中國銀河證券：供需兩端政策共振 房地產(chǎn)行業(yè)或迎新一輪增長機(jī)會(huì)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中國銀河證券發(fā)布研究報(bào)告稱，隨著前期供給端政策的落地和房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的完善，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與消費(fèi)修復(fù)，目前房地產(chǎn)市場熱度有所回升，該行認(rèn)為供需兩端政策共振將帶來的新一輪增長機(jī)會(huì)。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。

投資建議：建議關(guān)注兩條主線：1)強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153.SH)、華發(fā)股份(600325.SH);2)母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ)、萬物云(02602)。

事件：2023年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述主要有：“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題”。

中國銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

未提“房住不炒”。

自2018年以來“房住不炒”多次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告里，已經(jīng)形成行業(yè)的一致預(yù)期。本次未提及，一方面“房住不炒”已經(jīng)成為長效機(jī)制的一部分，未提并不代表基調(diào)的改變;另一方面，去年行業(yè)經(jīng)歷了基本面的失速下行，政策導(dǎo)向由調(diào)控轉(zhuǎn)向了糾偏，側(cè)面反映出今年政策的寬松導(dǎo)向。

“穩(wěn)定”為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)。

報(bào)告將對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)表述放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”后面，表明了2023年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風(fēng)險(xiǎn)”為前提，以“穩(wěn)定”為目標(biāo)，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一脈相承。其中，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”是從供給側(cè)提供支持，緩解行業(yè)流動(dòng)性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”、“三支箭”、“保交樓專項(xiàng)款”、“保函置換預(yù)售資金”、“四項(xiàng)行動(dòng)”等政策一脈相承，該行認(rèn)為供給側(cè)政策支持將貫穿全年，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表將率先迎來改善。同時(shí)，報(bào)告還提到“防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，行業(yè)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)成為過去，未來格局重塑，注重經(jīng)營管理和可持續(xù)性。

住房保障體系的建設(shè)和需求側(cè)的支持為今年的政策重點(diǎn)。

住房保障體系的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，今年保租房建設(shè)將會(huì)加速，并且在政策方面提供大力支持，如信貸、reits等。當(dāng)前的銷售處于復(fù)蘇過程中，但仍在底部區(qū)域，基本面修復(fù)存在不確定性，在這種背景下需求側(cè)政策發(fā)力勢(shì)在必行，剛需和改善型需求也將迎來一定程度的釋放。該行認(rèn)為2023年政策環(huán)境依舊以寬松為主，政策的發(fā)力程度依舊是博弈邏輯，關(guān)注兩個(gè)主要變化，銷售及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房價(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)。