平安證券：2022年典型房企毛利率持續(xù)探底 關(guān)注積極拿地、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企

智通財經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報告稱，2022年典型房企結(jié)算業(yè)績同比下滑，毛利率持續(xù)探底，減值計提增加，現(xiàn)金流承受壓力。結(jié)構(gòu)上，央國企業(yè)績表現(xiàn)相對較好，銷售融資更具優(yōu)勢，拿地相對積極。2023年初全國樓市明顯復(fù)蘇，后續(xù)隨著預(yù)期改觀、政策持續(xù)發(fā)力，居民購房意愿增強(qiáng)有望帶動銷售持續(xù)改善。行業(yè)調(diào)整期，土儲質(zhì)量和資金獲取能力是房企實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營及持續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企。

平安證券主要觀點如下：

利潤規(guī)模萎縮，毛利率持續(xù)探底。

受行業(yè)景氣度下行、毛利率探底、減值計提等沖擊，2022年15家A+H上市典型房企整體營收同比下降0.1%，歸母凈利潤同比下降37.5%，降幅較2021年擴(kuò)大26.3個百分點。2022年15家上市房企整體毛利率18.4%，同比下降3.9個百分點，考慮高價地結(jié)轉(zhuǎn)、滯重庫存清理等因素仍在，短期結(jié)算端毛利率難以迅速反彈;銷管費用率5.1%，同比下降0.4個百分點，房地產(chǎn)由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變過程中，銷管費用率有望持續(xù)改善。2022年末15家上市房企業(yè)績保障度(期末合同負(fù)債/過去一年營業(yè)收入)111.9%，收入結(jié)轉(zhuǎn)仍有保障，但考慮短期結(jié)算毛利率仍可能處于探底通道，將持續(xù)對利潤端產(chǎn)生負(fù)面影響。分板塊來看，央國企營收同比增長5.4%，歸母凈利潤同比下降25.8%，毛利率降幅可控(同比降3.1pct)，整體業(yè)績相對較好。

銷售規(guī)模下臺階，拿地聚焦核心區(qū)域。

2022年15家上市房企銷售額同比下降23.1%。2023年初全國樓市明顯復(fù)蘇，后續(xù)隨著經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期改觀、政策持續(xù)發(fā)力，居民購房意愿增強(qiáng)有望帶動銷售持續(xù)改善。2022年15家上市房企平均拿地銷售面積比56%、拿地銷售金額比38%，仍處于土儲凈消耗狀態(tài)。拿地銷售金額比與2021年基本相當(dāng)，同比降幅(1pct)顯著低于拿地銷售面積比(24pct)，反映房企在謹(jǐn)慎取貨過程中，持續(xù)向高地價的核心城市聚焦?；谫彿空咻^高信任度，2022年央國企銷售表現(xiàn)相對較好，銷售額同比下降17.3%，降幅小于民企(-33.3%)。同時得益于資金優(yōu)勢，央國企土儲獲取更加積極，2022年平均拿地銷售金額比41%，高于民企(27%)。

在手現(xiàn)金承受壓力，資源向央國企集中。

2022年末15家上市房企整體在手現(xiàn)金1.1萬億元，同比下降7.7%，處近三年低位。其中央國企在手現(xiàn)金降幅(-3.2%)遠(yuǎn)低于民企(-18.1%)，同時央國企融資成本普遍更低，反映其在銷售、融資端更大優(yōu)勢。“三條紅線”方面，央國企、民企均維持綠檔，但受現(xiàn)金規(guī)模收縮、短債規(guī)模提升影響，民企現(xiàn)金短債比同比下降60個百分點至149.4%，指標(biāo)弱化程度更為明顯。

個股投資：該行認(rèn)為行業(yè)調(diào)整期，土儲質(zhì)量和資金獲取能力是房企實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營及持續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)(00123)、招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、中國海外發(fā)展(00688)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)等;同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)、東方雨虹(002271.SZ)、科順股份(300737.SZ)、偉星新材(002372.SZ)、堅朗五金(002791.SZ)等。