中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》。其中明確適格投資者及基金運(yùn)作要求，提出適格投資者要求。為引入長(zhǎng)期資金，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。此外，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類(lèi)型。為區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類(lèi)型，遵照試點(diǎn)指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類(lèi)型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。

原文如下：

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》

為促進(jìn)資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求，規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，基金業(yè)協(xié)會(huì)在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下起草了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》)。2月20日，基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》。

起草過(guò)程中，基金業(yè)協(xié)會(huì)多次征求各方意見(jiàn)，絕大部分合理意見(jiàn)經(jīng)評(píng)估后予以吸收?！恫粍?dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》遵循試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴(kuò)募限制、加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)等，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范，較好地兼顧了行業(yè)規(guī)范和發(fā)展。

下一步，基金業(yè)協(xié)會(huì)將認(rèn)真落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，有力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)

中基協(xié)發(fā)[2023]4 號(hào)

第一條 為了規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，更好地支持盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》等法律、行政法規(guī)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)證監(jiān)會(huì))規(guī)定和中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)會(huì))自律規(guī)則，制定本指引。

第二條 私募股權(quán)投資基金管理人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理人)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展為基本原則。

第三條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

(一)存量商品住宅是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售或者主體建設(shè)工程已開(kāi)工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。

(二)保障性住房是指已取得國(guó)有土地使用證，為解決住房困難問(wèn)題而搭建的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等。

(三)市場(chǎng)化租賃住房是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不以分拆產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為目的、長(zhǎng)期對(duì)外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。

(四)商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房是指開(kāi)發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供商業(yè)活動(dòng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等。

(五)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是指開(kāi)發(fā)建設(shè)或者運(yùn)營(yíng)目的供市政工程、公共生活服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施。

第四條 按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，管理人符合下列情形的，可以按照本指引設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金：

(一)在協(xié)會(huì)依法登記為私募股權(quán)投資基金管理人;

(二)出資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主要出資人及實(shí)際控制人最近兩年未發(fā)生變更;

(三)主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，因私募基金投資需要向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)派駐管理人員的情形除外;

(四)具有完善的治理結(jié)構(gòu)、管理制度、決策流程和內(nèi)控機(jī)制;

(五)實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元人民幣;

(六)具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣;

(七)具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn);

(八)具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，投資部門(mén)擁有不少于8名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗(yàn)的不少于3名;

(九)最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為;

(十)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)要求的其他情形。

試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者的，前款第(六)項(xiàng)要求可為在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣。

第五條 協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金類(lèi)型項(xiàng)下增設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類(lèi)型。按照本指引設(shè)立從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的私募基金,應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)品類(lèi)型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。

第六條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣。

第七條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)為首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元的投資者。其中，有自然人投資者的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%。

以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過(guò)匯集多數(shù)投資者的資金直接或者間接投資于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的，應(yīng)當(dāng)穿透核查，但基本養(yǎng)老金、社會(huì)保障基金、年金基金等養(yǎng)老基金，慈善基金等社會(huì)公益基金，保險(xiǎn)資金，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，在境內(nèi)設(shè)立的面向境外投資者募資的QFLP試點(diǎn)私募基金除外。

管理人及其從業(yè)人員投資于所管理的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的，不受本條第一款規(guī)定限制。

第八條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)基金合同有明確約定，并履行基金合同約定的決策程序;

(二)借款或者擔(dān)保到期日不得晚于基金清算完成日;

(三)有自然人投資者的，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)當(dāng)持有被投企業(yè)75%以上股權(quán);

(四)全部為機(jī)構(gòu)投資者的，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)當(dāng)持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金向被投企業(yè)的股權(quán)出資金額，屬于前款第(三)項(xiàng)的，不得低于對(duì)該被投企業(yè)總出資金額的三分之一;屬于前款第(四)項(xiàng)的，可由基金合同約定。

根據(jù)基金合同約定或者履行基金合同約定的決策程序后，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以基于商業(yè)合理性，將基金財(cái)產(chǎn)對(duì)外提供抵質(zhì)押，通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式，擴(kuò)充投資資金來(lái)源。

第九條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)當(dāng)由依法取得基金托管資格的機(jī)構(gòu)托管。

基金托管人應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行托管人職責(zé)，監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、適格投資者等持續(xù)符合要求，并按季度向協(xié)會(huì)報(bào)送不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資標(biāo)的、投資者變動(dòng)等運(yùn)作情況。

第十條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金合同應(yīng)當(dāng)明確約定以下內(nèi)容：

(一)投資范圍、投資方式、退出方式等;

(二)基金投資決策機(jī)制安排;

(三)基金擴(kuò)募、分級(jí)安排、抵質(zhì)押等擔(dān)保安排(如有);

(四)被投企業(yè)向基金分紅事項(xiàng)(如有);

