加息預(yù)期降溫，美債收益率回落，美國(guó)貸款利率創(chuàng)1981年以來(lái)最大周降幅

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，房地美(Freddie Mac)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日的一周，美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率為6.61%，遠(yuǎn)低于前一統(tǒng)計(jì)周的7.08%，創(chuàng)下1981年以來(lái)最大單周跌幅。不過(guò)仍然遠(yuǎn)高于一年前的水平，當(dāng)時(shí)30年期抵押貸款平均利率僅為3.10%。

在美聯(lián)儲(chǔ)為抑制不斷飆升的通貨膨脹率而采取的史無(wú)前例加息舉措刺激下，2022年的大部分時(shí)間里，抵押貸款利率都在上升。

美國(guó)抵押貸款利率上周大幅下降，主要是因?yàn)榇饲耙幌盗薪?jīng)濟(jì)報(bào)告顯示火熱的美國(guó)通脹率可能終于有所降溫。兩份關(guān)鍵的通脹報(bào)告——消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)和生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)(PPI)均顯示出，10月份消費(fèi)端及生產(chǎn)端價(jià)格的上漲速度低于預(yù)期，表明通脹正在朝著正確的方向緩慢前進(jìn)，甚至可能已經(jīng)見(jiàn)頂。

市場(chǎng)預(yù)期數(shù)據(jù)也顯示，市場(chǎng)對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)加息周期的預(yù)期也較之前降溫，預(yù)計(jì)從12月起放緩加息步伐，明年上半年美聯(lián)儲(chǔ)可能將基準(zhǔn)利率上調(diào)至4.75%-5%，低于此前的5%以上預(yù)期。

“雖然抵押貸款利率下降是好消息，但樓市仍有很長(zhǎng)的路要走，”房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater表示?！巴ㄘ浥蛎浡嗜蕴幱诟呶?，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)維持高利率，消費(fèi)者將繼續(xù)感受到其影響。”

平均抵押貸款利率是根據(jù)房地美從全美數(shù)千家貸款機(jī)構(gòu)收到的抵押貸款申請(qǐng)進(jìn)行計(jì)算得出。這項(xiàng)調(diào)查只包括首付20%，且信用良好的借款人。但是，許多首付較少或信用不佳的購(gòu)房者支付的利率將高于平均利率。

高通脹率已經(jīng)有了緩解跡象

Realtor.com的經(jīng)濟(jì)研究人員George Ratiu表示，投資者將上周低于預(yù)期的CPI數(shù)據(jù)視為美聯(lián)儲(chǔ)在未來(lái)幾個(gè)月可能小幅加息的信號(hào)。

雖然美聯(lián)儲(chǔ)不直接設(shè)定借款人支付的抵押貸款利率，但美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策及市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期會(huì)影響借款人支付的抵押貸款利率。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期的抵押貸款利率往往會(huì)跟隨10年期美國(guó)國(guó)債收益率。當(dāng)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者看到或預(yù)期利率上升時(shí)，他們采取的行動(dòng)會(huì)推高收益率，進(jìn)而推高抵押貸款利率。

Ratiu表示:“10年期美債收益率從上周三的4.15%跌至現(xiàn)在的3.69%左右，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)似乎對(duì)通脹放緩感到高興，認(rèn)為這是美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣緊縮政策正在產(chǎn)生預(yù)期效果的跡象?！?/p>

盡管通脹數(shù)據(jù)正朝著正確的方向發(fā)展，但美聯(lián)儲(chǔ)多數(shù)官員曾表示，在通脹接近2%的預(yù)期目標(biāo)之前，美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)停止加息進(jìn)程。Ratiu表示，盡管美聯(lián)儲(chǔ)仍未松口，但過(guò)去一周抵押貸款利率下降還是讓不少潛在購(gòu)房者松了一口氣。

根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，以上周7.08%的平均利率，基于20%的首付款購(gòu)買(mǎi)一套中位數(shù)價(jià)位房屋的買(mǎi)家，每月需要支付約2,280美元。如果利率為6.61%，同一買(mǎi)家的支付額將降至2,174美元。雖然每月節(jié)省的100美元可能看起來(lái)不多，但在30年的貸款過(guò)程中，買(mǎi)家將能夠節(jié)省近4.8萬(wàn)美元的利息。

這一節(jié)省情況也刺激了一些購(gòu)房者涌入，他們鎖定了較低的抵押貸款利率。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，抵押貸款申請(qǐng)7周來(lái)首次增加，購(gòu)買(mǎi)和再融資申請(qǐng)均有所增加。

“通脹放緩的跡象使抵押貸款利率自10月中旬以來(lái)首次低于7%，但由于利率水平仍然相對(duì)較高，支付能力也相應(yīng)降低，平均貸款金額目前仍處于近兩年來(lái)的最低水平附近?！盡BA主席兼首席執(zhí)行官Bob Broeksmit表示。

購(gòu)房者可負(fù)擔(dān)壓力依然存在

對(duì)許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房仍然是一大挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)按揭利率在今年剩余時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)波動(dòng)。美國(guó)許多地區(qū)的房?jī)r(jià)仍然處于高位，尤其是在待售房屋庫(kù)存非常有限的地區(qū)。

與此同時(shí)，仍在高位的通貨膨脹率和利率上升意味著許多潛在買(mǎi)家也面臨著預(yù)算緊縮。

Ratiu表示:“對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，快速上漲的物價(jià)增加了巨大的財(cái)務(wù)壓力，特別是在通貨膨脹率侵蝕了工資增長(zhǎng)率的情況下?！薄懊缆?lián)儲(chǔ)加息與信用卡和汽車(chē)貸款利率上升直接相關(guān)，再加上更高的抵押貸款債務(wù)，給家庭財(cái)務(wù)增加了額外的負(fù)擔(dān)。”

Realtor.com的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)20%的房源已經(jīng)降價(jià)，因?yàn)橘u(mài)家在金融形勢(shì)不斷變化的情況下調(diào)整了策略，以滿足買(mǎi)家的需求。

Ratiu表示:“一方面，賣(mài)家已經(jīng)接受了這樣一個(gè)事實(shí):房?jī)r(jià)按照我們?cè)?%的時(shí)候經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)，很少有買(mǎi)家能夠以今天的利率支付抵押貸款?！薄傲硪环矫?，如果購(gòu)房者覺(jué)得當(dāng)前抵押貸款利率的不穩(wěn)定令人不安，他們可能會(huì)猶豫是否繼續(xù)進(jìn)行交易。”

一些分析人士預(yù)計(jì)，抵押貸款利率的波動(dòng)性在近期內(nèi)不會(huì)減弱，這給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)了不確定性。

Ratiu表示:“通貨膨脹率仍然高于7%，美聯(lián)儲(chǔ)承諾在未來(lái)幾個(gè)月繼續(xù)提高聯(lián)邦基金利率，抵押貸款市場(chǎng)還沒(méi)有走出困境?！薄拔覀兛赡苋詴?huì)看到利率在今年年底前反彈到7%以上?！?/p>