直擊調(diào)研 | 美凱龍(601828.SH)：2023年家居消費(fèi)需求將會(huì)釋放 REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大

智通財(cái)APP獲悉，1月15日，美凱龍(601828.SH)在接受調(diào)研時(shí)表示，過去三年公司在運(yùn)營(yíng)上配合國(guó)家疫情管控，尤其是2022年，東北、華北、上海市場(chǎng)影響都比較大，對(duì)收入有一定影響。展望2023年，疫情管控政策放開，受到積壓的家居消費(fèi)需求將會(huì)得到釋放。今年過年比較早，疊加房地產(chǎn)已經(jīng)觸底，因此公司對(duì)23年的租金收入等業(yè)績(jī)表現(xiàn)比較樂觀。此外，REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，雙方都將有較大的成長(zhǎng)空間。隨著消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數(shù)字化建設(shè)的深入合作，統(tǒng)一收銀比例未來2-3年會(huì)有進(jìn)一步提升。

運(yùn)營(yíng)層面，公司將與建發(fā)的合作理解為一個(gè)B端供應(yīng)鏈公司和C端平臺(tái)公司的雙向賦能?！巴仄奉悺⒅剡\(yùn)營(yíng)”是公司過去三年的核心戰(zhàn)略，公司在場(chǎng)內(nèi)引入高端電器，縮小樓層價(jià)差，實(shí)現(xiàn)租金的漲幅。高端電器經(jīng)營(yíng)面積從疫情前的1%+到22年底的8%+，未來兩到三年高端電器占比有望提升至12%，成為公司家居商場(chǎng)內(nèi)最大品類之一。而公司之所以能在紅海市場(chǎng)中找到藍(lán)海，來源于定位高端。建發(fā)的高端消費(fèi)品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)品類包括高端家電、跑車等，公司可為其提供強(qiáng)有力的線下渠道支撐，整合雙方在C端和B端的各自優(yōu)勢(shì)。

公司通過遍布全國(guó)的商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，以及以1號(hào)店+至尊mall+標(biāo)桿商場(chǎng)的三大店態(tài)為核心，構(gòu)筑了家居流通領(lǐng)域最大的銷售平臺(tái)，隨著建發(fā)的進(jìn)入，穩(wěn)健發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，未來將會(huì)拓展出更廣闊的的市場(chǎng)空間。

財(cái)務(wù)方面，目前，公司在一、二線城市基本已經(jīng)完成了自有物業(yè)布局。公司“降杠桿”方面成效卓越，由20年的61%降至22年三季度末57%的資產(chǎn)負(fù)債率。關(guān)于公司負(fù)債：1)公司擁有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流人，21年為54億;2)公司的優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)布局于上海、北京、成都、重慶、南京、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、杭州等一、二線城市，為有息負(fù)債提供了非常大的保障;3)公司有息負(fù)債以中長(zhǎng)期為主，以大型股份制銀行、國(guó)有銀行有抵押物的借款為主，此外，公司將如期兌付于1月20日到期的最后一筆公開信用債。未來三年有息負(fù)債規(guī)模目標(biāo)再降100億元，融資成本也有望大幅下降。民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴，股東結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，利率降低帶來的財(cái)務(wù)成本降低有望貢獻(xiàn)可觀的利潤(rùn)。

針對(duì)一年內(nèi)的有息負(fù)債，1)貨幣資金，2)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，3)對(duì)于流動(dòng)貸款會(huì)進(jìn)行續(xù)貸。銀行對(duì)疫情影響都非常理解，會(huì)給到企業(yè)續(xù)貸和調(diào)整還款計(jì)劃的足夠支持。

REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大至商業(yè)地產(chǎn)，公司三季度末投資性房地產(chǎn)達(dá)963億元，主要分布在一、二線城市，預(yù)期試點(diǎn)會(huì)從國(guó)資背景企業(yè)、一、二線城市開始，且公司單體項(xiàng)目回報(bào)率皆可滿足REITs最低回報(bào)要求，因此公司多維度符合試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)REITs。如果REITs項(xiàng)目成功落地，或?qū)楣矩暙I(xiàn)數(shù)百億的現(xiàn)金流入，公司將會(huì)用于1)進(jìn)一步降低杠桿，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，2)保障投資者分紅，3)考慮兼并收購(gòu)進(jìn)一步整合市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模，給股東更多的長(zhǎng)期回報(bào)。

