前11月銷售411億對融信中國(03301)來說只是開始

融信中國(03301)上周交出一份表現(xiàn)靚麗的11月份銷售簡報，單月60.16億的合約銷售金額，創(chuàng)下了2017年年內單月銷售新高。

根據(jù)公告顯示，該集團11月合約銷售額(不包括合營企業(yè)及聯(lián)營公司數(shù)據(jù))約60.16億元(人民幣，下同)，環(huán)比增幅19.94%；合約建筑面積約31.30萬平方米；平均合約售價約每平方米19220元。

在11月份數(shù)據(jù)出爐之前，9月、10月兩個月的合約銷售金額均為歷史第一、第三高值。智通財經(jīng)APP梳理融信的月度銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，9-11月份，融信合約銷售持續(xù)發(fā)力，分別為58.66億元、50.16億元、60.16億元，短短三個月內的銷售總額便占首11月總銷售額的41%，主要由于融信中國的新樓盤集中在下半年推出。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)同時顯示，今年首11月，融信總合約銷售額約411.61億元，較年初時定下的325億元全年銷售目標，高出約27%，總合約建筑面積累計達約188.31萬平方米。

按照近三個月的銷售數(shù)字，融信全年合約銷售超450億幾乎沒有任何懸念，或可摸到470億元或是更高門檻。問題只是，融信離千億還有多遠?

千億目標解構

值得注意的是，融信的合約銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)與其它房企不同，411.61億元是不含合營企業(yè)及聯(lián)營公司的保守數(shù)值。如果將合聯(lián)營公司的數(shù)據(jù)并表計算，則融信合約銷售的全口徑統(tǒng)計數(shù)據(jù)則會大上許多。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機構克而瑞全口徑統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月，融信銷售金額已超過590億，同比大增59%，在中國房企中排名第29位;銷售面積350.3萬平方米，超過遠洋集團、保利置業(yè)等一眾房企。

此處可以看出，590億元的全口徑數(shù)值，已較公告的411.61億元高出近179億元?？硕饠?shù)據(jù)同時顯示，今年前9個月，融信中國全資子公司融信集團的銷售金額就已達到440.3億元，不僅遠遠超出全年銷售目標逾百億，且超過融信1-11月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

合約銷售金融的增長，除卻房地產(chǎn)市場的健康成長外，融信的全國化布局立下鼎力之功。經(jīng)過多年的經(jīng)營，至2017年年中，融信已經(jīng)在全國實現(xiàn)了長三角城市群、海峽西岸城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、西北城市群、中部城市群以及成渝城市群這七大城市群的布局。

具體到區(qū)域方面，福建和杭州兩個市場最為亮眼。福建方面，福州雙杭城開盤即售罄，雙杭城、廈門鉑悅灣兩個明星項目，至10月底已累計創(chuàng)造了近25億元銷售收入。在號稱全國房產(chǎn)最難做的杭州市場，11月融信在杭新樓盤持續(xù)熱銷，融信公館·ARC首開售罄;融信保利·創(chuàng)世紀兩開兩罄;融信·瀾天續(xù)銷開盤28秒售罄，當月該集團以21.88億的成交總金額再度蟬聯(lián)杭州房企銷冠。

融信銷量大增的背后，有充足的優(yōu)質土地儲備作支持。2017年上半年，融信新收購了21個項目，總建筑面積為380.75萬平方米，土地主要位于杭州、南京、廣州、天津、鄭州、福州及廈門等一二線城市的核心地段。截至今年上半年，融信儲備總建筑面積1,301萬平方米，貨值約3000億元人民幣。

從今年前11個月的銷售情況粗略推測，融信仍有大量的未結算合約，按照近幾個月的銷售勢頭，不排除在最后一個月，融信繼續(xù)迎頭追趕，如若在12月份完成60億的銷售，則可向2017年470億沖刺，500億可謂不爭朝夕?？梢哉f，融信已經(jīng)為未來的增長準備了“充足的彈藥”，后勁十足。

有例子為證，10月10日融信第三事業(yè)部召開四季度營銷誓師大會，力爭80天內完成百億元目標。第三事業(yè)部目前主戰(zhàn)場在浙江，如若將百億解構，每個月為33億左右，則僅加入第三事業(yè)部一項，融信前12月的合約銷售金額即為445億元;再計入福建、上海等地的銷售，470億咫尺之遙。

470億的合約銷售，已較融信2015年的業(yè)績增長近三倍，彼時其該數(shù)字為119.17億元。

關于2018年的猜想

如果將時間延長，則融信2018年的業(yè)績或更具爆發(fā)力。融信部分優(yōu)質的土儲于2016年獲得，這部分土地集中在杭州、南京、上海、福州、廈門等地。以杭州主城區(qū)(含蕭山余杭)為例，自2015年1月至2017年10月，融信拿了12幅地塊，僅次萬科的15個地塊，而目前融信在杭州有近30個已開盤或正開發(fā)的項目。

值得一提的是，融信雖然大手筆進入長三角，但平均拿地成本并不高。以融信重倉布局的杭州為例，公司競得的土地平均溢價率僅在27%。

依據(jù)融信的建設進度，杭州及南京的大部分項目將在2018年入市，上海、福州、廈門等地的項目將會相繼入市，較低的地價加之高端的住宅項目資源，將會拉高2018年融信中國的合約銷售金額。

智通財經(jīng)APP注意到，融信的土地儲備仍在進一步增加。今年7月份，融信中國通過并購獲得了海亮地產(chǎn)旗下兩家子公司各55%的股權，從而完成了在中西部省會及周邊城市的布局，當中涉及17個城市的35個項目，土地儲備逾500萬平方米，合作獲地平均成本不足1000元/平米。

據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計，2017年1-11月，融信新增土地貨值達到1833.6億元，在中國房企中排在第14位。利潤里方面，截至目前，融信主營業(yè)務的銷售凈利潤保持在15%，處在TOP30房企的領先水平。

在剛過去的11月份，融信完成了12億港元的先舊后新配售，這給公司新一輪的發(fā)展帶來了所需資金。更為重要的是，企業(yè)的融資結構也在不斷改善，資產(chǎn)負債率從2014年底的1541%大幅度下降至2016年底98%，融信集團也因此獲得聯(lián)合信用評級有限公司調升評級至AA+，并入選摩根士丹利資本國際“環(huán)球小型股指數(shù)—中國指數(shù)成份股”及恒生指數(shù)中小型成分股指數(shù)。