國泰君安國際：香港樓市見底了嗎？

香港的貨幣基礎(chǔ)觸及2008年11月以來的最低點，市場始終擔(dān)心香港的資本外流問題。同時，港元仍然疲軟。

雖然這是事實，但可以看到香港房地產(chǎn)市場似乎正在觸底反彈，在目前高利率的環(huán)境下令人尤為驚訝。得益于內(nèi)地重新開放，香港的經(jīng)濟(jì)前景一直在改善。該行預(yù)計香港的經(jīng)濟(jì)增長將從2023年一季度開始加速。鑒于一季度的強(qiáng)勁表現(xiàn)和去年的低基數(shù)，2023年4%以上的GDP增長基本可以保證，扭轉(zhuǎn)過去一年的負(fù)增長。

在經(jīng)濟(jì)改善的背景下，市場不必過分擔(dān)憂香港面臨的資本外流問題。一方面，這是一個典型的利率問題，因為港元收益率相對較低；投資者更傾向持有美元資產(chǎn)來獲得更好的回報。但這些美元資產(chǎn)仍留在香港的銀行體系內(nèi)。一旦資本真的外流，港元的融資成本也會增加，自然而然會吸引資本回流到港元資產(chǎn)。

未來港元的整體融資成本可能居高不下。盡管如此，樓價觸底反彈似乎表明購房者對香港的未來更有信心。

01香港正面臨資本外流

香港的貨幣基礎(chǔ)已跌至2008年11月以來的最低點，市場始終擔(dān)心資本流出香港。同時，港元仍然疲軟。為捍衛(wèi)聯(lián)匯制度，過去一年金管局實施48次干預(yù)，買入近2,890億港元等值的美元，銀行體系總結(jié)余從2022年4月底的3,376億港元降至近期500億港元以下的水平，是2008年以來的最低點。

這雖然在某種程度反映了銀行體系的資本外流問題，但該行認(rèn)為投資者不必過分擔(dān)心?？偨Y(jié)余只反映出銀行體系總流動性的一小部分，且貨幣當(dāng)局可運用諸多手段，包括必要時增加流動性貼現(xiàn)窗口。金管局官員還強(qiáng)調(diào)，過去一年存款總額一直在上升，尤其是美元存款。換句話說，可能存在一部分港元兌換成美元的情況，但存款仍留在香港的銀行體系中，銀行必要時可以將美元資金兌換成其他貨幣。

02但樓市正好轉(zhuǎn)

近期股市走弱，但房地產(chǎn)市場似乎正在回暖。房價指數(shù)自2022年四季度以來持續(xù)上漲，觸底反彈超10%。某種程度來說，政府提供的稅收優(yōu)惠可能鼓勵了購房行為，但這在目前高利率的環(huán)境下令人尤為驚訝。對于購房者來說，抵押貸款的高成本似乎可以通過房產(chǎn)的潛在升值而抵消。與股票投資者不同，購房者通常目光相對長遠(yuǎn)。與此同時，該行也發(fā)現(xiàn)，地緣政治問題仍是海外投資者最關(guān)心的問題之一，這可能也在一定程度上對股票市場產(chǎn)生了壓制。

03經(jīng)濟(jì)將在2023年復(fù)蘇

值得指出的是，香港的經(jīng)濟(jì)前景一直在改善。得益于強(qiáng)勁的消費，2023年一季度經(jīng)濟(jì)增長好于預(yù)期。得益于內(nèi)地重新開放，2023 年一季度經(jīng)濟(jì)同比增長 2.7%，遠(yuǎn)好于此前預(yù)期的-4.2%。3月份零售額同比大增近40%，反映出入境旅游消費的快速復(fù)蘇。由于香港和內(nèi)地之間的跨境活動已復(fù)常，該行相信零售業(yè)整體趨勢將保持健康。由于有內(nèi)地背景的購房者在香港樓市有著重要的作用，該行相信香港樓市大概率已觸底。

該行預(yù)計香港的經(jīng)濟(jì)增長將從2023年第一季度開始加速。鑒于一季度的強(qiáng)勁表現(xiàn)和去年的低基數(shù)，2023年4%以上的GDP增長基本可以保證，并扭轉(zhuǎn)過去一年的負(fù)增長。

在經(jīng)濟(jì)改善的背景下，市場不必過分擔(dān)憂香港面臨的資本外流問題。一方面，這是一個典型的利率問題，因為港元收益率相對較低；投資者更傾向持有美元資產(chǎn)來獲得更好的回報。但這些美元資產(chǎn)仍留在香港的銀行體系內(nèi)。一旦資本真的外流，港元的融資成本也會增加，自然而然會吸引資本回流到港元資產(chǎn)。這也意味著未來港元的整體融資成本可能居高不下。盡管如此，樓價的觸底反彈似乎表明購房者對香港的未來更有信心。

本文轉(zhuǎn)載自“周浩宏觀研究”微信公眾號，分析師：周浩；智通財經(jīng)編輯：黃曉冬。