申港證券：物業(yè)估值仍處歷史低位 板塊已進(jìn)入最佳配置期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，申港證券發(fā)布研究報(bào)告稱，目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活(01209)，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)(06098)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)(09666)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)(02156)、濱江服務(wù)(03316)、越秀服務(wù)(06626)等。

事件：

6月2日港股物管股集體大漲，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲幅達(dá)7.64%，碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、華潤萬象生活等漲幅均超10%。當(dāng)日恒生地產(chǎn)及建筑業(yè)指數(shù)漲幅達(dá)4.86%，A股房地產(chǎn)指數(shù)漲幅達(dá)3.79%。

▍申港證券主要觀點(diǎn)如下：

拉長周期來看，自2021年中以來物業(yè)與地產(chǎn)走勢(shì)高度相關(guān)，當(dāng)前物業(yè)與地產(chǎn)仍處于同漲同跌的階段，但從各階段表現(xiàn)來看，物業(yè)股較地產(chǎn)股彈性依然較大，且目前估值仍處歷史低位。此次大漲主要受政策預(yù)期及市場(chǎng)情緒催化影響較大，目前A股房地產(chǎn)指數(shù)基本已回吐去年11月以來三支箭政策利好以來的漲幅，而物業(yè)板塊亦回落至低位。

去年11月初至今年1月底，受地產(chǎn)“三支箭”及金融地產(chǎn)十六條等政策利好的影響，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)區(qū)間漲幅最高達(dá)105.32%，這一階段屬政策落地提振市場(chǎng)信心階段。

今年2月初至6月初，地產(chǎn)基本面呈弱復(fù)蘇狀態(tài)，根據(jù)中指研究院，2023年1-5月TOP100房企銷售總額為29661億元，同比增長8.4%，但增幅相比上月下降4.4pct，其中5月單月同比增長2.8%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后5月環(huán)比下降18.8%。二手房掛牌新增較多，市場(chǎng)購房情緒持續(xù)回落，從政策底到市場(chǎng)底的時(shí)滯明顯拉長，這一階段交易再次以基本面較弱主導(dǎo)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主。

此次大漲為個(gè)別城市政策調(diào)整致市場(chǎng)預(yù)期走強(qiáng)，各地“因城施策”通過公積金支付購房首付款、帶押過戶、放松限購等方式持續(xù)引導(dǎo)購房需求釋放，6月1日，青島住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主要為調(diào)整青島非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%。

疊加海外流動(dòng)性壓力緩解，港股資金面將得到改善等影響，在政策預(yù)期及市場(chǎng)情緒的催化下地產(chǎn)及物業(yè)股集體大漲，6月2日頭部物企漲幅基本大于其關(guān)聯(lián)房企，物業(yè)板塊上漲彈性更大。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。