中信證券：維持萬(wàn)物云(02602)“買入”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)53港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持萬(wàn)物云(02602)“買入”評(píng)級(jí)，考慮到其業(yè)態(tài)能力均衡、規(guī)模領(lǐng)先，參考其他高信用頭部企業(yè)的估值水平，予2023年22倍PE目標(biāo)估值，目標(biāo)價(jià)53港元。該行預(yù)計(jì)公司戰(zhàn)略將從2023年起取得碩果，這不僅意味著未來(lái)盈利能力有望遇到拐點(diǎn)，更意味著其在蝶城范圍內(nèi)包括資產(chǎn)服務(wù)在內(nèi)大量新的服務(wù)業(yè)態(tài)快速成長(zhǎng)。盡管和行業(yè)其他龍頭一樣，公司可能被非業(yè)主增值服務(wù)拖累業(yè)績(jī)?cè)鏊?，但認(rèn)為可循環(huán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)速度值得信賴。當(dāng)前并購(gòu)市場(chǎng)已經(jīng)趨冷，公司在歷史上有良好的并購(gòu)整合經(jīng)驗(yàn)，中期也有望受益于外延擴(kuò)張的可能。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

公司估值明顯低估。

公司作為中國(guó)規(guī)模領(lǐng)先的物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)前估值僅有300億港元，對(duì)應(yīng)2023年核心PE僅11倍。截至2022年年底，公司有賬面現(xiàn)金133億元，2022年全年共產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流28億元。公司是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入超越凈利潤(rùn)，持續(xù)維持凈現(xiàn)金狀態(tài)，業(yè)務(wù)持續(xù)壯大，躋身產(chǎn)業(yè)龍頭的優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)。該行并沒(méi)有找到其他一家市值和公司相仿，持續(xù)盈利，同時(shí)有能力管理如此龐大的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，提供如此之多的就業(yè)機(jī)會(huì)，又服務(wù)廣泛的企業(yè)和居民家庭的中國(guó)企業(yè)。

蝶城戰(zhàn)略穩(wěn)步兌現(xiàn)，打通可持續(xù)的高滿意度盈利模型。

物業(yè)管理行業(yè)最終將走向存量房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而破局競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵在建構(gòu)可持續(xù)盈利和高滿意度的業(yè)務(wù)模型。該行認(rèn)為，公司的蝶城戰(zhàn)略就是在論證公司長(zhǎng)期規(guī)模增長(zhǎng)和發(fā)展質(zhì)量提升的可行性，并為此不惜犧牲短期的毛利率。從實(shí)際情況來(lái)看，該行認(rèn)為蝶城戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，預(yù)計(jì)蝶城改造的效果(從盈利能力提升看)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。該行預(yù)計(jì)公司今年新拓住宅項(xiàng)目中業(yè)委會(huì)項(xiàng)目占比將明顯提升，公司和開發(fā)周期的關(guān)聯(lián)性將明顯下降。

服務(wù)大企業(yè)，開拓企業(yè)服務(wù)藍(lán)海。

根據(jù)公司微信公眾號(hào)，萬(wàn)物梁行上半年新拓眾多項(xiàng)目，其中500強(qiáng)&獨(dú)角獸客戶近20家，高度大于200米或者面積超過(guò)30萬(wàn)平米的項(xiàng)目近10個(gè)，萬(wàn)物梁行進(jìn)一步通過(guò)行業(yè)聚焦方式拓展多元客戶。此外，上半年，萬(wàn)物梁行聯(lián)合上海時(shí)鏈科技成立能源管理合資公司，該行預(yù)計(jì)，針對(duì)商企客戶的能源管理、團(tuán)餐業(yè)務(wù)、高端禮賓等企服業(yè)務(wù)可能成為萬(wàn)物梁行下一盈利推動(dòng)點(diǎn)。2022年，公司關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入約16%，伴隨公司各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)發(fā)展和多元客戶占比提升，該行預(yù)計(jì)關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)收入比例將明顯下降。

關(guān)注對(duì)物業(yè)管理公司十分有利的各類政策。

近期，各部門發(fā)布多項(xiàng)政策。一方面，房地產(chǎn)政策更加聚焦存量居住領(lǐng)域，包括探索房屋養(yǎng)老金、促進(jìn)家居消費(fèi)、在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造等。物業(yè)管理公司是直接面向存量房的服務(wù)者，房地產(chǎn)政策重心的變化既給物業(yè)管理公司帶來(lái)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)(例如局裝業(yè)務(wù))，也給物業(yè)管理公司提供了提升業(yè)主滿意度的機(jī)會(huì)，更意味著品牌物業(yè)管理公司的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。公司在南頭古城等項(xiàng)目的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將有助于公司積極參與城中村改造的輕資產(chǎn)服務(wù)部分業(yè)務(wù)。此外，該行預(yù)計(jì)鼓勵(lì)就業(yè)政策將是2023年下半年的政策重心所在。物業(yè)管理龍頭提供大量可成長(zhǎng)的就業(yè)崗位，預(yù)計(jì)將受益于各類吸納就業(yè)補(bǔ)貼、穩(wěn)崗返還、社保減免等政策落地。

風(fēng)險(xiǎn)因素：非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn);公司現(xiàn)金分紅水平有待提升的不確定性。