香港樓市預期上漲10% 背后浮現內地買家和內資財團

本文來自微信公眾號“中國房地產報”，作者為翁曉琳。

在香港特區(qū)政府和相關部門多次“辣招”調控之后，香港樓市依然受到追捧：買家不斷推升樓市成交記錄，中環(huán)寫字樓出現大宗交易，土地拍賣價格被刷新……

香港差餉物業(yè)估價署數據顯示，今年10月私人住宅樓價指數最新報342.4，環(huán)比上升0.5%，年內累計升幅達11.4%。實際上，香港樓價已連續(xù)上漲超過19個月，累計升幅26.16%。

香港樓市價格強勢上漲背后，浮現出眾多內地買家和內資財團的身影。

內地購房者入港 物業(yè)成交翻倍

今年3月，長江和記實業(yè)有限公司(00001)的業(yè)績會上，長和系主席李嘉誠對內地買家到港買房表示歡迎，“與內地不同，香港因為土地有限，房屋供不應求，但香港是外向型城市，除了本地人自住，也有內地人來香港買房?！?/p>

5月，長江實業(yè)地產有限公司(以下簡稱“長江實業(yè)”)打造的位于香港荃灣的新盤海之戀熱賣，雖單價高達14萬元/平方米，但首批496套房源卻收到1.45萬人的申請認購。

這只是香港樓市火熱的一個縮影。

早在今年1月，長江實業(yè)(01113)另一個位于元朗牛潭尾的項目意花園，平均每棟售價超過2500萬港元。為了吸引內地買家，開發(fā)商推出“代繳100%從價印花稅及買家印花稅”。目前內地人在香港置業(yè)，除了要繳納15%的買家印花稅，還有15%的從價印花稅，稅率高達房價的30%，長實地產此舉為買家節(jié)省30%的稅費。長江實業(yè)提供的數據顯示，該項目內地客戶約占20%。

為了控制樓價，香港特區(qū)政府先后提高印花稅率和物業(yè)貸款要求，但海外投資及自住的購房需求卻并未因此減弱，其背后支撐便是內地買家。

芬姐就是在港購房的內地人之一，她告訴中國房地產報記者：“孫子出生在香港，現在是跨境學童，在屯門讀書，為了方便他以后學習，我咬咬牙在港島買了房子，畢竟那邊好學校更多。”

香港稅務局數據顯示，2016年第四季度，非本地人購入香港物業(yè)的宗數只有362宗。但美聯物業(yè)根據已知買家姓名作分析，2016年內地個人買家購入香港物業(yè)的宗數達1581宗，今年前三季度，平均每季度都住宅成交數量甚至已達1348宗。

美聯物業(yè)研究中心指出，部分內地個人買家已擁有香港身份證，無須繳交買家印花稅，所以香港稅務局的數據未能充份反映實況。

美聯物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，“這批‘新香港人’在來港住滿七年，取得港人身份證后，便可以標準印花稅率購買物業(yè)，料將陸續(xù)投入物業(yè)市場，形成另一股購買力?！?/p>

供需缺口隱現 內資財團出手

這股潛在的購買力也被內地房企嗅到，尤其是在內地熱點一二線城市限購限貸政策的擠壓下。

從拿地數量來看，2017年下半年至今，香港特區(qū)政府共推出6塊地皮，內地開發(fā)商參與了所有地皮的競標并成功中標4幅地皮，中標率達到67%，相比之下，2012下半年至2014上半年，內地房企的中標率一直徘徊在2%到3%。

另一則來自萊坊的數據也顯示，2016年下半年至2017下半年，內地開發(fā)商在香港買地活躍，成交金額占比約50%。

今年2月，龍光地產(03380)聯手合景泰富(01813)以168.55億港元拿下香港鴨讬洲利南道鴨讬洲內地段第136號地，香港最貴地塊就此問世。但這個紀錄保持還未超過一年，就被信和置業(yè)(00083)、世茂房地產(00813)、會德豐地產(00049)、嘉華國際(00173)及爪哇控股（00251）組成的“香港+內地”房企財團打破，該聯合體競得長沙灣興華街西對出的臨海住宅用地。成交總額達172.88億港元，成為全港最貴住宅地塊。

美聯測量師行董事林子彬指出，“開發(fā)商投地態(tài)度積極，適逢政府推售多幅極受歡迎的市區(qū)優(yōu)質地皮，除香港本地大型開發(fā)商外，內地財團參與度與日俱增，帶動地價穩(wěn)步上揚?！?/p>

有在港成功拿地的內地房企人士對中國房地產報記者直言：“香港市場供需缺口巨大，短期內市場需求依然難以滿足，項目營利空間巨大。受內地房地產市場調控影響，開發(fā)商多元化區(qū)域布局可以分散風險?！?/p>

低息環(huán)境支撐樓市強勢上漲

香港樓市整體所處的低息環(huán)境是又一利好，無論對于購房者還是開發(fā)商。

據悉，香港房企手頭寬松，資金充盈，甚至可以為買家提供多達買價120%的融資：其中90%用于購買新屋，剩下的30%償還現有的房屋抵押貸款。另外，香港房貸利率依然持續(xù)走低。以匯豐銀行最近開出的一款利率優(yōu)惠為例，可以向部分客戶提供Hibor(香港銀行同行業(yè)拆借利率)加碼1.28%的利率。

低息環(huán)境也大大刺激成交量，而成交量帶動了房價上漲。以沙田第一城為例，開盤迄今為止成交價格同比大增21%，相比去年4月飆升47%。同時，豪宅住宅區(qū)貝沙灣今年價格也較去年上漲23.5%。

布少明表示，“香港經濟持續(xù)改善，失業(yè)率低企，加上剛性需求支持，只要美國加息及縮表的步伐未有加快，明年樓市仍可看好。明年一手私樓注冊量可望挑戰(zhàn)2萬宗，創(chuàng)14年新高，注冊金額更可望進一步達至2500億元，續(xù)創(chuàng)新紀錄?！?/p>

持相同看法的業(yè)內人士并不少，戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻指出：“即使未來最優(yōu)惠利率有可能上升，但短期內按揭利率仍然將維持在較低水平。香港今年的經濟增長好于預期，股市熾熱帶來財富效應，失業(yè)率跌至歷史新低，而房屋供應仍然存在較大的缺口，這為樓價的上漲帶來了強勁支撐?！?/p>

對于明年香港樓市發(fā)展，各大機構均表示看好。第一太平戴維斯預計，明年一般住宅樓價出現5%至10%溫和升幅。仲量聯行也表示，盡管受加息影響，但市場對中小型住宅需求仍將強勁，預期明年住宅樓價將上升約10%。（編輯：胡敏）