海南擬開展二手房帶押過戶公積金貸款業(yè)務(wù)

智通彩金APP獲悉，5月19日消息，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于開展二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)的通知(征求意見稿)》。其中明確，二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還交易房產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放住房公積金個人住房貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。貸款資金優(yōu)先用于結(jié)清交易房產(chǎn)原關(guān)聯(lián)貸款的業(yè)務(wù)。原關(guān)聯(lián)貸款僅限于該局受委托銀行的自營性個人住房按揭貸款或受委托承辦的住房公積金個人住房存量貸款。二手房“帶押過戶”住房公積金貸款的資金用途僅限于歸還借款人所購房產(chǎn)的原關(guān)聯(lián)貸款本息、支付購房款。

原文如下：

關(guān)于開展二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)的通知(征求意見稿)

各直屬管理局、各受委托銀行：

為充分發(fā)揮住房公積金制度保障作用，支持職工改善住房條件，降低住房交易資金成本和簡化辦事流程，促進(jìn)二手房交易市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，現(xiàn)在全省范圍內(nèi)實施二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)，有關(guān)事項通知如下：

一、二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)定義及實施范圍

二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還交易房產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放住房公積金個人住房貸款(以下簡稱“公積金貸款”，含組合貸款)等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。貸款資金優(yōu)先用于結(jié)清交易房產(chǎn)原關(guān)聯(lián)貸款的業(yè)務(wù)。

原關(guān)聯(lián)貸款僅限于我局受委托銀行的自營性個人住房按揭貸款或受委托承辦的住房公積金個人住房存量貸款。二手房“帶押過戶”住房公積金貸款的資金用途僅限于歸還借款人所購房產(chǎn)的原關(guān)聯(lián)貸款本息、支付購房款。

二、受委托銀行開辦二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)實施條件

(一)建立相關(guān)管理制度。受委托銀行應(yīng)有完整的“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)管理辦法或規(guī)定，配備業(yè)務(wù)熟練的經(jīng)辦及管理人員。

(二)業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)正常對接。按照我局系統(tǒng)管理的要求開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)模塊及配備相關(guān)設(shè)備，確保受委托銀行信息系統(tǒng)正常對接運行。

(三)設(shè)立監(jiān)管賬戶。受委托銀行應(yīng)開立可以正常接收公積金貸款資金的監(jiān)管賬戶，同意按照我局的資金監(jiān)管協(xié)議管理放款資金，且該賬戶不存在被凍結(jié)、查封等限制使用的風(fēng)險。開辦業(yè)務(wù)前，應(yīng)在住房公積金業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)中作監(jiān)管賬戶賬號登記和維護(hù)。

(四)限時辦理交易房產(chǎn)原關(guān)聯(lián)貸款結(jié)清手續(xù)。住房公積金二手房“帶押過戶”貸款資金發(fā)放至受委托銀行設(shè)立的監(jiān)管賬戶后，原則上應(yīng)在1個工作日內(nèi)辦理交易房產(chǎn)原關(guān)聯(lián)貸款結(jié)清手續(xù)，剩余貸款資金劃入賣方指定的收款賬戶，并及時辦理原關(guān)聯(lián)貸款的抵押權(quán)注銷手續(xù)。

三、二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)申請條件

(一)交易房產(chǎn)原關(guān)聯(lián)貸款銀行(或受委托銀行)與二手房“帶押過戶”住房公積金貸款承辦銀行為同一家銀行。

(二)交易房產(chǎn)已取得不動產(chǎn)權(quán)證書，允許上市交易，原關(guān)聯(lián)貸款抵押權(quán)登記已辦妥，且未被查封、凍結(jié)、未被設(shè)立居住權(quán)、未被設(shè)定其他抵押、不存在被其他行政手段限制等外部風(fēng)險情況。

(三)買賣雙方已簽訂房屋買賣合同，同意在受委托銀行辦理二手房交易資金監(jiān)管，即貸款資金在受委托銀行實行監(jiān)管，且貸款資金應(yīng)大于賣方原關(guān)聯(lián)貸款余額，否則應(yīng)提前償還超出部分貸款金額，并承諾同意房產(chǎn)交易資金優(yōu)先用于清償交易房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)貸款。

