業(yè)績會實錄 | ESR(01821)：預(yù)計下半年房地產(chǎn)交易活動會進一步回升

智通財經(jīng)APP獲悉，3月22日，ESR(01821)于線上舉行2022年年度業(yè)績會，會上，集團主席JFFREY PERLMAN表示，在核心基金方面，我們?nèi)栽趯ふ议L期利率的更多確定性。我們預(yù)計核心基金的活躍度將會回升，因為保險公司需要保持活躍，他們必須匹配資產(chǎn)和負(fù)債。而且，房地產(chǎn)是一種交易資產(chǎn)類別，因此我們預(yù)計房地產(chǎn)交易活動可能會在今年下半年進一步回升。

此外，美國的區(qū)域性銀行危機帶來的一些影響可能會延伸到其他地方。對于公司而言，我們預(yù)計信貸方面將變得更加緊張。盡管全球經(jīng)濟增長可能會放緩，但對我們有利的是，這可能會使我們各個市場上一些較小的中型企業(yè)供應(yīng)緊張。

從左到右依次為：集團執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初、集團首席財務(wù)官林明倫(IVAN LIM)、集團主席JFFREY PERLMAN、集團執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席執(zhí)行官STUART GIBSON、集團資本市場兼投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人兼董事總經(jīng)理曾瑞華

受其完善基金管理平臺及集資規(guī)模大幅增長支持，ESR年內(nèi)總資產(chǎn)管理規(guī)模達1560億美元?？傎Y產(chǎn)規(guī)模較2021財政年度(ESR獨立)增長三倍，與2021財政年度(經(jīng)擴大集團備考)相比按年增長11%，乃由于集團繼續(xù)著力新經(jīng)濟及基礎(chǔ)設(shè)施及可再生能源等其他主要另類行業(yè)期間集資持續(xù)增長所致。ESR繼續(xù)保持其市場領(lǐng)導(dǎo)地位，擁有新經(jīng)濟資產(chǎn)管理規(guī)模730億美元，較2021財政年度(ESR獨立)及2021財政年度(經(jīng)擴大集團備考)數(shù)據(jù)分別上升85%及23%。

公告顯示，2022年集團收益約8.21億美元，同比增長103%;毛利約7.92億美元，同比增長約1.26倍;公司擁有人應(yīng)占溢利5.74億美元，同比增長同比增長64.3%;每股盈利0.13美元，末期股息每股12.5港仙。

受與資本合伙人的深厚關(guān)系支持，集團的基金管理分部于2022財政年度再創(chuàng)佳績。較大的資產(chǎn)管理規(guī)模帶來更多經(jīng)常性費用收益、破紀(jì)錄的項目動工數(shù)目、租賃費及高額獎勵費推動基金管理分部業(yè)績增長。分部增長受集團基金資產(chǎn)管理規(guī)模的強勁增長勢頭所推動，按年增加12%至1520億美元，其中新經(jīng)濟資產(chǎn)管理規(guī)模增加23%至730億美元，包括一間新泛亞全權(quán)委托物流公司。集團的基金管理分部亦受益于ARA的經(jīng)常性及穩(wěn)定費用收益。

展望未來，集團將繼續(xù)鞏固其在亞太地區(qū)新經(jīng)濟地產(chǎn)市場及不動產(chǎn)投資信托基金的領(lǐng)導(dǎo)地位，同時開展大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施及可再生能源平臺。另外，集團還將繼續(xù)專注加快輕資產(chǎn)策略，維持成本管控以推動基金管理EBITDA利潤率的改善、進一步分散其資金來源及降低借款成本。

以下為智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

問：公司能否談?wù)勀壳鞍l(fā)展型基金與核心基金之間的區(qū)別，以及今年對這兩方面的預(yù)期？

答：在發(fā)展型基金方面，雖然利率明顯上升，但如果我們能對該類基金實現(xiàn)13%至15%的凈回報投資者仍然非常高興。而且，無論利率下降至接近零或者是利率上升時，他們對利率的預(yù)期都沒有改變。因此，我們認(rèn)為，正如我們在今年上半年強調(diào)的那樣，這一活動將繼續(xù)保持強勁。

