保利地產(chǎn)操刀之下，保利置業(yè)(00119)該如何定位？

本文來自微信公眾號“玩轉(zhuǎn)港股”，作者為楊飯，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

綜合來看，現(xiàn)階段市場可以明確的兩大看點：

1)評估報告從收購方(保利地產(chǎn))角度確認(rèn)了保利置業(yè)的潛在價值;

2)明確了保利控股債務(wù)的償還期限及保利置業(yè)必須要有的分紅水平;

主要的不確定在于分紅的規(guī)模，但上述兩點已經(jīng)大體上可以給保利置業(yè)一個潛在的估值區(qū)間了。

不過這次交易顯然并未徹底解決兩個公司之間的同業(yè)競爭問題，保利置業(yè)已有的項目還會繼續(xù)獨自開發(fā)下去，目前保利置業(yè)共有在售項目60個，除了一個位于香港啟德外，其他均在內(nèi)地，并且2017年上半年保利置業(yè)還新增了7個項目，在建面積約887萬平方米之多，同時還擁有近2000萬平方米的土地儲備。

在和保利地產(chǎn)重合的城市，依然存在著潛在競爭關(guān)系;另外保利置業(yè)所擁有的這些地產(chǎn)資源，由于只持有控股公司50%的股權(quán)，保利地產(chǎn)通過這次交易后還只能按權(quán)益分享收益，無法并表。

棋至中盤，未來的整合如何繼續(xù)及如何定位保利置業(yè)的發(fā)展方向顯然也是投資者極為關(guān)注的問題。郎有情，妾有意;本篇就試著結(jié)合保利集團和保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，來推演這盤整合大棋局中做為關(guān)鍵棋子的保利置業(yè)集團的未來。

要更準(zhǔn)確的推演保利置業(yè)的發(fā)展定位，追根溯源當(dāng)然要從最終的控股公司中國保利集團說起，我們先來查閱下保利集團都有哪些業(yè)務(wù)和功能公司，如下圖。

上圖截至保利集團官方網(wǎng)站，從中可知保利集團目前主要的業(yè)務(wù)有六大塊，分別是國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)資源投資開發(fā)、民爆產(chǎn)銷及相關(guān)、科技創(chuàng)新;而其中的房地產(chǎn)開發(fā)有2家上市公司即A股的保利地產(chǎn)和H股的保利置業(yè)集團;文化藝術(shù)經(jīng)營由保利文化(03636)承接，民爆產(chǎn)銷及相關(guān)由久聯(lián)發(fā)展經(jīng)營，剩下未上市的業(yè)務(wù)只有國際貿(mào)易與礦產(chǎn)資源開發(fā)。

貿(mào)易業(yè)務(wù)與礦產(chǎn)資源開發(fā)與保利置業(yè)目前從事的業(yè)務(wù)天差地別，需要完全置換現(xiàn)有資產(chǎn)，保利置業(yè)本身地產(chǎn)開發(fā)體量已經(jīng)不小，而且時間周期長，因此這兩塊業(yè)務(wù)注入的可能性極低，操作起來難度較大。因此從保利集團層面繼續(xù)來注入資產(chǎn)給保利置業(yè)的可能性較小。所以未來相信保利集團有極大的概率繼續(xù)出售剩余50%的保利香港控股的股權(quán)。

從保利集團層面而言，保留這50%保利香港控股的股權(quán)毫無必要，那有否可能出售給保利地產(chǎn)外的第三方呢?

應(yīng)該來說也絕無可能，因為這意味著控股權(quán)的喪失;不能牢牢把握保利置業(yè)的控股權(quán)則意味著無法解決曠日持久的同業(yè)競爭問題。因此最終的結(jié)果很顯然繼續(xù)由保利地產(chǎn)來承接這剩余的50%股權(quán)，因此可以得出保利置業(yè)集團這個香港上市平臺未來的定位將由保利地產(chǎn)決定。

行文至此，顯然有細(xì)膩的投資者會問為什么不一次性收購100%的控股權(quán)，非要一波三折呢?

一個有代表性的觀點(引自征得其同意的一位資深投資者)是如果全額收購的話，這樣做保利地產(chǎn)負(fù)債會太高，另外就是如果這么大溢價全部收購大股東股份，然后利用條文申請全面收購豁免，不給小股東一點湯，可想而知小股東反對的聲音將會非常大，收購可能不一定能成功，而先只拿控股股東的一半股權(quán)，這種方式確實有點巧妙。保利本來就是想這個價格收購的，分2次收購，提升了股價同時又不影響自己的收購成本，減少收購阻力，應(yīng)該說是相當(dāng)不錯的一著棋。

那再保利地產(chǎn)的操刀下，保利置業(yè)會如何定位呢?

