華泰證券：地產(chǎn)行業(yè)仍在筑底 政策引導下景氣度領(lǐng)先指標有所改善

智通財經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報告稱，8月18日，央行、金管局、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議，研究落實金融支持實體經(jīng)濟發(fā)展和防范化解金融風險有關(guān)工作，會中對于地產(chǎn)行業(yè)的指引主要有如下幾方面：1.提出積極推動城中村改造以及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設施建設;2. 優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。政策定調(diào)、地方執(zhí)行、貨幣政策和經(jīng)紀人預期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

▍華泰證券主要觀點如下：

“城中村改造”有望成為新的信貸增長點

8月2日，國開行提出積極服務推動超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設施建設，4日，多部委聯(lián)合表示大力推進城中村改造，17日央行指出，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

上一輪棚改的發(fā)展得益于政策性銀行的持續(xù)支持，7月28日國務院副總理何立峰指出，城中村改造是以黨中央站在中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的工作部署，要以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，本月以來金融口部委聯(lián)合會議多次發(fā)聲，尤其是將城中村改造放在挖掘新的信貸增長點這一板塊，后續(xù)支持可期。

多地推進房地產(chǎn)信貸政策優(yōu)化

與央行提出的優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策相呼應，多地加快下調(diào)首付比例和房貸利率等信貸政策調(diào)整。如16日起廈門二套首付比例從50%降至40%，17日，南昌首付比例按照低限要求(首套2成，二套3成)，后續(xù)核心城市有望接踵而至。

當前房地產(chǎn)行業(yè)需求端需要解決的是預期端和收入端的改善，而信貸端政策的持續(xù)出臺有望逐步在預期端托底，有助于房地產(chǎn)市場加速筑底。

行業(yè)仍在筑底，政策引導下景氣度領(lǐng)先指標有所改善

7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑幅度仍在擴大，土地和新開工依然低迷，全國房地產(chǎn)銷售量價延續(xù)調(diào)整，步入8月銷售同比數(shù)據(jù)仍在筑底。1-18日60城新房銷售面積同比-37%(7月-37%)，其中一線-34%，二線-31%，三線-47%;26城二手房成交面積同比-11%(7月-15%)，其中一線-18%，二線-4%，三線-22%。

但隨著政策利好的釋放，反映行業(yè)景氣度的領(lǐng)先指標已經(jīng)擺脫18年以來的歷史最低值，迎來改善。貝殼KMI指數(shù)連續(xù)第五周反彈，一線城市接近榮枯平衡線。

投資建議

隨著政策定調(diào)、政策執(zhí)行、貨幣政策、經(jīng)紀人預期方面的積極信號在持續(xù)增加，期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求。

風險提示

行業(yè)政策不確定性：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動。

基本面下行風險：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標存在趨勢性下行風險。

部分房企經(jīng)營風險：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。