在核心基金方面，我們?nèi)栽趯ふ议L期利率的更多確定性。僅在第一季度，我想我們都看到了今年年初到目前為止的3次降息預(yù)期是如何發(fā)生巨大變化的，到那時也許不降息的終值更接近6%。然后隨著SVB銀行的影響，現(xiàn)在又回到了今年下半年可能降息的問題上。我們預(yù)計核心基金的活躍度將會回升，因為保險公司需要保持活躍，他們必須匹配資產(chǎn)和負(fù)債。而且，房地產(chǎn)是一種交易資產(chǎn)類別，因此我們預(yù)計房地產(chǎn)交易活動可能會在今年下半年進一步回升。

問：去年在大環(huán)境很差情況下，公司自身的資產(chǎn)管理規(guī)模有所增長，其中在新經(jīng)濟地產(chǎn)市場有大約26億美元的資產(chǎn)重估，能否解釋這一方面驅(qū)動增長的原因?它是由所有經(jīng)濟資產(chǎn)的重估或者變動的嗎？

答：從資產(chǎn)負(fù)債表上100%擁有的資產(chǎn)來看，只有新經(jīng)濟資產(chǎn)存在，除此之外我們沒有任何舊經(jīng)濟資產(chǎn)。所以，在26億美元的資產(chǎn)重估里，有2/3的部分是基于這一點所驅(qū)動的。所以，很明顯的是，當(dāng)我們接近開發(fā)階段的尾聲時，特別是當(dāng)有某種程度得到釋放時，會有真正的重估，這大概占到它的2/3，余額下的1/3實際上只是基于已完成的資產(chǎn)，這都是與新經(jīng)濟地產(chǎn)市場有關(guān)的資產(chǎn)。

問：公司去年的租金回報率約為7.5%，那么今年對該指標(biāo)有何預(yù)期？

答：在租金返還方面，我認(rèn)為我們會得到更多的關(guān)注。顯然，隨著時間的推移，就房價而言，目前的通貨膨脹環(huán)境有助于提高租金。這一情況在澳大利亞地區(qū)是最為明顯的，但同樣給韓國與印度地區(qū)的帶來的效應(yīng)也不小。甚至在日本，斯圖爾特也說，我們開始看到租金在這方面有所增長，但說實話很難完全預(yù)測。很顯然，這將取決于即將到期的租約，但我們認(rèn)為自身將繼續(xù)處于一個相當(dāng)?shù)偷目罩寐虱h(huán)境中。

美國的區(qū)域性銀行危機帶來的一些影響可能會延伸到其他地方。我們預(yù)計，對于公司而言，信貸方面將變得更加緊張。盡管全球經(jīng)濟增長可能會放緩，但對我們有利的是，這可能會使我們各個市場上一些較小的中型企業(yè)供應(yīng)緊張。同時還可能會繼續(xù)給租金方面帶來更大的壓力。另外，在我們的幾個關(guān)鍵市場中，租金可能會讓人感到驚訝。

同時，我認(rèn)為這也是比較的關(guān)鍵一點。實際上，回顧2022年，我們有460萬的物流空間是在下半年出租出去的。因此，我們?nèi)匀徽J(rèn)為這一需求將持續(xù)到今年第一季度。正如杰弗里說的那樣，隨著信貸市場的收緊，可能會有更少的申請進入市場。因此，我們?nèi)匀徽J(rèn)為在我們的大多數(shù)市場上會有積極的回升。

所以，隨著我們?yōu)樾马椖刻峁?dān)保，這種情況將繼續(xù)保持下去。同樣，我們認(rèn)為其他開發(fā)商可能會受到擠壓。我們在韓國看到了這種情況：商業(yè)開發(fā)商們在歷史上獲得了90%以上的融資，他們依賴于遠(yuǎn)期貸款，但由于無法獲得融資，融資成本更高，這種貸款受到了擠壓。

此外，建設(shè)成本仍然居高不下。我們看到了進入這些項目的機會，但有可能更多地以貸款人的身份介入，這在某種程度上有助于保持開發(fā)利潤率，我們后續(xù)將繼續(xù)密切關(guān)注這方面的事情。盡管我們可能已經(jīng)看到建設(shè)成本在增長，但我們?nèi)匀辉噲D在這方面保持靈活，以防情況發(fā)生變化。

