美國銀行業(yè)危機給商業(yè)地產(chǎn)埋下“大雷”！寫字樓地產(chǎn)或成最脆弱一環(huán)

智通財經(jīng)APP獲悉，隨著銀行業(yè)危機的爆發(fā)，市場對美國商業(yè)地產(chǎn)面臨信貸緊縮的擔憂情緒日益加劇，多家華爾街投行警告稱，美國商業(yè)地產(chǎn)可能會成為繼銀行業(yè)之后再出現(xiàn)“爆雷”的行業(yè)。

凱投宏觀就是最新一家警告商業(yè)地產(chǎn)存在風險的機構(gòu)。凱投宏觀表示，美國商業(yè)地產(chǎn)與小型銀行的聯(lián)系很脆弱，在最近銀行系統(tǒng)出現(xiàn)壓力后，商業(yè)地產(chǎn)沒有得到足夠的關(guān)注。

凱投宏觀集團首席經(jīng)濟學家Neil Shearing周一在一份報告中表示，“美國商業(yè)地產(chǎn)貸款主要由中小型銀行主導”，美國中小銀行占商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域未償貸款的70%。他指出，貸款的減少可能會增加“資本價值的下行壓力”。

Shearing警告稱：“在最壞的情況下，小型銀行和商業(yè)地產(chǎn)之間可能會形成‘惡性循環(huán)’，對這些銀行健康狀況的擔憂導致存款外逃。”反過來，這將導致“銀行收回商業(yè)地產(chǎn)貸款，從而加速構(gòu)成其資產(chǎn)基礎(chǔ)關(guān)鍵部分的行業(yè)的衰退，加劇人們對銀行健康狀況的擔憂，從而完成惡性循環(huán)”。

危機或傳導至商業(yè)地產(chǎn)

目前，包括美國銀行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信等越來越多的華爾街大行都在警告美國商業(yè)地產(chǎn)可能爆發(fā)危機的前景。

瑞信認為，危機可能會從銀行業(yè)傳導至商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，摩根大通資產(chǎn)管理公司首席執(zhí)行官George Gatch也在一次歐洲媒體峰會上警告，在美聯(lián)儲大幅收緊貨幣政策后，商業(yè)地產(chǎn)成為全球市場的關(guān)鍵風險之一。

凱投宏觀的Shearing表示，房地產(chǎn)行業(yè)問題歷來是“重大危機的核心”，例如2007-2008年的全球金融危機、20世紀80年代和90年代的美國儲蓄和貸款危機、1973-1975年的英國“次級銀行危機”和“1929年的大崩盤”。

“如果房地產(chǎn)將成為銀行體系中更深層次壓力的來源，那么應該關(guān)注的領(lǐng)域可能是商業(yè)地產(chǎn)，”他表示，“最近幾天，這已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點，尤其是在美國，但與銀行系統(tǒng)的聯(lián)系——這是脆弱性的真正來源——在討論中沒有得到足夠的關(guān)注?！?/p>

凱投宏觀表示，商業(yè)地產(chǎn)市場包括工業(yè)和零售地產(chǎn)，以及寫字樓和公寓。在Shearing看來，由于本月早些時候硅谷銀行倒閉，小型銀行的存款基礎(chǔ)面臨壓力，商業(yè)地產(chǎn)貸款可能會收緊。

據(jù)美國銀行與高盛分析，中小地區(qū)銀行承擔了美國多達68%至80%的商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務。一旦中小銀行被迫提高流動性儲備而收緊貸款，美國商業(yè)地產(chǎn)將面對信貸緊縮的沖擊。

Shearing表示：“當前的焦點是存款外逃的風險，原因是在硅谷銀行破產(chǎn)后，市場對中等規(guī)模銀行的健康狀況感到擔憂，以及對未投保存款超過聯(lián)邦保險上限(25萬美元)的擔憂?！?/p>

“但這掩蓋了一個更廣泛的問題，那就是利率上升導致資金從銀行存款轉(zhuǎn)向貨幣市場基金，因為短期證券的利率上升速度快于商業(yè)銀行存款的利率?！?/p>

這將讓銀行“陷入困境”，從而導致商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的融資收緊。銀行要么需要提高存款利率，“與貨幣市場保持一致，并試圖通過提高再融資貸款利率來維持利潤，要么縮小資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)面，以適應較小的存款基數(shù)”。

寫字樓地產(chǎn)——最脆弱的一環(huán)

如果商業(yè)地產(chǎn)危機爆發(fā)，寫字樓地產(chǎn)極可能是商業(yè)地產(chǎn)中最脆弱的部分。

高盛指出，從體量上看，在寫字樓地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)域性銀行占在美國銀行貸款的62% ，而國家銀行占38%。2023-2024年約有1.1萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)債到期，其中寫字樓貸款占該債務的23%，僅次于多戶家庭的31%。

更值得一提的是，寫字樓地產(chǎn)的CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)拖欠率已開始上升，高盛預計未來還將顯著上升。

高盛稱，拖欠率上升與當前的加息周期息息相關(guān)。雖然失業(yè)率上升是全球金融危機期間寫字樓地產(chǎn)拖欠率上升的一個關(guān)鍵驅(qū)動因素，但目前這一因素的影響要溫和得多。

瑞信也認為，地產(chǎn)領(lǐng)域中風險最大的是寫字樓地產(chǎn)，一是因為商業(yè)地產(chǎn)貸款市場對此類資產(chǎn)的敞口過大，另外，居家辦公以及混合工作模式對寫字樓地產(chǎn)基本面存在持續(xù)的負面影響。

瑞信分析師Tayo Okusanya在一份報告中指出，由于利率不斷上升，商業(yè)地產(chǎn)的利率上限繼續(xù)上升，這意味著商業(yè)地產(chǎn)貸款的新估值可能會更低，而這些貸款背后的商業(yè)地產(chǎn)抵押品可能已經(jīng)貶值。

由于貸款余額超過了地產(chǎn)的價值，瑞信看到了更多有關(guān)寫字樓房東交還了鑰匙的消息。并且，該行注意到，CMBS拖欠率在2023年2月環(huán)比躍升18個基點，而過去12個月中，多戶住宅和寫字樓的拖欠率增幅最大。

這也導致美國商業(yè)地產(chǎn)價格從2022年年中的峰值普遍下跌4%至5%，凱投宏觀預計，美國商業(yè)地產(chǎn)價格將進一步下跌18%至20%，“從峰值到低谷的跌幅約為22%”。從該機構(gòu)報告中的一張圖表也可以看到，寫字樓地產(chǎn)可能出現(xiàn)最嚴重的下跌。

Shearing表示：“來自房地產(chǎn)行業(yè)的風險與15年前大不相同，其后果可能對實體經(jīng)濟的損害要小得多。但在等待最后的(壞)結(jié)果的過程中，商業(yè)地產(chǎn)——及其與中小型銀行的聯(lián)系——顯得尤為重要。”