國信證券：前期房地產(chǎn)政策博弈的漲幅已充分回調(diào) Q4或?qū)⒂甙l(fā)酵與數(shù)據(jù)修復的共振

智通財經(jīng)APP獲悉，國信證券發(fā)布研究報告稱，短期看，當前市場對政策的預期已經(jīng)不高，前期政策博弈的漲幅已經(jīng)充分回調(diào)，中期看，8月為銷售的傳統(tǒng)淡季，且當前基本面前置指標已經(jīng)企穩(wěn)，預計銷售數(shù)據(jù)不會進一步下滑，疊加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或?qū)⒂瓉碚甙l(fā)酵與數(shù)據(jù)修復的共振。個股方面，建議關(guān)注中型國央企+一線城市受益標的，9月推薦貝殼-W(02423)、越秀地產(chǎn)(00123)、金地集團(600383.SH)。

國信證券主要觀點如下：

行業(yè)：8月銷售未見明顯復蘇，三部門聯(lián)合推動“認房不認貸”。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，7月銷售復蘇繼續(xù)趨弱。2023年1-7月，商品房銷售額為70450億元，同比轉(zhuǎn)負為-1.5%，較1-6月下降了2.6個百分點;商品房銷售面積為66563萬㎡，同比-6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點。2023年7月單月，商品房銷售額7358億元，環(huán)比-45%，同比-19%，與6月持平;銷售面積7048萬㎡，環(huán)比-46%，同比-16%，降幅較6月收窄3個百分點;銷售均價為10440元/㎡，環(huán)比+2.6%，同比-4.4%。

從日頻跟蹤來看，8月銷售未見明顯復蘇。2023年8月24日，30城商品房7天移動平均成交面積同比-22%;其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動平均面積同比分別為-33%、-13%、-21%、-12%;一線城市、二線城市、三線城市7天移動平均成交面積同比分別為-37%、-9%、-31%。截至2023年8月24日，30城商品房累計成交面積為8947萬㎡，同比-6.0%;其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計同比分別為-6%、-7%、-3%、-9%;一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為+8%、-10%、-9%。

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。該行認為，三部門聯(lián)合推動“認房不認貸”，是對7月底政治局會議的落實，預計后續(xù)核心城市的限制性政策將部分有序放開，有助于居民購房意愿釋放。

板塊：8月跑贏滬深300指數(shù)0.4個百分點。自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.2%，跑贏滬深300指數(shù)0.4個百分點，在31個行業(yè)中排9名。根據(jù)Wind一致預期，按最新收盤日計，板塊2023年動態(tài)PE為10.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍動態(tài)PE)高53.8%。

風險提示：1)后續(xù)政策落地效果不及預期;2)行業(yè)基本面超預期下行;3)房企信用風險事件超預期沖擊。