(四)原關(guān)聯(lián)貸款銀行同意出具提前結(jié)清原關(guān)聯(lián)貸款及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的書面文件，若原關(guān)聯(lián)貸款的借款人并非售房人時，還須取得原關(guān)聯(lián)貸款借款人同意提前歸還貸款的書面文件。

(五)符合公積金貸款條件。

四、二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)申請材料

(一)申請人(含二手房交易雙方)有效身份證件；

(二)《住房公積金個人住房貸款申請表》；

(三)過戶前不動產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證；

(四)網(wǎng)簽備案的存量房買賣合同；

(五)住房交易相關(guān)的增值稅普通發(fā)票；

(六)原關(guān)聯(lián)貸款銀行出具的提前結(jié)清貸款同意書及帶押過戶同意書(含組合貸款的商業(yè)貸款部分；若關(guān)聯(lián)貸款為公積金貸款，則無需此項材料)；

(七)二手房帶押過戶貸款業(yè)務(wù)資金監(jiān)管協(xié)議；

(八)省外繳存住房公積金職工在本省貸款(異地貸款)，提供異地貸款職工住房公積金繳存使用證明；

(九)住房公積金管理局或受委托銀行要求提供的其他資料。

五、二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)辦理流程

二手房“帶押過戶”住房公積金貸款的貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式和貸款用途、貸后管理等參照二手房公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)務(wù)辦理流程如下：

(一)辦理合同網(wǎng)簽備案

二手房賣方向其貸款銀行申請“帶押過戶”及提前還款，賣方貸款銀行審批后出具同意辦理“帶押過戶”及提前還款的書面意見，并承諾在收到還款資金后申請抵押注銷登記。買賣雙方通過存量房交易管理系統(tǒng)簽訂存量房買賣電子合同。

(二)貸款申請

二手房賣方及買方(借款人)通過“海易辦”APP的“二手房帶押過戶貸款申請”功能，錄入借款人及共同借款人信息、房屋信息、貸款信息等，上傳申請材料，提交并在住房公積金貸款申請表及征信查詢授權(quán)書上用印。

(三)貸款受理

貸款受理人員除按二手房貸款業(yè)務(wù)規(guī)定審核以外，還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容，提出調(diào)查意見：

1.原關(guān)聯(lián)貸款基本情況，如辦理機(jī)構(gòu)、貸款類型、貸款余額等。

2.申請的“帶押過戶”貸款金額(含組合貸款中商業(yè)貸款金額)能覆蓋原貸款本息。

3.查詢?nèi)珖ㄔ罕粓?zhí)行人名單或失信被執(zhí)行人名單等公布信息，評估售房人是否存在外部欺詐等風(fēng)險。

4.交易房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及抵押等情況。如允許上市交易，且未被查封、凍結(jié)、未被設(shè)立居住權(quán)、未被設(shè)定除關(guān)聯(lián)貸款外的其他抵押、不存在被其他行政手段限制等外部風(fēng)險情況。

(四)貸款復(fù)核

貸款審核人員應(yīng)按公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)定進(jìn)行審核，提出審核意見。

(五)貸款審批

貸款審批人員按公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)定，分析借款人信用情況、還貸能力和擔(dān)保措施等情況，決定是否批準(zhǔn)貸款申請，并提出審批意見。

(六)合同簽訂

審批通過后，業(yè)務(wù)人員再次確認(rèn)房屋地址、貸款金額、年限等合同關(guān)鍵要素的準(zhǔn)確性，并聯(lián)系借款人完成線上面簽及借款合同、監(jiān)管協(xié)議的簽署。

(七)貸款擔(dān)保

借款人須以“帶押過戶”房產(chǎn)做抵押，向當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請同步辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和二手房“帶押過戶”貸款抵押物第二順位抵押登記手續(xù)(房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和新貸款的抵押登記手續(xù)須同時辦理)。

(八)申請發(fā)放貸款

辦妥房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和二手房“帶押過戶”貸款的抵押登記手續(xù)后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員根據(jù)交易增值稅發(fā)票的價稅合計額以及買賣合同中約定的總房價二者中的低值再次確認(rèn)二手房房價核定是否準(zhǔn)確，貸款金額是否符合業(yè)務(wù)規(guī)定。抵押信息及合同信息審核無誤后，受委托銀行向所屬直屬管理局發(fā)起貸款發(fā)放申請。

