港股概念追蹤 | REITs新一輪擴(kuò)容開(kāi)啟！消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政落地 商業(yè)地產(chǎn)的春天來(lái)了?(附概念股)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，近日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著政策從供給端發(fā)力，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍。此外，分類調(diào)整收益率和規(guī)模要求，加快項(xiàng)目審核流程，將有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇，有助于支持?jǐn)U大內(nèi)需，服務(wù)穩(wěn)增長(zhǎng)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持商業(yè)地產(chǎn)REITS是在當(dāng)前支持消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的大戰(zhàn)略的背景下出臺(tái)的，比如提到的商場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等都是與消費(fèi)息息相關(guān)的，這些商業(yè)地產(chǎn)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以通過(guò)REITs的方式來(lái)提供增量的資金支持。

據(jù)了解，在2023年全國(guó)兩會(huì)期間，多位代表委員提出了關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs發(fā)展的相關(guān)建言。其中：

“建議將優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs資產(chǎn)池。”全國(guó)政協(xié)委員、步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)王填在談到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs發(fā)展時(shí)強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施涵蓋商場(chǎng)、購(gòu)物中心、酒店等商業(yè)類型的不動(dòng)產(chǎn)，其作為承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的重要載體，有助于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)，同時(shí)也有助于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)企業(yè)金融工具體系多元化，有利于控制企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs蘊(yùn)含巨大市場(chǎng)空間?！盧CREIT(REITs研究中心)主任劉洋表示，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)約50萬(wàn)億元規(guī)模，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合公募REITs為代表的證券化市場(chǎng)，按照美國(guó)超過(guò)30%的證券化水平，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)可以生成約15萬(wàn)億元的可投資證券。

全國(guó)政協(xié)委員，甘肅省新聯(lián)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張萍認(rèn)為，可以進(jìn)一步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍和區(qū)域，擇機(jī)向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)及欠發(fā)達(dá)領(lǐng)域擴(kuò)容。張萍建議，以一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs，將底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)展至商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，完善房地產(chǎn)投融資體系，以商業(yè)地產(chǎn)繁榮帶動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2022年12月8日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李超也曾公開(kāi)表示，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

而據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，已有27只REITs基金發(fā)行，募集資金達(dá)908.92億元。項(xiàng)目類別上來(lái)看，REITs試點(diǎn)開(kāi)啟后多次擴(kuò)容。具體來(lái)看：

2021年6月，首次擴(kuò)容將能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等加入試點(diǎn)范圍，體現(xiàn)了對(duì)“雙碳”目標(biāo)的政策支持。

2022年11月，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，覆蓋新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

今年2月，提出穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。

3月14日，首批兩只新能源REITs——中信建投國(guó)家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT面向公眾投資者發(fā)售。原計(jì)劃募集期為3月14日-15日的兩只新能源REITs均在發(fā)售首日“售罄”，提前結(jié)束公眾投資者募集并啟動(dòng)比例配售。

值得一提的是，據(jù)報(bào)道，中信建投國(guó)家電投新能源REIT發(fā)售首日公眾認(rèn)購(gòu)金額高達(dá)294.65億元，個(gè)人投資者突破70000戶，參與資金量近200億元。中航京能光伏REIT在3月14日公開(kāi)發(fā)售首日，公眾投資者認(rèn)購(gòu)金額達(dá)292.54億元，與公眾初始發(fā)售規(guī)模1.85億元相比，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)158倍。

中信建投認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)公募REITs規(guī)模為約860億元，整體規(guī)模偏小，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量巨大。新政還下調(diào)了部分類型基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金分派率要求，增多了可供選擇資產(chǎn)。這將有助于REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，進(jìn)一步獲得境內(nèi)外投資人的認(rèn)可。新政將利好運(yùn)營(yíng)類開(kāi)發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

相關(guān)概念股：

新世界百貨中國(guó)(00825)：公司是一家主要從事百貨業(yè)務(wù)的香港投資控股公司。公司通過(guò)兩大分部運(yùn)營(yíng)。百貨及其他相關(guān)業(yè)務(wù)分部運(yùn)營(yíng)“新世界”百貨店及“巴黎春天”百貨店及購(gòu)物中心。其營(yíng)運(yùn)區(qū)域覆蓋中國(guó)北方、東南及中西部城市。物業(yè)投資分部主要從事商業(yè)物業(yè)投資業(yè)務(wù)。

融創(chuàng)服務(wù)(01516)： 2022年公司實(shí)現(xiàn)收入約71.26億元，同比下降約9.8%。其中，融創(chuàng)服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入為53.65億元，同比增長(zhǎng)18.2%，占總收入約75.29%。社區(qū)生活服務(wù)收入5.61億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占總收入比例約7.87%。

茂業(yè)國(guó)際(00848)：公司是一家主要從事運(yùn)營(yíng)百貨店經(jīng)營(yíng)的香港投資控股公司。公司通過(guò)三大分部運(yùn)營(yíng)。百貨店分部從事特許專柜經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、商品直銷業(yè)務(wù)及向第三方出租百貨經(jīng)營(yíng)商用物業(yè)。