè)1-9月累計拿地銷售金額比來看，樣本企業(yè)拿地投資強(qiáng)度分化較為明顯，拿地具有向高線化集中的趨勢?？傮w來說，投資信心的下降較之銷售的下降相對更快，很多企業(yè)欠缺擴(kuò)大投資的能力，其他企業(yè)也對擴(kuò)大投資極為謹(jǐn)慎。

關(guān)注土地市場的邊際變化，開發(fā)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

市場普遍關(guān)注9月以來政策的密集出臺。杭州大幅放開限購，使得嚴(yán)格限購的城市只剩下京滬深三地。央行公布的存量房貸加權(quán)平均利率較之上個月下降42BPs。自然資源部9月發(fā)文建議取消地價上限，取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制等。由于企業(yè)投資熱情低落，該行認(rèn)為目前任何城市放開土地成交價格上限，也不會造成土地市場競爭過于激烈。例如，合肥在放開土地成交價格上限之后，并沒有出現(xiàn)土地成交溢價率大增的局面。相關(guān)政策的調(diào)整時機(jī)已經(jīng)成熟，相信未來有實(shí)力的房企在核心重點(diǎn)城市拿地不會再依賴于運(yùn)氣。

預(yù)計政策將繼續(xù)加碼，穩(wěn)住預(yù)期之后，政策重心可能轉(zhuǎn)向穩(wěn)投資。

該行認(rèn)為，核心城市繼續(xù)放開限購，按揭貸款利率下限的進(jìn)一步打開，按揭貸款首付比例要求的下調(diào)，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整等各類政策，仍將在未來一段時間起到助力需求的作用。該行相信，2023年四季度將見到房地產(chǎn)市場銷售的底部。但是，隨著企業(yè)開發(fā)區(qū)域日趨高線，建安投資下滑的勢頭可能在2024年后成為行業(yè)面臨的主要矛盾，政策重心預(yù)計將在2024年后從穩(wěn)房價轉(zhuǎn)向穩(wěn)投資，城中村改造和保障性住房建設(shè)等政策值得高度關(guān)注。

產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險仍有待政策化解，但部分領(lǐng)域的格局調(diào)整已經(jīng)較為充分。

總體而言，該行認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的拿地方面調(diào)整已經(jīng)較為充分，銷售即將見底，但新開工面積仍趨于下行，而竣工面積則在未來面臨較大幅度下行壓力，開發(fā)投資的增速預(yù)期也難言樂觀。對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來說，部分開發(fā)企業(yè)的競爭環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營底盤也較為穩(wěn)健。

風(fēng)險因素：房地產(chǎn)政策出臺的節(jié)奏和力度可能存在不及預(yù)期的風(fēng)險;房地產(chǎn)市場銷售表現(xiàn)的企穩(wěn)回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復(fù)存在不確定性;部分房地產(chǎn)企業(yè)在過往拿地不足，可售資源不及預(yù)期，盈利能力有進(jìn)一步下行的風(fēng)險。