抽絲剝繭，我們繼續(xù)來看看保利地產(chǎn)有哪些業(yè)務(wù)可能會注入置業(yè)。

根據(jù)2016財年保利地產(chǎn)的年報，保利地產(chǎn)已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局，將逐步構(gòu)建多元的利潤增長模式，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營仍是公司最主要的業(yè)務(wù)構(gòu)成。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司已形成涵蓋住宅、寫字樓、星級酒店、購物中心、商貿(mào)會展等的多業(yè)態(tài)產(chǎn)品結(jié)構(gòu);社區(qū)消費服務(wù)方面，公司已全面布局物業(yè)管理、銷售代理、社區(qū)商業(yè)運營等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。其中，物業(yè)公司完成股份制改造，啟動新三板掛牌程序;房地產(chǎn)金融方面，以房地產(chǎn)基金為主。

因此，從上面的內(nèi)容分析，社區(qū)這塊還不成熟，物業(yè)管理掛牌新三版，而旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)均還比較弱小，正處于開拓之中;而住宅與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式大為不同，可能會是一個比較合適的資產(chǎn)注入的板塊，通過一個專門的平臺會更有利于商業(yè)地產(chǎn)板塊的發(fā)展壯大。

而根據(jù)保利地產(chǎn)官方網(wǎng)站的介紹，截至2017年12月，保利公司在全國29個城市開業(yè)運營82個商業(yè)項目，商業(yè)經(jīng)營面積150萬平方米，營業(yè)績年復(fù)合增長率超過20%。公司致力于發(fā)展高品質(zhì)、資源型優(yōu)質(zhì)項目，為客戶創(chuàng)造長遠(yuǎn)價值。預(yù)計至2020年，公司將實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運營管理50個購物中心、50個酒店、30萬間公寓房間、千余個若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍(lán)圖，經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積超過一千萬平方米。

顯然商業(yè)地產(chǎn)的已成氣候，比較適合有一個單獨的平臺來獲得更大的發(fā)展空間。而具體如何置入保利置業(yè)，當(dāng)然也有諸多方式，例如通過資產(chǎn)置換或者保利置業(yè)通過出售地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金流來購買等都有可能，只要保利地產(chǎn)最終能夠并表并取得盡可能多的股權(quán)即可，這是后話，就不具體深入了。

另外，除了定位商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)收租婆之外，保利置業(yè)還有沒有其它可能的發(fā)展定位呢?

當(dāng)然也還是有的，就是作為“海外開發(fā)平臺”的定位。

這個推斷主要來自于兩個信息，其一是保利地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略：(內(nèi)容摘自其2016年財報)

“堅定推進走出去戰(zhàn)略。積累海外開發(fā)經(jīng)驗，逐步增加項目開發(fā)規(guī)模與業(yè)態(tài)類型，以核心資產(chǎn)收購、住宅開發(fā)為主要模式，繼續(xù)在歐美等發(fā)達(dá)國家尋求拓展機會?！?/p>

另外一個還是公告的內(nèi)容，保利置業(yè)仍然保留了香港、澳門的地產(chǎn)開發(fā)權(quán);

至此，想必投資者對保利置業(yè)集團的未來可能的發(fā)展定位已基本了解，要么作為商業(yè)地產(chǎn)的旗艦平臺，要么發(fā)展港澳及海外地區(qū)的地產(chǎn)兩個方向。未來就是看保利地產(chǎn)用什么方式再獲得保利香港控股另一半的股權(quán)以及獲得控股權(quán)之后如何操刀保利置業(yè)發(fā)展定位的過程。

改革本身本來就是一場復(fù)雜的過程，不然我們咋還需要摸著石頭過河呢?因為其中涉及到方方面面的利益，包括風(fēng)險;而且保利地產(chǎn)和保利置業(yè)兩家公司實際控制人雖均為保利集團，但事實上卻是兩家公眾上市公司，有著方方面面的股東結(jié)構(gòu)和利益博弈，國企改革和資產(chǎn)整合雖然是大趨勢，但顯然也是一個漫長而復(fù)雜的過程，難以一蹴而就。

但總體而言，保利置業(yè)的未來并不單單只是分紅這么簡單，價值的挖掘與實現(xiàn)還在路上。

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