內房股債聞風起，牛市味欲濃？

11月11日，全球股市齊齊迎來反彈，A股、港股各指數全面上行，多數行業(yè)翻紅上漲。多項利好加持下，市場信心得到極大提振，將此前的“陰霾”一掃而空。

港股市場方面，內房股板塊在這波上漲中一馬當先，其中旭輝控股集團(00884)漲超76%，新城發(fā)展(01030)漲超53%，龍光集團(03380)漲41.51%，碧桂園(02007)漲近35%，成為行情反轉的排頭兵。受房地產板塊帶動影響，物管、家裝、建材等板塊也隨之走高。

從資金流向來看，今日房地產板塊以4.76%的漲幅排名居前，主力凈流入38.97億元，超大單凈流入占比10%，各路資金爭相“抄底”。而從今年的行情來看，港股房地產板塊持續(xù)下挫，已長期處于低估值區(qū)間，近期板塊超跌反彈也是應有之義。

據智通財經APP了解，今日的消息面上，帶動港股內房股全線暴漲的主要是美國最新CPI數據及“優(yōu)化疫情防控二十條”兩大利好消息刺激。

周四，美國10月CPI數據披露，同比上漲7.7%，低于市場預期的7.9%，同比增速創(chuàng)九個月新低。CPI增速超預期的回落表明美國通脹有所降溫，市場預期美聯儲加息腳步將放緩，加息75BP概率基本歸零。這一利好消息同時帶動美股股指均創(chuàng)下2020年4月以來最大單日漲幅。

在美聯儲加息“減速”預期下，港股流動性將有所改善，后期有望迎來回升行情。此前，三季度已有不少基金對港股大幅加倉。

11月11日，國務院聯防聯控機制綜合組發(fā)布《關于進一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施 科學精準做好防控工作的通知》，公布進一步優(yōu)化防控工作的二十條措施。利好消息帶動A股主要指數亦全線大漲，文旅、消費、航空等板塊漲幅明顯。

同時，中國10月金融數據出爐，據央行統(tǒng)計，中國10月M2同比增11.8%，新增人民幣貸款6152億元，社會融資規(guī)模增量為9079億元，回落幅度超出市場普遍預期。在總體需求依然偏弱、擴內需必要性加大的情況下，后續(xù)有望出臺更多實體經濟支持政策。

融資環(huán)境趨于寬松，房地產板塊連日漲聲不斷

其實，在今日這一波“狂歡”到來之前，房地產板塊的反彈早有預兆。

據智通財經APP了解，自10月底以來，房地產板塊就整體迎來上行走勢，不到半個月時間已修復至14000點以上。據富途行情顯示，碧桂園在11月份以來的9個交易日里股價累計漲幅為118%，直接實現翻倍。

11月8日，據中指研究院最新監(jiān)測數據顯示，2022年10月份，房地產企業(yè)非銀融資總額為557億元，同比上升16%，環(huán)比下降27%;2022年1月份至10月份，房地產企業(yè)非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。10月份是今年以來房地產企業(yè)非銀融資首次出現同比正增長。

同日，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

在信貸、債券、股權三個融資渠道的政策組合中，民營企業(yè)債券融資支持工具被稱為“第二支箭”。如今，在下半年多項房企融資政策利好加持下，民營房企將迎來發(fā)債融資窗口，市場融資環(huán)境有望持續(xù)改善。

經歷過2021年的“至暗時刻”，如今行業(yè)內中小型高杠桿房企出清、三道紅線指標持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)已從高周轉、高杠桿的快速擴張模式轉向追求質量的穩(wěn)健發(fā)展。在這樣的態(tài)勢下，政策明確放寬融資政策，將預示行業(yè)迎來新的景氣周期。

商品房銷售回暖，房企Q3財報展現積極信號

行業(yè)回暖之際，各大房企三季度業(yè)績也呈現出分化明顯、觸底回升的跡象。具體來看，16家房企中有半數房企前三季度實現了營收的同比增長，Q3部分龍頭房企同比跌幅收窄，利潤及現金流表現則仍然偏弱。

其中，部分房企在財報中已展現出了積極的信號。如第三季度濱江集團(002244.SZ)凈利潤同比增長1243.67%，來自聯合營企業(yè)的投資收益大幅增長;保利發(fā)展(600048.SH)10月銷售額表現有所提振，10月實現簽約金額430.14億元，環(huán)比增加12.03%。

在各項財務指標中，短期償債壓力成為各家房企共同的“苦惱”。前三季度，房地產板塊財務費用同比增加15%至636億元，財務費用率同比提升了1pct至3.9%，有息負債3.42萬億元，同比-1.5%再現負增長。

據智通財經APP了解，前三季度，由于房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房地產新開工、施工面積延續(xù)下行態(tài)勢。據國家統(tǒng)計局數據，今年前9個月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，以商品房銷售回款為主的其他資金來源在房地產資金來源中占比為52.5%，同比下降29.8%。

據國家統(tǒng)計局、觀點指數數據，9月，單月商品房銷售金額環(huán)比漲幅較大，已然呈現出復蘇跡象。9月商品房銷售金額13510億元，同比下降14.2%，環(huán)比上升33.7%，商品房銷售同比跌幅降至年內最低水平。

所謂“春江水暖鴨先知”，在房地產市場低迷之際，不少機構已悄然入場“抄底”。據中指研究院報告梳理，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資正在加速進入國內房地產市場，已從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業(yè)地產、長租公寓、工業(yè)與物流地產、城市更新、數據中心等項目類型。

另一方面，外資也趁估值觸底時積極布局建倉，多家機構均增持房企股份。8月22日，GICPrivateLimited增持萬科企業(yè)(02202)37.19萬股，每股14.8179港元，總金額約為551.08萬港元;10月5日，旭輝控股集團獲JPMorganChase&Co.以每股均價0.829港元增持2994.25萬股，涉資約2482.23萬港元。

如今，在融資環(huán)境改善后，預計隨后將迎來房企發(fā)債融資高峰，房地產整體行情、企業(yè)業(yè)績也有望迎來修復。長遠來看，行業(yè)復蘇在即，隨著市場情緒樂觀顯著上升，房地產板塊長期投資價值凸顯。