租金方面，今年考慮商戶經(jīng)營(yíng)困難，因此有一些應(yīng)收未收租金，但相較于全年租金收入規(guī)模占比非常低，因此租金收繳情況整體健康。今年春節(jié)比較早，市場(chǎng)復(fù)蘇也會(huì)比較早，因此租金收繳預(yù)期3月會(huì)恢復(fù)正常，應(yīng)收盡收回歸到正常狀態(tài)。此外，減租對(duì)于22年的影響，基于上半年疫情管控影響以及7、8月散發(fā)的影響，公司于8月公告了租金減免安排，預(yù)計(jì)對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入累計(jì)影響不超過5億元，對(duì)公司歸母凈利潤(rùn)的直接影響不超過3.5億元。

開店方面，目前公司沒有新拿的自營(yíng)商場(chǎng)項(xiàng)目，有少量在建項(xiàng)目，未來每年資本開支很低，未來2-3年每年新開自營(yíng)商場(chǎng)預(yù)期2-3個(gè)。一是為“降杠桿”，二是結(jié)合國(guó)家宏觀形勢(shì)，不盲目擴(kuò)張。這兩年委管商場(chǎng)開店慢，和宏觀調(diào)控相關(guān)，委管商場(chǎng)合作方主要是中小地產(chǎn)商，持觀望態(tài)度。隨著地產(chǎn)保交付、收入預(yù)期穩(wěn)定、國(guó)內(nèi)內(nèi)循環(huán)以及國(guó)家鼓勵(lì)消費(fèi)，目前的委管商場(chǎng)儲(chǔ)備會(huì)逐步釋放，開店速度預(yù)期會(huì)快于疫情三年，并有望給公司貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

未來收入增長(zhǎng)的來源，隨著股東結(jié)構(gòu)優(yōu)化、其進(jìn)口電器和新能源汽車等品類的引入，未來租金、出租率都會(huì)有非常大的優(yōu)化空間。疫情管控的放開也將提升收入和利潤(rùn)，目前商場(chǎng)人流量已經(jīng)逐漸恢復(fù)，同時(shí)，拓展委管商場(chǎng)，釋放儲(chǔ)備項(xiàng)目。

關(guān)于建發(fā)股份有意受讓29.95%股份的交易進(jìn)展，目前交易仍處于早期初步合作意向階段，1月13日控股股東、實(shí)控人及建發(fā)股份共同簽署了框架協(xié)議，目前正就后續(xù)具體合作事宜及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等事項(xiàng)進(jìn)行深度商討。由于控股股東已披露減持計(jì)劃且可交債持有方阿里巴巴意向轉(zhuǎn)股，因此交易可能觸發(fā)公司控制權(quán)變更。

關(guān)于阿里意向轉(zhuǎn)股，未來是否會(huì)對(duì)公司業(yè)務(wù)有幫助，公司表示，目前控股股東持股超過60%，第二、第三大股東的持股比例都很低，公司目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)集中且單一。公司期待建發(fā)、阿里股權(quán)變化的落地，以優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。目前公司商場(chǎng)會(huì)員超千萬級(jí)，而且都是中國(guó)高凈值的消費(fèi)者人群，和阿里的88vip會(huì)員是有重合的，未來可以和阿里探討消費(fèi)者群體、會(huì)員體系的打通和數(shù)字化，不僅是線上往線下導(dǎo)流，也希望公司的會(huì)員體系可以給阿里反哺。未來上述股權(quán)變更落地以后，公司會(huì)從過去單一的民營(yíng)企業(yè)文化向多元企業(yè)文化發(fā)展。

隨著消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數(shù)字化建設(shè)的深入合作，統(tǒng)一收銀比例未來2-3年會(huì)有進(jìn)一步提升。統(tǒng)一收銀有助于改善公司現(xiàn)金流、掌握用戶數(shù)據(jù)資產(chǎn)以及深化與阿里合作的商場(chǎng)數(shù)字化改造。