(五)股東會(huì)、合伙人會(huì)議或者基金份額持有人大會(huì)的召集機(jī)制、議事內(nèi)容和表決方式等;

(六)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)要求的其他內(nèi)容。

投向單一項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金合同還應(yīng)當(dāng)明確約定投資標(biāo)的、投資結(jié)構(gòu)等。

第十一條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在備案完成后開(kāi)放認(rèn)購(gòu)、申購(gòu)(認(rèn)繳)的，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

(一)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金處在基金合同約定的投資期內(nèi);

(二)開(kāi)放認(rèn)購(gòu)、申購(gòu)(認(rèn)繳)經(jīng)全體投資者一致同意或者經(jīng)合同約定的決策機(jī)制通過(guò);

(三)投資者符合本指引第七條的規(guī)定;

(四)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)規(guī)定的其他要求。

第十二條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易的，管理人應(yīng)當(dāng)防范利益沖突，建立有效的關(guān)聯(lián)交易及風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，在基金合同中明確約定涉及關(guān)聯(lián)交易的事前、事中信息披露安排以及針對(duì)關(guān)聯(lián)交易的特殊決策機(jī)制和回避安排等。

上述關(guān)聯(lián)交易是指不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與管理人、管理人的高管人員、投資者、管理人管理的其他私募投資基金、同一實(shí)際控制人控制的其他管理人管理的私募投資基金、或者與上述主體有其他重大利害關(guān)系的關(guān)聯(lián)方發(fā)生的交易行為。

管理人不得隱瞞關(guān)聯(lián)關(guān)系或者將關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化，不得以私募投資基金的財(cái)產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方進(jìn)行利益輸送等違法違規(guī)活動(dòng)。

第十三條 管理人可以結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設(shè)置合理杠桿比例，但不得利用分級(jí)安排變相保本保收益。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過(guò)凈資產(chǎn)的200%。

第十四條 管理人應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，通過(guò)監(jiān)督資金流向、切實(shí)發(fā)揮股東作用等方式，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)，不得存在下列行為：

(一)管理人以基金財(cái)產(chǎn)為基金、被投企業(yè)以外主體提供擔(dān)保，損害投資者權(quán)益;

(二)管理人運(yùn)用私募基金財(cái)產(chǎn)直接或者間接投資于私募基金管理人、控股股東、實(shí)際控制人及其實(shí)際控制的企業(yè)或者項(xiàng)目;

(三)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)禁止的其他情形。

第十五條 管理人應(yīng)當(dāng)在募集推介材料以及風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)的“特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示”部分向投資者揭示不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的特殊風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)披露基金投資范圍、投資方式等基本情況。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金若涉及關(guān)聯(lián)交易、單一投資標(biāo)的、分級(jí)安排、抵質(zhì)押、股東借款、貸款、通過(guò)特殊目的載體投向標(biāo)的、契約型私募基金管理人股權(quán)代持等其他特殊風(fēng)險(xiǎn)或業(yè)務(wù)安排，應(yīng)當(dāng)在風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)的“特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示”部分一并披露。

第十六條 管理人在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，應(yīng)當(dāng)向協(xié)會(huì)報(bào)送以下信息和材料：

(一)擬設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的募集計(jì)劃、投資運(yùn)作計(jì)劃等情況;

(二)管理人主要出資人及實(shí)際控制人適格證明材料;

(三)管理人實(shí)繳資本證明材料;

(四)不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模證明材料;

(五)不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)相關(guān)高級(jí)管理人員信息、從業(yè)人員信息;

(六)合法合規(guī)及誠(chéng)信情況;

(七)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、協(xié)會(huì)要求的其他信息和材料。

第十七條 管理人應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集完畢后20個(gè)工作日內(nèi)向協(xié)會(huì)報(bào)送以下基本信息和材料，辦理備案手續(xù)：

(一)私募基金合同;

(二)基金托管協(xié)議;

(三)基金招募說(shuō)明書(shū);

(四)風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)以及投資者適當(dāng)性相關(guān)文件;

(五)募集資金實(shí)繳證明文件;

(六)底層投資協(xié)議、投資框架協(xié)議或具體投資方案(如適用);

(七)項(xiàng)目公司已經(jīng)取得的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，以及證明項(xiàng)目主體建設(shè)工程進(jìn)展的證明文件材料(如適用);

(八)協(xié)會(huì)要求的其他信息和材料。

第十八條 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設(shè)立后，管理人應(yīng)當(dāng)按季度制作不動(dòng)產(chǎn)基金財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告并向投資者披露，報(bào)告至少應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

(一)基金財(cái)產(chǎn)專(zhuān)戶的開(kāi)立情況;

(二)基金財(cái)產(chǎn)投資管理、運(yùn)營(yíng)、處分和收益情況;

(三)投資不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的項(xiàng)目運(yùn)作情況;

(四)投資經(jīng)理或關(guān)鍵人士變更情況;

