穩(wěn)健中績+充裕現(xiàn)金，星盛商業(yè)(06668)蓄勢高質(zhì)發(fā)展

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正在逐漸步入一個(gè)更加成熟和理性的階段。隨著市場供需關(guān)系的深刻演變，也對行業(yè)及公司提出了新的挑戰(zhàn)。盡管今年房地產(chǎn)行業(yè)步入弱周期，多數(shù)物管企業(yè)也隨之波動劇烈，但作為專注于購物中心運(yùn)營管理的星盛商業(yè)(06668)，始終保持著良好的經(jīng)營節(jié)奏，近期公布的中期業(yè)績更是對其業(yè)務(wù)韌性的充分詮釋。

中績穩(wěn)步增長，充?，F(xiàn)金夯實(shí)基本盤

8月30日，星盛商業(yè)發(fā)布2023年中期業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，公司上半年收入約為2.88億元(人民幣，單位下同)，同比增長約11.1%;同期，公司核心歸母凈利潤約為1.24億元，較去年同期增長約12.6%;毛利率約為57.1%，保持行業(yè)較高水平。

在多數(shù)物管上市公司普遍業(yè)績承壓的大環(huán)境下，公司能夠?qū)崿F(xiàn)收入利潤雙位數(shù)增長，充分驗(yàn)證了其作為純商管公司，頗具韌性的基本面與優(yōu)異的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從中報(bào)來看，星盛商業(yè)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流健康，在手現(xiàn)金充足。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1.22億元，同比大幅增長約203.5%，截至6月底，在手現(xiàn)金超13億元，凈現(xiàn)比達(dá)1.3，且沒有任何有息負(fù)債，財(cái)務(wù)安全性極高，現(xiàn)金充裕，為后續(xù)成長奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

消費(fèi)企穩(wěn)回溫，“大運(yùn)營”與復(fù)蘇成長共振

在過去的幾年里，國際局勢風(fēng)云詭譎，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)承壓發(fā)展。進(jìn)入2023年，面對更復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境，需要抱以更多的耐心去守候，有時(shí)候，信心比黃金更重要。

站在后疫情時(shí)代，居民線下社交和消費(fèi)成為了剛性需求。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年社零總額為22.76萬億元，同比增長8.2%。其中，線下百貨業(yè)態(tài)社零增長9.8%，優(yōu)于社零數(shù)據(jù)整體水平。

而作為商業(yè)地產(chǎn)最重要的線下場景，購物中心是否景氣與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。當(dāng)前，政府正在持續(xù)出臺利好政策，積極信號不斷釋放，消費(fèi)者信心和消費(fèi)能力逐步恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)購物中心的租金、銷售額、人流量有望持續(xù)迎來顯著恢復(fù)。

在這樣的背景下，星盛商業(yè)在2023年重點(diǎn)打造“運(yùn)營年”，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和效率的雙重提升，加強(qiáng)旗下在營項(xiàng)目的競爭力。為讓每個(gè)項(xiàng)目有更好的潛力和長期的發(fā)展空間，公司期內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營提升及新項(xiàng)目的高質(zhì)量開業(yè)。

就核心經(jīng)營指標(biāo)而言，2023上半年，公司在營項(xiàng)目同店銷售額增長18.2%，同店客流增長了26.2%，整體出租率同比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)至93.5%的健康水平，合作商戶數(shù)量增至5000家，較2022年底上升4.2%，已形成積極復(fù)蘇之勢。

期內(nèi)，星盛商業(yè)還致力于會員體系不斷升級，會員規(guī)模同比增長32.5%，高端會員同比增長32.6%，線上訂單總量更是大幅增長72.5%。據(jù)此，公司不斷探索購物中心的消費(fèi)屬性，拓展各類消費(fèi)場景，多層次產(chǎn)品線已逐漸形成。而線上和線下共通的會員體系，促進(jìn)購物中心經(jīng)營效率和客戶滿意度提升，從而令其未來占據(jù)商管行業(yè)第一梯隊(duì)的核心優(yōu)勢更加顯著。

戰(zhàn)略聚焦，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展

面對市場變化，星盛商業(yè)堅(jiān)持“深耕大灣區(qū)、發(fā)展長三角”的策略。這種戰(zhàn)略聚焦顯然與行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展趨勢相吻合，同時(shí)有利于公司集中資源和精力，在戰(zhàn)略聚焦區(qū)域構(gòu)建競爭優(yōu)勢和壁壘。

