東方證券：物業(yè)回歸高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展軌道 看好優(yōu)質(zhì)公司長期業(yè)績增長和市占率提升

智通財經(jīng)APP獲悉，東方證券發(fā)布研究報告稱，物管的核心邏輯從判斷公司的成長性轉(zhuǎn)為研究公司在項目服務(wù)生命周期中賺取穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。高增長時代已過，但快速擴張導(dǎo)致項目質(zhì)量良莠不齊的影響仍在，物企盈利能力普遍承壓，收并購帶來的商譽減值風險開始顯現(xiàn)。但長期來看物業(yè)行業(yè)輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、利潤可見性高的優(yōu)勢依然存在，行業(yè)集中度較低的格局未變，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司仍有望保持穩(wěn)定增長的業(yè)績和較高的投資價值。

東方證券主要觀點如下：

22年上市物企業(yè)績表現(xiàn)整體不佳，應(yīng)收賬款和商譽減值風險開始顯現(xiàn)。

22年上市物企營業(yè)收入增速收窄，歸母凈利潤首次出現(xiàn)下滑，央國企表現(xiàn)相對更加穩(wěn)健。地產(chǎn)下行和疫情影響下非業(yè)主增值和社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展受限，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)較高韌性，營收和毛利占比均提升。物企盈利能力整體下滑，企業(yè)間毛利率差異有所減弱。關(guān)聯(lián)房企風險尚未完全化解、收并購標的投后整合不及預(yù)期，導(dǎo)致上市物企應(yīng)收賬款和商譽減值風險集中暴露，進一步侵蝕利潤表。

管理規(guī)模擴張放緩，資源和能力形成分化。

新房交付減少、收并購降溫、利潤率要求下退盤增加以及疫情影響市拓和項目進場節(jié)奏等因素，導(dǎo)致上市物企管理規(guī)模增速放緩，合約在管比連續(xù)下降。物企走向高質(zhì)量發(fā)展階段，央國企和穩(wěn)健民企經(jīng)營優(yōu)勢凸顯：(1)地產(chǎn)銷售弱復(fù)蘇、強分化，強信用房企仍能為關(guān)聯(lián)物企提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的增量資源;(2)外拓成主要增長來源，存量外拓項目占比提升，品牌美譽度高、成本管控能力強的優(yōu)質(zhì)物企競爭優(yōu)勢增強;(3)收并購降溫，央國企活躍度提升，瞄準優(yōu)質(zhì)標的實現(xiàn)區(qū)域補強、多業(yè)態(tài)布局;(4)頭部物企管理密度較高，期望通過集中化策略強化成本和品牌優(yōu)勢，改善物業(yè)項目盈利模型，打造區(qū)域性壁壘。

多經(jīng)業(yè)務(wù)發(fā)展路徑漸明，深耕優(yōu)勢賽道、聚焦能力打造。

社區(qū)增值服務(wù)：物業(yè)公司發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)受政策支持，但基于局部案例的高增長和高毛利難以持續(xù)，物企試錯后能力邊界逐漸明晰，轉(zhuǎn)而聚焦優(yōu)勢賽道的能力建設(shè)，提高重點服務(wù)類型的覆蓋率和復(fù)購率。城市服務(wù)：競爭格局優(yōu)秀、市場仍有增長空間，規(guī)模較大、體系完善的頭部物企轉(zhuǎn)型城市管家路徑順暢，營收保持高速增長，但盈利能力相較環(huán)衛(wèi)公司仍需提升。IFM：業(yè)務(wù)成長性和護城河兼具，市場潛力加速釋放，率先建立起前端專業(yè)服務(wù)能力、中后臺基礎(chǔ)設(shè)施支持并占據(jù)頭部客戶資源的物業(yè)公司將具有先發(fā)優(yōu)勢，有望引領(lǐng)行業(yè)格局。商管：較物管更具成長屬性，隨著外部環(huán)境改善消費緩慢復(fù)蘇，市場有望保持持續(xù)增長。商管市場的進入壁壘更高，龍頭公司在資源和能力上的多年培育能夠形成穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)地位，行業(yè)頭部效應(yīng)將持續(xù)演繹。

行業(yè)回歸高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展的軌道，看好央國企、優(yōu)質(zhì)混合所有制物企及民企長期業(yè)績增長和市占率提升。

經(jīng)營穩(wěn)健、管理能力強、關(guān)聯(lián)方支持持續(xù)的央國企體現(xiàn)相對優(yōu)勢，推薦保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)，建議關(guān)注中海物業(yè)(02669)、建發(fā)物業(yè)(02156)、越秀服務(wù)(06626)。業(yè)務(wù)獨立性強、品牌美譽度高、減值風險小的優(yōu)質(zhì)混合所有制物企和民企有望在市場化競爭中進一步兌現(xiàn)經(jīng)營和服務(wù)價值，推薦萬物云(02602)、新大正(002968.SZ)，建議關(guān)注綠城服務(wù)(02869)。商管賽道成長性較好、頭部效應(yīng)突出，看好龍頭公司優(yōu)勢進一步擴大，推薦華潤萬象生活(01209)。

風險提示：關(guān)聯(lián)房企信用風險暴露。多經(jīng)業(yè)務(wù)發(fā)展具有不確定性。盈利能力進一步惡化。資產(chǎn)和信用減值的風險。