全球樓市拐點(diǎn)已至？分析師普遍改觀 預(yù)計(jì)明年多數(shù)市場(chǎng)重新上漲

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，根據(jù)一項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)分析師的最新調(diào)查顯示，受訪者普遍認(rèn)為，近期全球房地產(chǎn)價(jià)格的低迷已基本結(jié)束，預(yù)計(jì)主要市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)將比年初預(yù)期的下跌幅度要小，并有望在2024年上漲。

今年早些時(shí)候，分析師曾預(yù)測(cè)，由于抵押貸款利率上升，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)兩位數(shù)的下跌。但因?yàn)榧彝?chǔ)蓄增加、供應(yīng)緊張和移民人數(shù)增加限制了房?jī)r(jià)下跌，這種預(yù)測(cè)并沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)。

全球主要央行持續(xù)一年多的加息導(dǎo)致的抵押貸款利率大幅上升也沒(méi)有影響到所有人。

這在一定程度上是因?yàn)樵S多在長(zhǎng)期接近零利率的時(shí)期鎖定廉價(jià)抵押貸款的房主(尤其是在美國(guó))選擇在當(dāng)前環(huán)境下按兵不動(dòng)。

然而，這限制了住房市場(chǎng)的供應(yīng)和活動(dòng)。

對(duì)于有意愿的首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)壞消息，因?yàn)槎嗄陙?lái)的供應(yīng)緊張讓他們一直處于觀望狀態(tài)，在新冠疫情期間，需求的上升甚至一度令房?jī)r(jià)以兩位數(shù)的年增長(zhǎng)率上漲。

而如今，隨著降息預(yù)期升溫，最新的調(diào)查結(jié)果顯示——尤其是對(duì)美國(guó)、加拿大、新西蘭和澳大利亞等近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲最快的經(jīng)濟(jì)體——分析師再次對(duì)住房市場(chǎng)持相對(duì)積極的態(tài)度。

對(duì)這些市場(chǎng)意外提前企穩(wěn)的樂(lè)觀情緒很大程度上源于人們的一種猜測(cè)，即利率已經(jīng)見頂，最快明年上半年就會(huì)再次回落。

“可能在過(guò)去兩個(gè)月里，人們對(duì)利率見頂情景的影響有一點(diǎn)過(guò)于樂(lè)觀了。我認(rèn)為我們還沒(méi)有真正感受到加息的全面影響。固定利率抵押貸款意味著，許多房產(chǎn)所有者在某種程度上免受影響，”Knight Frank研究主管Liam Bailey表示。

“我認(rèn)為現(xiàn)實(shí)情況是，由于新冠疫情和供應(yīng)鏈的中斷，大多數(shù)市場(chǎng)的供應(yīng)量和房屋建筑量都非常低。同時(shí)大多數(shù)西方市場(chǎng)的需求相當(dāng)強(qiáng)勁。最根本的一點(diǎn)是，強(qiáng)勁的需求滿足了疲軟的供應(yīng)?！?/p>

事實(shí)上，在疫情爆發(fā)之前，這已經(jīng)是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一個(gè)嚴(yán)重挑戰(zhàn)，只有印度等少數(shù)市場(chǎng)沒(méi)有受到影響。

因此，隨著環(huán)境的變化，這項(xiàng)在8月14日至31日期間進(jìn)行、對(duì)美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、澳大利亞、新西蘭和印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的130多名房地產(chǎn)分析師進(jìn)行的調(diào)查顯示，分析師普遍上調(diào)了今明兩年的預(yù)測(cè)。

分析師預(yù)計(jì)今明兩年美國(guó)平均房?jī)r(jià)將停滯不前。在5月和3月的調(diào)查中，分析師的預(yù)期分別為下降2.8%和4.5%。

在疫情期間飆升了40-50%的新西蘭和加拿大房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將在今年下跌約5%，但在明年有望分別上漲約5%和2%。在上一次調(diào)查中，分析師普遍預(yù)期這兩個(gè)市場(chǎng)在2023年將下跌8%-9%，2024年將上升2%-3.4%。

在疫情期間沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的印度，分析師普遍預(yù)計(jì)該國(guó)市場(chǎng)將在未來(lái)幾年穩(wěn)步上漲。

德國(guó)住房市場(chǎng)的平均價(jià)格預(yù)計(jì)將在今年下跌5.6%，2024年持平。英國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將在今年小幅下跌4%，明年不會(huì)上漲。

住宅負(fù)擔(dān)能力

另外，調(diào)查顯示，多數(shù)分析師認(rèn)為住宅負(fù)擔(dān)能力在全球范圍內(nèi)仍然是一個(gè)問(wèn)題。

總體而言，在回答另一個(gè)問(wèn)題的103名受訪者中，有55人表示，未來(lái)一年首次購(gòu)房者的購(gòu)房能力將惡化。其余48人表示情況將會(huì)有所改善。

Hunter Housing Economics的Brad Hunter表示：“抵押貸款利率持續(xù)上升，這給人們的負(fù)擔(dān)能力帶來(lái)了更大的壓力。銷售量很低，這掩蓋了房?jī)r(jià)面臨的壓力到底有多嚴(yán)重?！?/p>

而由于住房供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)平均租金也將上漲，租房負(fù)擔(dān)能力將惡化。

101位分析師中，有65位(近三分之二)分析師表示，未來(lái)一年租房負(fù)擔(dān)能力將惡化。其余36人表示情況將會(huì)有所改善。