物業(yè)管理漲幅居前!行業(yè)估值有望回升

今日市場陷入震蕩分化，物業(yè)管理漲幅居前，截至收盤板塊上漲2.44%，三湘印象(000863.SZ)、中裝建設(shè)(002822.SZ)等漲停，中天服務(wù)(002188.SZ)、桂發(fā)祥(002820.SZ)漲超6%。

智通財經(jīng)APP獲悉，2022年12月21日，國家發(fā)改委等11部門發(fā)布的《關(guān)于推動家政進社區(qū)的指導(dǎo)意見》提出，鼓勵符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)家政服務(wù)機構(gòu)，或與家政企業(yè)開展合作，積極拓展服務(wù)范圍，推動嵌入社區(qū)綜合服務(wù)中心、日間照料中心、托育機構(gòu)、老年助餐點等現(xiàn)有社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，適當(dāng)減免租賃費用，采取多種形式實現(xiàn)共享共用共管。

目前，多數(shù)物企除基礎(chǔ)物管外還從事經(jīng)營社區(qū)增值服務(wù)，通常包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、家政到家服務(wù)、美居家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)、社區(qū)零售業(yè)務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)等幾大板塊。

從2022年中報數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)受地產(chǎn)行業(yè)下行壓力影響較大，成交量下滑明顯，社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)受疫情影響較大，廣告需求疲軟，影響了整體物企的社區(qū)增值服務(wù)收入增速。但社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入整體仍然呈正增長，同比增速的均值為24.4%。

申港證券認(rèn)為，家政服務(wù)作為物企社區(qū)增值服務(wù)的重要業(yè)務(wù)之一，對增強客戶粘性、優(yōu)化物企收入結(jié)構(gòu)、創(chuàng)造經(jīng)營效益、增強獨立性及擴張物企業(yè)務(wù)規(guī)模等方面起到了重要作用。政策鼓勵物企進入家政服務(wù)領(lǐng)域，將有效推動物企發(fā)展社區(qū)增值業(yè)務(wù)。

此外，近期中央經(jīng)濟工作會議提出要滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，支持剛性和改善性住房需求。而國務(wù)院副總理劉鶴再提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

隨著地產(chǎn)政策利好逐步兌現(xiàn)，民營房企信用風(fēng)險緩釋，房地產(chǎn)行業(yè)有望于2023年迎來弱復(fù)蘇，疊加國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇，市場擔(dān)憂情緒有望于2023年逐步釋放，物業(yè)板塊估值修復(fù)或?qū)⒊掷m(xù)，而民營物企隨著獨立性增強、關(guān)聯(lián)風(fēng)險減弱，估值修復(fù)空間更大。

從二級市場表現(xiàn)看，2022年物業(yè)板塊受到美聯(lián)儲加息、地產(chǎn)債務(wù)危機、政策救市等影響，經(jīng)歷了前期加速下行——年末超跌反彈的行情，而回顧物業(yè)板塊近三年估值情況，2022年估值回落明顯，目前仍處于歷史低位，其中去年多數(shù)物企呈現(xiàn)下跌。

但從基本面情況看，物企22H1總營收及凈利潤大部分保持正增長。根據(jù)22H1在管面積與克而瑞物管22FY在管面積數(shù)據(jù)對比，在管面積TOP20物企數(shù)據(jù)均保持正增長，面積的增長預(yù)計將會為物企帶來營收的增長，物業(yè)行業(yè)基本面未變。

興業(yè)證券指出，物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴張到經(jīng)營能力的夯實轉(zhuǎn)變。過去看重的是擴張、收并購的能力、規(guī)模成長的速度，現(xiàn)在更看重成長的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。

投資機會上，隨著地產(chǎn)紓困政策的陸續(xù)出臺，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險降低，物管板塊的估值有望回升。興業(yè)證券建議關(guān)注央企物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活和越秀服務(wù)，民企物管公司旭輝永升服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。