(五)基金財(cái)產(chǎn)運(yùn)用重大變動(dòng)說(shuō)明;

(六)涉及重大訴訟或者損害基金財(cái)產(chǎn)、投資者利益的情形;

(七)涉及關(guān)聯(lián)交易、抵質(zhì)押、股東借款、貸款等情況的說(shuō)明;

(八)基金合同約定的其他內(nèi)容;

(九)協(xié)會(huì)要求的其他內(nèi)容。

第十九條 管理人應(yīng)當(dāng)按季度向協(xié)會(huì)報(bào)送不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金運(yùn)行情況，并在年末向協(xié)會(huì)報(bào)送不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金整體運(yùn)作情況。

第二十條 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，本指引未予以規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照私募股權(quán)基金管理人及私募股權(quán)基金要求執(zhí)行。

不參與試點(diǎn)的管理人，不適用本指引，可按照協(xié)會(huì)現(xiàn)行自律規(guī)則，開(kāi)展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

第二十一條 本指引自2023年3月1日起施行。

《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》起草說(shuō)明

為促進(jìn)資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求，規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)會(huì))起草了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》)?，F(xiàn)將有關(guān)情況說(shuō)明如下：

一、起草背景

截至2022年末，協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開(kāi)發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，協(xié)會(huì)在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，起草形成《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

二、主要內(nèi)容

《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》共二十一條，遵循試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍及試點(diǎn)管理人要求，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。主要內(nèi)容如下：

(一)明確試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類(lèi)型

一是試點(diǎn)先行。參與試點(diǎn)管理人可按指引要求開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點(diǎn)的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照協(xié)會(huì)現(xiàn)行自律規(guī)則，開(kāi)展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。二是明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍。包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。三是明確管理人試點(diǎn)要求。為發(fā)揮試點(diǎn)作用，體現(xiàn)頭部管理人示范效應(yīng)，從管理人實(shí)繳資本、不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)人員、主要出資人及實(shí)際控制人背景等方面提出要求。符合要求的管理人可在開(kāi)展基金募集管理活動(dòng)前向協(xié)會(huì)報(bào)送相關(guān)材料，依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。四是新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類(lèi)型。為區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類(lèi)型，遵照試點(diǎn)指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類(lèi)型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。

(二)明確適格投資者及基金運(yùn)作要求

一是提出適格投資者要求。為引入長(zhǎng)期資金，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。二是從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面規(guī)范投資運(yùn)作。為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作，指引從基金首輪實(shí)繳規(guī)模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報(bào)告等方面，明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作要求。

(三)適度放寬股債比及擴(kuò)募限制，提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度

為提升試點(diǎn)產(chǎn)品投資靈活度，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式擴(kuò)充投資資金來(lái)源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開(kāi)放認(rèn)、申購(gòu)(認(rèn)繳)。

(四)防范風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)

為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管;要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn);嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目;對(duì)于存在單一投資標(biāo)的、分級(jí)安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示;按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向協(xié)會(huì)報(bào)送運(yùn)作情況。

三、申請(qǐng)程序及計(jì)算規(guī)模關(guān)注要點(diǎn)

符合試點(diǎn)要求的管理人，在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，可于2023年3月1日后通過(guò)協(xié)會(huì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)首頁(yè)的政策申請(qǐng)模塊提交申請(qǐng)材料。對(duì)于不具備基金初步募集和展業(yè)計(jì)劃的管理人，協(xié)會(huì)暫不受理其申請(qǐng)材料。

為便于計(jì)算管理人不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模、明確標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)會(huì)在此提示，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模時(shí)應(yīng)關(guān)注以下要點(diǎn)：

一是關(guān)注是否為已備案私募股權(quán)基金(不包含創(chuàng)業(yè)投資基金)不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模，未備案私募基金規(guī)模不予認(rèn)定;

二是關(guān)注是否為擬申請(qǐng)管理人管理的規(guī)模，關(guān)聯(lián)方管理人或管理人高管在其關(guān)聯(lián)方管理人名下的管理規(guī)模不予認(rèn)定;

三是關(guān)注投資范圍，認(rèn)定規(guī)模的投資項(xiàng)目應(yīng)為住宅地產(chǎn)(普通住宅、公寓、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房(寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目);

四是關(guān)注計(jì)算口徑，計(jì)算規(guī)模應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)投資本金，即基金實(shí)繳且投向項(xiàng)目的股權(quán)本金金額(不包括增值部分)，外部貸款杠桿部分規(guī)模以及投向不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)FOF基金規(guī)模不予認(rèn)定;

五是關(guān)注管理規(guī)模是否符合要求，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣;對(duì)于僅符合在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應(yīng)在提交材料時(shí)承諾其后續(xù)備案不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。

本文編選自微信公眾號(hào)“中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)”；智通財(cái)經(jīng)編輯：劉家殷。