問：公司去年的利息成本為4.2%，那么今年在這方面有何預(yù)期?固定利率和浮動利率的比例是多少？

答：就像報告所提到的那樣，如果利息成本在沒有其他因素的影響下可能會接近6%。但正如我之前提到的，我們在資本管理、再融資、償還昂貴的債務(wù)方面一直非常積極。

并且，我們一直在做的另一件事是更好地匹配我們的資產(chǎn)和負(fù)債，所以我們主動匹配了日元資產(chǎn)。我們的日元貸款實際上有助于降低整個集團的利息成本。因此，我們正在考慮將運轉(zhuǎn)率降低到接近55%，或者降低到對公司有利的水平。

在固定利率方面，我們剛才也有提到，上半年的固定利率債券非常昂貴。因此，固定利率比率實際上降到了15%左右。因為我們積極的資本管理將有可能從6%上升到20%以上。然后，就像杰弗里和我之前提到的日本信用評級一樣，我們有很大的潛力來開發(fā)在岸日元或是在日本當(dāng)?shù)氐娜赵?。這將給我們帶來巨大的流動性和有競爭力的利息成本。

坦白的說，如果34年前我們是投資級的，我們顯然可以享受到更高的固定利率融資所帶來的好處。但不幸的是，與之前相比，現(xiàn)在公司正處于不同的階段。

問：公司去年開工和完工的數(shù)據(jù)表現(xiàn)強勁，但似乎今年這兩方面數(shù)據(jù)會保持不變甚至有可能會略低于此前表現(xiàn)，公司能否談?wù)勂渲械脑蚴鞘裁矗?/strong>

答：我們認(rèn)為像超過60億美元這一指標(biāo)的水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場上的任何同行，所以我們認(rèn)為我們已經(jīng)完成了自身大規(guī)模產(chǎn)出。我希望這是一個驚喜，我們交付了價值55億美元的完工項目，現(xiàn)在開始顯示出工作簿規(guī)模，這意味著什么很明顯，那就是更多的完工項目意味著更多的經(jīng)常性穩(wěn)定的業(yè)務(wù)費用，除此之外，我們還在發(fā)展費用流，以及通過更高規(guī)模的開工起點。

另外，我想我們寫的是至少65億。我認(rèn)為，如果市場背景繼續(xù)保持像現(xiàn)在這樣的建設(shè)性，就市場的運營基本面而言，我們的項目可能會超過這些數(shù)字。同時，我們認(rèn)為自己可以做進一步發(fā)展，如果市場條件繼續(xù)保持有利，我們將尋求這樣做。

問：管理層對黑石集團，以及類似的事件有何看法?公司認(rèn)為潛在的金融市場危機會影響籌款嗎？以及公司看到了哪些機遇和挑戰(zhàn)？

答：首先，我們認(rèn)為亞洲與北美市場的情況不同，預(yù)計風(fēng)險難以蔓延至亞洲市場。 不只是黑石，有很多不同的公司，尤其是在北美房地產(chǎn)行業(yè)，他們的商業(yè)風(fēng)險敞口，尤其是在辦公樓方面。對我們來說，北美市場離我們太遠(yuǎn)，但從亞洲市場的角度來看，在我們關(guān)注新經(jīng)濟的過程中，這顯然不是一個問題。

還有就是辦公樓方面動態(tài)，我認(rèn)為，這確實是當(dāng)今大多數(shù)房地產(chǎn)投資者面臨的問題，尤其是與我們相關(guān)的問題，這是一個非常不同的動態(tài)。

亞洲市場與美國的情況相差甚遠(yuǎn)，而且可能會繼續(xù)如此。我認(rèn)為這就是問題真正浮出水面的地方——因為它與商業(yè)房地產(chǎn)有關(guān)，不過我們不認(rèn)為這是一種潛在的螺旋上升的情況，我們顯然不太接近美國市場，這就是我們認(rèn)為這個問題的來源。但我認(rèn)為在亞洲，情況有所不同。在這個地區(qū)，可用的杠桿也很少。

此外，我們需要再次強調(diào)，我們一直非常關(guān)注我們的業(yè)務(wù)，正如大家一直聽到我們希望保持低杠桿率的說法一樣。我認(rèn)為，即使是在透明的基礎(chǔ)上，希望我們也能分享這個指標(biāo)，即30%左右。并且，我們必須強調(diào)的是，這些都是非常可控的，并且有著非常健康的杠桿水平。