中信建投：地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈迎新機(jī)遇 重視城中村改造投資機(jī)會(huì)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投發(fā)布研究報(bào)告稱，城中村改造將按照政府主導(dǎo)、多主體參與的模式開展，收入來源方面除土地出讓收入、商品房銷售收入外，經(jīng)營性物業(yè)收入將成為重要補(bǔ)充。預(yù)計(jì)將拉動(dòng)消費(fèi)建材、電梯、木門、馬桶衛(wèi)浴、家電等下游行業(yè)需求，地方國有地產(chǎn)企業(yè)也將從中優(yōu)先受益。

中信建投主要觀點(diǎn)如下：

城中村改造注重改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需。七普數(shù)據(jù)顯示我國人戶分離人口達(dá)4.9億，城中村因租金低廉成為大城市眾多外來人口的租住選擇。城中村改造有利于改善城中村居民的生活條件，促進(jìn)其消費(fèi)潛力的釋放。國家層面的城中村改造政策起始于2020年，部分城市在長期實(shí)踐中，已形成適應(yīng)本地的政策體系。

預(yù)計(jì)城中村改造建筑面積約19.4億方，改造成本3.9萬億元。根據(jù)我們的測算，全國超大特大城市共計(jì)有19個(gè)，城中村面積12.9億方，城中村建筑密度較高，但樓層往往相對(duì)較低，我們假設(shè)平均容積率1.5，則對(duì)應(yīng)總建筑面積19.4億方。按照拆除面積20%，拆建比2，整治面積80%測算，對(duì)應(yīng)改造總成本3.9萬億元。

城中村改造將按照政府主導(dǎo)、多主體參與的模式開展。模式上將以政府為主導(dǎo)，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造。資金來源方面，除傳統(tǒng)的政策性銀行貸款、專項(xiàng)債等，將會(huì)吸引民間資本參與。收入來源方面除了土地出讓收入、商品房銷售收入外，經(jīng)營性物業(yè)收入將成為重要補(bǔ)充。

有望拉動(dòng)下游如建材、輕工、家電等行業(yè)需求，地方國有房企將優(yōu)先從中受益。城中村改造投資巨大，有望拉動(dòng)建材、電梯、木門、衛(wèi)浴、家電等下游行業(yè)需求。地方地產(chǎn)國企承擔(dān)城市建設(shè)功能，擁有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，作為本土企業(yè)，有望在新一輪城中村改造中優(yōu)先受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：資金籌措不及預(yù)期，土地出讓困難，銷售持續(xù)低迷等。