中信證券：租賃市場支持政策頻出 看好受益于長租房改革的企業(yè)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，中國租賃房市場發(fā)展空間廣闊，讓渡土地紅利和提供長期穩(wěn)定的資金來源，都有助于市場逐漸走向成熟。政策既能有效推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資，也能推動(dòng)一批高質(zhì)量的企業(yè)成長壯大。但是，租賃房市場的發(fā)展將會(huì)久久為功，發(fā)展租賃房市場不是短期的權(quán)宜之計(jì)。看好在核心城市具備長租資產(chǎn)，可能受益于長租房市場改革的企業(yè)。

▍中信證券主要觀點(diǎn)如下：

住房體系改革方向明確，租賃市場支持政策頻出。

2月24日，中國人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為相關(guān)主體新建及改建、批量購買、長期經(jīng)營租賃住房提供信貸支持;

2月10日，人民銀行召開的2023年金融市場工作會(huì)議中也明確提出“加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

中央政策指引下，各地方政府也積極行動(dòng)，2023年以來多地出臺(tái)針對(duì)租賃住房行業(yè)的支持性政策。

我國租賃住宅行業(yè)長期發(fā)展滯后的深層次原因。

市場方面，與發(fā)達(dá)國家成熟市場相比，我國租賃住房占比低，供給以個(gè)人房源為主，且租金回報(bào)率持續(xù)下降，重資產(chǎn)形式持有運(yùn)營租賃住宅投資模型在過去長期難以成立，輕資產(chǎn)模式在缺乏租金持續(xù)上漲預(yù)期的前提下也挑戰(zhàn)不斷。

政策方面，長期以來我國租賃住宅相關(guān)支持政策以公租房及廉租房為載體，市場化租賃起步較晚，“購買-持有-運(yùn)營-出售”的租賃住宅投資模式，即賺取價(jià)差的模式較為敏感。

當(dāng)然，2022年以前我國長期缺乏租賃住宅類不動(dòng)產(chǎn)二級(jí)市場退出渠道，一級(jí)市場流動(dòng)性也顯著不足，阻礙了市場“投融建管退”良性資本循環(huán)的構(gòu)建。

政策短期影響不宜高估，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模申請(qǐng)經(jīng)營性借款回購商品房的行為，也不會(huì)出現(xiàn)大批其他樓宇被改造為存量保障性租賃住房的現(xiàn)象。

該行認(rèn)為，如果沒有財(cái)政貼息，由于存量住宅無法享受土地紅利，則即便大幅降低銀行貸款利率，企業(yè)購置商品房作為保障性租賃住房，在盈利模型上還是難以成立的。短期內(nèi)企業(yè)大量申請(qǐng)新增經(jīng)營性貸款的可能性較低。

另一方面，當(dāng)前我國公募REITs市場仍處于發(fā)展初期，尤其保租房作為最新納入試點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，板塊底層資產(chǎn)總規(guī)模較小，且集中于個(gè)別城市，短期較難對(duì)行業(yè)發(fā)展起到實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用。

最后，因?yàn)榕c公眾利益密切相關(guān)，存量土地及建筑功能性質(zhì)變更較為復(fù)雜。土地利用性質(zhì)的變化，即便是變更為保障性租賃住房，也不容易。

政策長期影響不宜低估，預(yù)計(jì)新建的保障性租賃住房規(guī)模龐大，并切實(shí)滿足新市民和年輕人的需要。

和存量房不同，由于可以讓渡土地紅利，新建專門用于租賃的房屋，在商業(yè)模型上是完全可行的。REITs市場的發(fā)展，更為這種建設(shè)行為提供了退出的通道，保障企業(yè)可以在資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模較小的情況下持續(xù)發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

低線城市租賃住宅市場需求不足及回報(bào)下降的風(fēng)險(xiǎn);公募REITs市場整體調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。