中金：國(guó)內(nèi)公募REITs總市值達(dá)877億元 3月關(guān)注政策及REITs年報(bào)增量信息

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金公司研報(bào)表示，截至2023年2月28日，中國(guó)公募REITs（“C-REITs”）25只上市標(biāo)的總市值為877億元，自由流通市值391億元，2月月度總回報(bào)率（含分紅派息）為-0.28%。美國(guó)、中國(guó)香港和新加坡REITs總回報(bào)指數(shù)2月月度漲跌幅分別為-6.04%，-5.73%和-2.14%。

中金公司認(rèn)為，2月市場(chǎng)起伏受到交易盤資金流出及配置盤調(diào)倉(cāng)等交易行為的影響，3月需關(guān)注兩會(huì)及REITs年報(bào)增量信息：（1）政策信息對(duì)REITs分子分母端變化預(yù)期的影響；（2）年度資產(chǎn)估值更新對(duì)估值倍數(shù)的影響。中期維度，中金建議：（1）低估值產(chǎn)權(quán)REITs和具有基本面韌性的項(xiàng)目回調(diào)后的低吸機(jī)會(huì)；（2）優(yōu)質(zhì)新發(fā)與擴(kuò)募項(xiàng)目的參與機(jī)會(huì)。

中金公司的主要觀點(diǎn)如下：

2023年2月C-REITs市場(chǎng)流通市值加權(quán)總回報(bào)（本月無(wú)分紅）為-0.28%，中證REITs全收益指數(shù)下跌0.63%，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs有所分化。產(chǎn)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)為0.50%，相對(duì)1月的-0.07%止跌反彈。經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs流通市值加權(quán)總回報(bào)為-1.24%，相對(duì)1月的+0.79%趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。2月市場(chǎng)成交活躍，場(chǎng)內(nèi)日均成交額環(huán)比+23%，大宗交易額上升0.6億元至1.9億元。估值方面，我們測(cè)算2月末P/NAV倍數(shù)為1.17（與1月末持平），位于2022年以來(lái)的11.8%分位數(shù)水平，2023年基金管理人預(yù)測(cè)加權(quán)平均現(xiàn)金分派率（年化）為6.1%。

政策支持一級(jí)市場(chǎng)資產(chǎn)培育及租賃住房REITs發(fā)展。2月20日證監(jiān)會(huì)發(fā)布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)公告1，2月24日中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)通知2。前者為不動(dòng)產(chǎn)（含基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)）私募投資基金提供正式審核框架，在REITs前端提供更為完善的資產(chǎn)培育載體；后者有利于進(jìn)一步推動(dòng)租賃住房REITs發(fā)展，為投資者提供更多長(zhǎng)線配置機(jī)會(huì)。

美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡REITs市場(chǎng)2月均有所回調(diào)。繼1月大幅上漲后，2月受美國(guó)加息周期延長(zhǎng)、終點(diǎn)更高的預(yù)期影響，美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡REITs市場(chǎng)分別下跌6.04%、5.73%、2.14%。

風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目基本面修復(fù)不及預(yù)期；擴(kuò)募落實(shí)的進(jìn)度慢于預(yù)期；估值變動(dòng)超預(yù)期。