中指研究院：監(jiān)管機(jī)構(gòu)連續(xù)釋放積極信號 7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額環(huán)比增長7.7%達(dá)771.2 億元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，7月以來，央行、金融監(jiān)管總局等機(jī)構(gòu)連續(xù)釋放利好消息，房地產(chǎn)融資政策維持寬松。中指研究院監(jiān)測，2023年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%，環(huán)比增長7.7%。行業(yè)平均利率為3.46%，同比下降0.31個百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.46個百分點(diǎn)。2023年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

7月10號，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文延長“金融16條”有適用期限政策到2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。7月24日中央政治局會議釋放了積極信號，明確了“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。8月3日，央行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展;滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在中央定調(diào)之后更需要地方加快落實(shí)具體政策，尤其是政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn)。此外，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從融資結(jié)構(gòu)來看，7月信用債規(guī)模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融資占比29.3%。具體來看，7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資515.5億元，同比微增0.4%，環(huán)比增長54.9%;無海外債發(fā)行;信托融資29.7億元，同比下降54.9%，環(huán)比上升133.0%;ABS融資226.1億元，同比上升10.3%，環(huán)比下降39.0%。

2023年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9 億元，同比下降5.8%;海外債發(fā)行110.7億元，同比下降37.1%;信托融資241.1億元，同比下降65.0%;ABS融資1605.2億元，同比增長3.3%。

7月信用債發(fā)行略有恢復(fù)，發(fā)行總量同環(huán)比均增長，其中，萬科、綠城、濱江、新城、新湖中寶等5家非央國企成功完成信用債發(fā)行。7月24日，新城控股2023年度第一期中期票據(jù)完成簿記發(fā)行，中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，本期中票發(fā)行規(guī)模8.5億元，期限3年，票面利率為4%。6月14日，新城控股成功發(fā)行江蘇省首單由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)以“央地合作”增信新模式的11億元公司債。7月25日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司完成2023年度第二期中期票據(jù)發(fā)行，實(shí)際發(fā)行總額6億元，發(fā)行利率3.85%。7月，非央國企發(fā)行量為2023年以來高位，但發(fā)行企業(yè)局限在個別企業(yè)中，“第二支箭”利好政策并未普惠至多數(shù)民營房企。

7月海外債連續(xù)兩月斷發(fā)后，2022年6月以來，有9個月均無海外債發(fā)行，其中，2022年8月-12月海外債連續(xù)5個月無新發(fā)行，2023年以來海外債偶有發(fā)行，發(fā)行企業(yè)以越秀、金茂、新城等未出險企業(yè)為主，海外債發(fā)行渠道幾近中斷。

ABS發(fā)行金額環(huán)比有所下降，但發(fā)行量仍維持高位，其中，供應(yīng)鏈ABS是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)42.7%，CMBS/CMBN、類REITs分別占比40.8%、8.7%。

從融資利率來看，本月融資綜合平均利率為3.46%，同比下降0.31個百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.46個百分點(diǎn)。融資綜合平均利率下降主要是本月ABS融資成本走高，拉高了整體利率。其中，信用債平均利率為3.38%，同比上升0.09個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.07個百分點(diǎn);信托平均利率為6.97%，同比下降0.76個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn);ABS平均利率為3.19%，同比下降0.50個百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.73個百分點(diǎn)。

從典型房企債券發(fā)行來看，本月招商蛇口融資額度最高，合計(jì)50.0億元，平均融資利率2.97%，融資成本最低。

2023年8月到期債券余額為694.4億元，其中，海外債占比為16.4%，信用債占比為83.6%。2023年內(nèi)到期債券余額為3393.9億元，其中，海外債占比為31.6%，信用債為64.8%。