國聯(lián)證券：預計商管市場將提升至萬億規(guī)模 頭部商管企業(yè)盈利能力有望持續(xù)提升

智通財經(jīng)APP獲悉，國聯(lián)證券發(fā)布研究報告稱，隨著線下消費復蘇，商業(yè)地產(chǎn)市場回暖，目前存量購物中心體量達5.03億平方米。可觀的存量及增量，為商管市場帶來了廣闊的發(fā)展空間，看好商管行業(yè)前景，預計商管市場將提升至萬億規(guī)模。通過精益化管理等方式，頭部商管企業(yè)盈利能力有望持續(xù)提升。隨著商管服務(wù)要求提升及輕資產(chǎn)擴張加速，有強運營能力的頭部企業(yè)將持續(xù)拓展市占率，建議關(guān)注商業(yè)管理龍頭企業(yè)。

▍國聯(lián)證券主要觀點如下：

商管需求持續(xù)提升，市場規(guī)模有望達到萬億。

購物中心存量持續(xù)增長，2022年末，全國存量購物中心5685個，體量達5.03億平方米，同比增長約5.9%。隨著存量改造項目及新項目開業(yè)入市，購物中心業(yè)主對優(yōu)質(zhì)商管服務(wù)的需求持續(xù)提升，商業(yè)地產(chǎn)在管建筑規(guī)模穩(wěn)步增長，商管市場持續(xù)擴大，預計2025年商業(yè)運營服務(wù)市場規(guī)模將突破1.2萬億元。

商管行業(yè)集中度有望上升，新開業(yè)項目CR5提升至30%。

按照購物中心物業(yè)管理服務(wù)收入來計算，2019年我國商管行業(yè)CR5為23.4%。隨著業(yè)主對高質(zhì)量商管業(yè)務(wù)的需求進一步加大，頭部效應明顯，龍頭企業(yè)有望進一步提升市場份額。2022年15家規(guī)模企業(yè)開業(yè)項目153個，占比上升至42%，前5家規(guī)模企業(yè)開業(yè)項目占比超30%。

頭部企業(yè)加速輕資產(chǎn)擴張，輕資產(chǎn)項目占開業(yè)項目30%。

輕資產(chǎn)運營資金壓力較輕，多家房企提速輕資產(chǎn)項目的布局，推動自身輕資產(chǎn)板塊走向資本市場。2019年來，寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、星盛商業(yè)、中駿商業(yè)等多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營主體，相繼在港股上市。新開業(yè)輕資產(chǎn)項目持續(xù)增加，2022年新開業(yè)的輕資產(chǎn)項目達到118個，同比增加約15.7%，占全部開業(yè)項目的32%。

商管公司經(jīng)營提效，毛利率普遍升至30%以上。

頭部商管公司持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營管理，不斷推動輕資產(chǎn)擴張，普遍提升毛利率水平。2018-2022年，萬達商管毛利率由41.3%提升至近50%，華潤萬象生活整體毛利率由15%提升至30.1%，商管業(yè)務(wù)毛利率提升至50%，寶龍商業(yè)毛利率由27.1%提升至32.7%，星盛商業(yè)毛利率由51.7%提升至55.7%。

風險提示：

線下消費市場復蘇不及預期、商管行業(yè)競爭激烈、規(guī)模擴張不及預期、輕資產(chǎn)管理輸出效果不及預期。