危機(jī)逼近？美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格2011年來(lái)首次下滑

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，穆迪分析(Moody's Analytics)的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格較去年第四季度出現(xiàn)了下滑，為2011年以來(lái)的首次。其中，多戶(hù)住宅和寫(xiě)字樓領(lǐng)跌，但跌幅不到1%。穆迪分析的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi警告稱(chēng)，“更多的價(jià)格下跌即將到來(lái)”。寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格下跌將給近來(lái)本就動(dòng)蕩的銀行業(yè)帶來(lái)更多壓力。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格自2011年以來(lái)首次下跌

美聯(lián)儲(chǔ)上周發(fā)布的半年度《金融穩(wěn)定報(bào)告》指出，2022年第四季度，不包括農(nóng)場(chǎng)和住宅地產(chǎn)在內(nèi)的3.6萬(wàn)億美元商業(yè)地產(chǎn)貸款余額中，銀行占了60%以上，且以規(guī)模較小的銀行為主。

報(bào)告稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整幅度可能相當(dāng)大，因此可能導(dǎo)致銀行的信貸損失。更危險(xiǎn)的是，在過(guò)去一年利率飆升的情況下，銀行還面臨著存款流出的問(wèn)題，這讓銀行業(yè)的處境變得更加脆弱。

美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)責(zé)監(jiān)管事務(wù)的副主席Michael Barr周二表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。他表示：“我們正在非常仔細(xì)地觀察商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍在應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響。遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)的興起減少了潛在租戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的需求，并導(dǎo)致寫(xiě)字樓(通常處于市中心)周邊的一些零售商和餐館歇業(yè)。此外，在需求下降的情況下，找不到租客的寫(xiě)字樓業(yè)主租金收入走低，并可能因此無(wú)可避免地發(fā)生債務(wù)違約，這對(duì)于擁有巨大的商業(yè)地產(chǎn)敞口的銀行業(yè)來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)好消息。

本月早些時(shí)候，“股神”巴菲特的搭檔、伯克希爾-哈撒韋公司董事會(huì)副主席查理·芒格表示，美國(guó)銀行業(yè)充斥著不良商業(yè)地產(chǎn)貸款，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)風(fēng)暴。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家Stuart Paul表示：“目前，地區(qū)性和社區(qū)銀行在寫(xiě)字樓房地產(chǎn)貸款中所占的比例過(guò)高。銀行業(yè)的進(jìn)一步整合可能將被證明是讓整個(gè)銀行業(yè)解決問(wèn)題貸款的解決方案。”根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，去年第四季度，銀行持有逾7000億美元的寫(xiě)字樓和市中心零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款，其中的逾5000億美元貸款集中在規(guī)模較小的銀行。

據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)稱(chēng)，銀行里面負(fù)責(zé)貸款的工作人員透露，他們已經(jīng)在第一季度進(jìn)一步收緊了商業(yè)房地產(chǎn)貸款的信貸標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于貸款市場(chǎng)將變得更加嚴(yán)格，追加資本以及追加保證金將變得更加普遍，可能導(dǎo)致資產(chǎn)所有者出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，并通過(guò)甩賣(mài)來(lái)籌集資金，而這將進(jìn)一步抑制商業(yè)房地產(chǎn)定價(jià)并對(duì)資產(chǎn)凈值和交易活動(dòng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

凱投宏觀的首席北美經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Ashworth認(rèn)為，“惡性循環(huán)”的風(fēng)險(xiǎn)正在形成，銀行信貸緊縮將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格更大幅度的下跌，進(jìn)而促使銀行信貸的進(jìn)一步收緊。

不過(guò)，好消息在于，過(guò)去幾年房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲讓許多借款人擁有大量的資本緩沖，這可能會(huì)降低借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)，并限制銀行等貸款人的潛在損失。

Mark Zandi表示，拖欠還款和違約率可能會(huì)上升，但預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大量商業(yè)地產(chǎn)被迫拋售的情況。他預(yù)計(jì)，假如美國(guó)得以避免經(jīng)濟(jì)衰退，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格可能將下跌10%左右，但萬(wàn)一無(wú)法避免衰退，商業(yè)地產(chǎn)的跌幅可能會(huì)變得更加糟糕。他警告稱(chēng)：“我們正處于危險(xiǎn)的邊緣?！?/p>