美國樓市遭高利率沖擊下，分析師高喊賣出這只REIT

智通財經(jīng)獲悉，投資團隊Best Of Breed Growth Stocks分析師Julian Lin指出，醫(yī)療保健房地產(chǎn)信托公司Medical Properties Trust(MPW.US)正面臨嚴(yán)重的財務(wù)困難，可能會進行重組。該公司在未來幾年將有大量債務(wù)到期，可能需要以高收益率進行再融資;其潛在的債務(wù)契約問題可能進一步限制其財務(wù)靈活性。因此，該分析師將Medical Properties Trust評級下調(diào)至"強力賣出"。

Medical Properties Trust就是當(dāng)情況出現(xiàn)問題時，凈租賃房地產(chǎn)投資信托基金會出現(xiàn)糟糕情況的例子。在這一點上，鑒于金融資不抵債的風(fēng)險上升，投資者不應(yīng)再關(guān)注估值。在債務(wù)到期再融資時，利率上升的環(huán)境可能會給Medical Properties Trust的增長率帶來壓力，但更重要的是，可能會給租戶的健康帶來壓力。該分析師指出，投資者不應(yīng)只關(guān)注潛在的上漲，因為惡性下跌的可能性看起來相當(dāng)大。Lin將該股評級下調(diào)至“強力賣出”的原因是認為重組是最有可能的結(jié)果。

首先，Medical Properties Trust在未來幾年將有大量債務(wù)到期。2024年到期的4.46億美元債務(wù)的平均利率為3.6%，2025年到期的14億美元債務(wù)的平均利率為2.7%，2026年到期的29億美元債務(wù)的平均利率為4.2%，2027年到期的16億美元債務(wù)的平均利率為5.2%。

如果利率保持在這么高的水平，Medical Properties Trust可能不得不以兩位數(shù)的收益率為這些到期債務(wù)再融資。舉個例子，截至最近的交易，2029年8月到期的4.625%息票債券的收益率為11.6%。

Medical Properties Trust預(yù)計全年每股FFO收益約為1.57美元，扣除直線租金后每股AFFO收益約為1.10美元。這意味著全年AFFO約為6.58億美元。僅到2027年，再融資債務(wù)就會帶來4.76億美元的虧損支出。鑒于Medical Properties Trust削減了股息，它能否轉(zhuǎn)而利用留存現(xiàn)金流來償還債務(wù)?這也是一個潛在的風(fēng)險。

為什么Medical Properties Trust面臨如此多的再融資風(fēng)險——難道其他REITs不應(yīng)該面臨類似的困境嗎?當(dāng)然，但Medical Properties Trust的杠桿率比大多數(shù)REITs高得多，而且短期內(nèi)到期債務(wù)高度集中。投資者還應(yīng)該密切關(guān)注潛在的債務(wù)契約風(fēng)險。截至最近一個季度，該公司財務(wù)杠桿率為50.3%。

正如其中一份債務(wù)說明書所述，如果Medical Properties Trust發(fā)行債務(wù)會導(dǎo)致財務(wù)杠桿“超過發(fā)行人和受限制子公司合并調(diào)整后總資產(chǎn)的60%”，則限制其發(fā)行債務(wù)。由于財務(wù)杠桿已經(jīng)接近60%，這意味著一旦發(fā)生資產(chǎn)價值減記，MPW可能會突然發(fā)現(xiàn)其財務(wù)靈活性受到嚴(yán)重限制，因為它將無法提高其杠桿率。

乍一看，Medical Properties Trust似乎被嚴(yán)重低估了，約為3.5倍的FFO。即使在扣除直線租金后，該股的市盈率仍在5倍左右，與同行相比仍有明顯的折扣。但想要購買“深價值”股票的投資者，應(yīng)該把眼光放遠，不要只看標(biāo)價。例如，Medical Properties Trust的看跌期權(quán)定價極度下行——2025年1月到期的1美元執(zhí)行看跌期權(quán)每只賣0.14美元左右。空頭利率在20%以上。華爾街顯然預(yù)計未來將出現(xiàn)大幅下跌，似乎已將該股標(biāo)記為明顯的看空標(biāo)的。

而且該公司還有沉重的債務(wù)負擔(dān)。截至最近一個季度，該公司凈負債95億美元，企業(yè)價值約為125億美元。與14億美元的調(diào)整后EBITDA相比，這意味著EV與EBITDA的比率為9倍，但在計入直線租金后，這一數(shù)字躍升至11倍。突然之間，與Spirit Realty 等同行相比，該股顯得不那么便宜了。Spirit Realty的市盈率為13倍，而且財務(wù)狀況還不錯。

如果我們排除股權(quán)價值，Medical Properties Trust的債務(wù)價值約為8.6倍EBITDA。這還不算太過分，但在當(dāng)前利率較高的環(huán)境下，11%的清算收益率并沒有“那么瘋狂”，這意味著股票持有者的剩余價值為零。

這只股票看似很便宜，但只有在如果利率突然暴跌，Medical Properties Trust可以通過出售股票來降低杠桿率的情況下。但除了這種艱難的“登月計劃”之外，數(shù)學(xué)分析表明，在短短幾年內(nèi)，股息和現(xiàn)金流都可能面臨極大壓力。