截至2023年6月底，公司合約項(xiàng)目58個(gè)，覆蓋中國的22城，合約面積約295萬平方米(不含10個(gè)咨詢服務(wù)項(xiàng)目建筑面積)，當(dāng)中約50.2%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有。這不僅代表著市場和業(yè)主方對其的認(rèn)可，更為后續(xù)業(yè)務(wù)開展及業(yè)績提振奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

回顧星盛商業(yè)的進(jìn)階之旅，自2021年起，其相繼與上海建工集團(tuán)、廈門特房集團(tuán)、廣州立白集團(tuán)等建立合作，公司已打開與市屬國企、大型企業(yè)合作的渠道，助其可持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目資源，打開增量項(xiàng)目獲取空間。

2023年5月，廈門星河COCO Park盛大開業(yè)，該項(xiàng)目地處廈門島內(nèi)核心地段思明區(qū)，項(xiàng)目面積達(dá)到10.2萬平方米，開業(yè)招商率達(dá)92%，開業(yè)簽約品牌包括40家城市首進(jìn)品牌，50家旗艦店和最新形象店。該項(xiàng)目經(jīng)歷疫情中的籌備期，驚喜開業(yè)，充分展現(xiàn)了星盛商業(yè)優(yōu)秀的運(yùn)營能力以及強(qiáng)大的品牌號召力。

同時(shí)，公司預(yù)計(jì)全年新開業(yè)項(xiàng)目5-7個(gè)，隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，將進(jìn)一步為公司后續(xù)業(yè)績增長提供確定性。

地產(chǎn)利好頻發(fā)，關(guān)聯(lián)方財(cái)務(wù)穩(wěn)健護(hù)航發(fā)展

盡管近年行業(yè)面臨嚴(yán)酷寒冬，星盛商業(yè)的關(guān)聯(lián)方星河控股始終保持穩(wěn)健的經(jīng)營，連續(xù)三年獲得境內(nèi)AAA信用評級，連續(xù)四年保持三道紅線的綠檔。AAA評級作為信用評價(jià)的最高等級，不僅體現(xiàn)著企業(yè)長期償還能力強(qiáng)，信用風(fēng)險(xiǎn)損失可能性小，也反映著其盈利能力強(qiáng)，發(fā)展前景廣闊，具備應(yīng)對各種市場挑戰(zhàn)的實(shí)力與底氣。另外，星河控股擁有眾多優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，每年為集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

智通財(cái)經(jīng)APP相信，隨著近期首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低首付比例和存量房貸利率等一系列政策組合拳相繼打出，將持續(xù)強(qiáng)化市場預(yù)期，推動地產(chǎn)市場需求企穩(wěn)。這無疑將為地產(chǎn)、物管等行業(yè)的復(fù)蘇帶來有力的提振。

隨著市場的回暖，未來，星河控股還將持續(xù)為星盛商業(yè)進(jìn)行全方位、多層次的資源導(dǎo)入。

結(jié)語

從資本市場角度而言，面對持續(xù)低迷的市場環(huán)境，星盛商業(yè)自2022年11月起，通過自有資金持續(xù)在二級市場進(jìn)行股份回購，充分彰顯公司對未來發(fā)展信心。2023年上半年，據(jù)公告顯示，公司多位高管陸續(xù)增持公司股票，進(jìn)一步夯實(shí)了市場信心。

此外，2023年4月，公司第一批股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃落地，共總授予股份5480萬股，覆蓋公司及關(guān)聯(lián)方136位核心人員，激發(fā)企業(yè)活力;而在市場關(guān)注的分紅方面，即使行業(yè)環(huán)境不斷變化，公司仍然表示在未來三年，派息率爭取保持在不低于50%的水平，充分體現(xiàn)出公司堅(jiān)定與廣大股東分享經(jīng)營成果的意愿。

綜合來看，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略和充足的現(xiàn)金流，為星盛商業(yè)未來的擴(kuò)張?zhí)峁┯辛χ?，而國?nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場回暖，將進(jìn)一步推動公司業(yè)績復(fù)蘇與持續(xù)成長的步伐。穿越了2022年的迷霧，星盛商業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的路徑已進(jìn)一步明晰，腳步亦越發(fā)堅(jiān)定。經(jīng)過沉淀以后的蓄力，將迎來未來高質(zhì)的可持續(xù)發(fā)展。