高利率環(huán)境下融資越來(lái)越難 瑞典房地產(chǎn)行業(yè)的雷快要爆了?

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，信用評(píng)級(jí)公司穆迪投資者服務(wù)公司(Moody’s Investors Service)表示，瑞典房地產(chǎn)行業(yè)的痛苦將進(jìn)一步向深層次蔓延，因?yàn)楦喙久媾R因債務(wù)狀況惡化而被下調(diào)信用評(píng)級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)。不斷上升的通貨膨脹率和更高的融資成本正在不斷損害瑞典的房地產(chǎn)公司，當(dāng)再融資選擇枯竭時(shí)，這些公司的債務(wù)驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)戰(zhàn)略很快就會(huì)變得無(wú)利可圖或者徹底不可行。

據(jù)了解，穆迪評(píng)級(jí)已經(jīng)下調(diào)了瑞典房地產(chǎn)龍頭Castellum AB的評(píng)級(jí)，同時(shí)下調(diào)了瑞典房企Fastighets AB Balder和Fabege AB的債務(wù)評(píng)級(jí)展望。穆迪表示，隨著企業(yè)償債能力下降，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多的負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)。

穆迪資深信用評(píng)級(jí)官M(fèi)aria Gillholm在接受采訪時(shí)表示，受負(fù)面行動(dòng)影響最大的企業(yè)將是那些“擁有低收益資產(chǎn)、重大再融資需求和對(duì)沖程度較低”的房地產(chǎn)企業(yè)。她補(bǔ)充稱(chēng)，這些資產(chǎn)普遍位于斯德哥爾摩的中央商務(wù)區(qū)和住宅物業(yè)。

根據(jù)穆迪周二發(fā)布的一份報(bào)告，北歐地區(qū)的房地產(chǎn)公司“非常容易受到利率上升的影響”，在未來(lái)兩年內(nèi)需要再融資近3000億瑞典克朗(大約290億美元)的債券。但對(duì)另一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，信貸市場(chǎng)不會(huì)是一個(gè)選擇，因?yàn)槿谫Y成本可能太高。該評(píng)級(jí)公司表示，預(yù)計(jì)銀行將吸收一部分(但不是全部)貸款，它們可能會(huì)把重點(diǎn)放在那些財(cái)務(wù)狀況最為強(qiáng)勁的銀行。

“如果展望未來(lái)幾年，銀行業(yè)顯然有技術(shù)能力基本上吸納所有參與者。”高級(jí)信貸經(jīng)理Louise Welin表示。“但它們將是有選擇性的，只貸款給信譽(yù)良好的房地產(chǎn)公司?！?/strong>

債務(wù)之墻——瑞典房地產(chǎn)公司有570億美元的債券將在未來(lái)7年到期

來(lái)自Arctic Securities的房地產(chǎn)分析師Michael Johansson表示，明年的再融資對(duì)大型企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是“相對(duì)順利的”，但未來(lái)兩年的問(wèn)題將更加明顯。他在采訪中表示，如果不采取行動(dòng)獲得融資，一些規(guī)模較小的公司將在與債券持有人的談判中看到自己的悲觀命運(yùn)。

穆迪表示，瑞典的情況更為嚴(yán)峻，因?yàn)槿鸬涞你y行業(yè)規(guī)模要比北歐鄰國(guó)芬蘭或挪威大得多。穆迪在報(bào)告中稱(chēng)，由于租戶(hù)可能處境艱難，許多房東也將面臨隨著通脹而提高租金的困難。

報(bào)告表示，盡管大多數(shù)北歐房地產(chǎn)公司有足夠的流動(dòng)性來(lái)支付未來(lái)一年半到期的債券，但隨著多數(shù)企業(yè)等待重新進(jìn)入債券市場(chǎng)，這些資源將會(huì)減少。

這家評(píng)級(jí)公司預(yù)計(jì)，除非再融資問(wèn)題威脅到更廣泛的金融環(huán)境穩(wěn)定，否則瑞典央行不會(huì)再次出手援助該行業(yè)。在新冠疫情期間，瑞典央行購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值約71億歐元的房地產(chǎn)債券。

在周二穆迪主辦的一次會(huì)議上，瑞典央行副總裁Martin Floden表示，該行業(yè)不太可能需要瑞典央行的支持，對(duì)于無(wú)力應(yīng)對(duì)當(dāng)前借款成本的企業(yè)提供支持也沒(méi)有什么意義。

“當(dāng)然，我們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)迅速提高了利率，但政策利率仍在2.5%上下，”Floden表示。“這是一個(gè)較低的水平，無(wú)法承受2.5%利率的公司可能不應(yīng)該存在?！?/p>

據(jù)了解，瑞典央行和瑞典金融監(jiān)管局(FSA)已多次就商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警告。FSA主管的高級(jí)顧問(wèn)Anders Kvist最近表示，房地產(chǎn)價(jià)格下跌可能引發(fā)“多米諾骨牌效應(yīng)”，因?yàn)閷?duì)更多抵押品的要求可能會(huì)迫使更大規(guī)模的廉價(jià)拋售。

穆迪表示，根據(jù)資產(chǎn)類(lèi)型、質(zhì)量和地點(diǎn)的不同，整體估值可能平均下降10%左右。該公司預(yù)計(jì)，住宅、購(gòu)物中心和物流地產(chǎn)將先于寫(xiě)字樓地產(chǎn)下滑。穆迪資深信用評(píng)級(jí)官M(fèi)aria Gillholm表示，指數(shù)化的租金和完工項(xiàng)目帶來(lái)的營(yíng)收增加可能抵消掉部分負(fù)面影響。