(九)貸款發(fā)放

直屬管理局審核貸款全流程辦理的合規(guī)性，確認(rèn)已符合公積金貸款發(fā)放條件，并審查確認(rèn)以下情況后將放款資金發(fā)放至資金監(jiān)管賬戶。

1.購房人已與受委托銀行簽訂借款合同并按本通知要求簽署資金監(jiān)管協(xié)議，售房人貸款銀行已出具提前還款及“帶押過戶”同意書。

2.房屋交易雙方與受委托銀行已簽訂房屋交易資金資金監(jiān)管協(xié)議。

3.貸款收款賬戶為房屋交易資金監(jiān)管賬戶。

4.擬發(fā)放的貸款資金不小于原關(guān)聯(lián)貸款未結(jié)清本息。

5.按照要求已落實相關(guān)擔(dān)保。

(十)原關(guān)聯(lián)貸款結(jié)清及剩余資金劃轉(zhuǎn)

貸款發(fā)放后，直屬管理局應(yīng)及時與原關(guān)聯(lián)貸款行在當(dāng)日協(xié)同辦理原關(guān)聯(lián)貸款結(jié)清，若原關(guān)聯(lián)貸款為公積金貸款(含組合貸款的公積金貸款部分)，由受委托銀行將需結(jié)清的貸款本息資金劃轉(zhuǎn)至我局賬戶，直屬管理局通過特殊情形還款功能，于當(dāng)日辦理完成貸款結(jié)清手續(xù)。原關(guān)聯(lián)貸款結(jié)清后如資金監(jiān)管賬戶有資金剩余的，應(yīng)于當(dāng)日全部劃轉(zhuǎn)至售房人在受委托銀行開立的存款賬戶，并及時通知我局及買賣雙方業(yè)務(wù)辦理情況。受委托銀行應(yīng)將貸款結(jié)清及資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶的時間、金額等信息錄入我局信息系統(tǒng)，并將回單留存為電子檔案。直屬管理局貸款發(fā)放人員應(yīng)及時關(guān)注監(jiān)管資金是否已全部按照資金監(jiān)管協(xié)議要求劃轉(zhuǎn)完成。

(十一)注銷原貸款抵押權(quán)

原關(guān)聯(lián)貸款行應(yīng)在貸款結(jié)清后，10個工作日內(nèi)完成原關(guān)聯(lián)貸款抵押權(quán)注銷手續(xù)。直屬管理局應(yīng)及時查詢二手房“帶押過戶”的貸款抵押是否變更為第一順位抵押。

(十二)貸后管理

貸后管理人員按現(xiàn)行公積金貸款業(yè)務(wù)管理要求落實貸后管理。

六、工作要求

(一)加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。各受委托銀行要加強原住房貸款銀行與“帶押過戶”貸款承辦銀行的協(xié)調(diào)工作，做到資金監(jiān)管、撤銷抵押、放款等各工作環(huán)節(jié)密切銜接，同時，加強與不動產(chǎn)登記部門的協(xié)調(diào)工作，最大限度縮短房產(chǎn)交易、抵押及撤押的辦理時間，確保貸款資金安全。

(二)明確崗位責(zé)任。各直屬管理局和受委托銀行應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)的跟蹤和管理工作，加強對貸款資金使用的監(jiān)控，貸款資金發(fā)放、結(jié)清原關(guān)聯(lián)貸款，注銷原貸款抵押權(quán)等各環(huán)節(jié)緊密銜接，最大程度防控貸款風(fēng)險。

(三)加強交易房產(chǎn)的狀態(tài)核查。在辦理業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)切實加強對交易房產(chǎn)狀態(tài)的調(diào)查核實、把關(guān)、重點核實交易房屋權(quán)屬的有效性，是否存在糾紛、被查封凍結(jié)等情況。

海南省住房公積金管理局

2023年5月18日

本文編選自“海南省住房公積金管理局官網(wǎng)”;智通財經(jīng)編輯：徐文強。