中信證券：動態(tài)拐點不是靜態(tài)拐點 地產(chǎn)市場復(fù)蘇有賴于政策繼續(xù)應(yīng)出盡出

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，市場存在動態(tài)拐點，即當政策繼續(xù)不斷落實的情況下，2023年四季度房價持續(xù)下跌的預(yù)期有望逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的風險有望化解。但市場不存在靜態(tài)拐點，即假定政策不變，市場還沒有自我修復(fù)的能力。金九銀十的落空，反過來有望鼓勵政策應(yīng)出盡出，推動按揭貸款利率進一步下行，按揭貸款首付比例進一步下行，切實減輕購房人的負擔，放開不必要的限制性束縛。對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來說，銷售是先周期的，投資和竣工都是后周期的，穩(wěn)住房價是穩(wěn)住市場的前提。

▍中信證券主要觀點如下：

政策工具箱儲備充足，政策繼續(xù)小步快走。

9月是政策密集出臺的月份，各地陸續(xù)落實認房不認貸，調(diào)低首付比例，放開限購限售限價，提升公積金貸款額度等提振市場信心的舉措。當前，大部分城市已經(jīng)落實認房不認貸的政策，但大多數(shù)城市的首套房按揭貸款首付比例要求仍然高于20%，不少地方的首套按揭貸款利率下限還有明顯的下調(diào)空間，許多一二線核心城市的限購措施還有待進一步優(yōu)化。

由于政策注意避免矯枉過正，商業(yè)銀行也需要一定的時間匹配資產(chǎn)和負債的再定價過程，政策沒有采取一步到位的方式，而是持續(xù)小步快走。

政策有邊際效果，但復(fù)蘇成色仍然明顯不足。

政策在邊際上是有效果的，9月14個樣本城市二手的網(wǎng)簽同比有9%的正增長。但是，市場復(fù)蘇的成色仍然不足，9月42個樣本城市新房網(wǎng)簽下降30%以上，十個重點城市新房網(wǎng)簽成交同比下降29%。十一假期，十個重點城市可比口徑網(wǎng)簽同比下降超過40%(當然十一假期數(shù)據(jù)受假期影響一般都波動較大)。15家代表性企業(yè)9月份銷售額同比下降24.2%，降幅較8月有所擴大。

盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，但訪客等先行指標表現(xiàn)也比較一般。 預(yù)計2023年10月銷售同比降幅將如期收窄，但房價走穩(wěn)還有待政策進一步發(fā)力。

開發(fā)投資預(yù)期繼續(xù)下行，企業(yè)繼續(xù)縮表和換牌。

2023年前8月，國有土地使用權(quán)出讓收入27,096億元，同比下降19.6%。根據(jù)Wind，9月百城住宅類用地成交總價1,288億元(口徑和國有土地使用權(quán)出讓收入有差別)，同比下降65.6%，絕對金額為過去6個月最低水平。2023年9月地產(chǎn)政策紛紛出臺以來，廣州、杭州、寧波等城市也陸續(xù)出讓了一些土地，土地市場競爭并不激烈，企業(yè)的拿地金額/銷售額持續(xù)維持低位，取地面積/銷售面積則更低。

在信用環(huán)境尚未完全修復(fù)的情況下，企業(yè)一邊縮表，即減少開發(fā)規(guī)模和體量，一邊換牌，即將儲備面積逐漸轉(zhuǎn)移向核心大城市。

經(jīng)營性資產(chǎn)預(yù)計表現(xiàn)分化。

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營性資產(chǎn)占比在持續(xù)提升，2023年下半年來，一二線城市的商業(yè)零售資產(chǎn)同店租金表現(xiàn)良好，酒店和物流資產(chǎn)的經(jīng)營也多有亮點，但仍然考驗企業(yè)運維。寫字樓，包括核心城市中高端區(qū)域的寫字樓，都面臨租金下行、空置率上升的沖擊。園區(qū)的表現(xiàn)雖有分化，但也一樣受企業(yè)客戶預(yù)算開支下降的影響。

持有物業(yè)的租金表現(xiàn)往往滯后于經(jīng)濟周期，投資性房地產(chǎn)的質(zhì)量差異將在未來一年充分顯露。

風險因素：

房地產(chǎn)政策出臺的節(jié)奏和力度可能存在不及預(yù)期的風險;房地產(chǎn)市場銷售表現(xiàn)的企穩(wěn)回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復(fù)存在不確定性。