申萬宏源：中海物業(yè)(02669)背靠“大樹”穩(wěn)健增長

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，申萬宏源發(fā)表研究報(bào)告稱，持續(xù)看好中海物業(yè)(02669)基于強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商背景的穩(wěn)步增長，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.29 港元。

與關(guān)聯(lián)公司訂立多項(xiàng)協(xié)議，保障業(yè)績?cè)鲩L

該行指出，中海物業(yè)(02669)于8-9 月陸續(xù)與母公司及兄弟公司訂立多項(xiàng)框架協(xié)議(包括中建總、中國建筑、中海外發(fā)展、中國海外及中海外宏洋等)，以便管理訂約方之間的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易，包括物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)、保安服務(wù)及租賃物業(yè)等。

該行稱，一方面，此類關(guān)聯(lián)方基于需求增長，可為公司提供充足的新增管理合約，擴(kuò)大公司收入來源;另一方面，公司通過維持租賃協(xié)議可保障使用相關(guān)物業(yè)的穩(wěn)定性，避免不必要的運(yùn)營中斷，以及減少可能的搬遷成本。

該行認(rèn)為母公司及兄弟公司不僅為中海物業(yè)的穩(wěn)健增長提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并且有助于提升成本控制效率。

另外從公司管理面積來源來看，其中約90%來自于大型國有開發(fā)商中海外發(fā)展，該公司于8月中期業(yè)績會(huì)時(shí)宣布將2017 年全年合約銷售目標(biāo)從2100億港元(與去年持平)上調(diào)10%至2310億港元(同比增長10%)。該行預(yù)計(jì)公司將爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全年銷售額達(dá)2500億港元(同比增長19%)，由此將有助于中海物業(yè)管理面積未來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。需要注意的是，預(yù)售物業(yè)通常需要2-3 年時(shí)間完成交付，因此維持中海物業(yè)2017-2019 年總管理面積分別為1.10 億平米(同比增長18%)、1.28 億平米(同比增長16%)和1.47 億平米(同比增長15%)。

估值低于行業(yè)平均水平

因公司定位于為高端物業(yè)提供服務(wù)且具備開發(fā)商背景，申萬宏源將綠城服務(wù)作為可比同業(yè)。具體來看，由于綠城服務(wù)80%管理面積來自于第三方開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其平均物業(yè)管理費(fèi)較為穩(wěn)定;相比而言，該行預(yù)計(jì)中海物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)將隨著新物業(yè)項(xiàng)目的逐步交付而穩(wěn)步提升，因高端一手房的業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)價(jià)格敏感度較低，且愿意為優(yōu)質(zhì)服務(wù)支付溢價(jià)。另外考慮到來自母公司的強(qiáng)勁業(yè)務(wù)支持和高效成本控制，該行預(yù)計(jì)中海物業(yè)2017-2019年每平米毛利可高達(dá)7.3-8.2 元，相比同期綠城服務(wù)每平米毛利預(yù)測(cè)為7.0-8.1 元。

中海物業(yè)股價(jià)自年初至今上漲約三成，相比同期恒生國企指數(shù)僅上漲16%。公司目前估值為15.5倍18年P(guān)E，相比行業(yè)平均為15.9倍18 年P(guān)E，其中綠城服務(wù)因年初至今飆升80%，估值高達(dá)20.8倍18年P(guān)E。該行持續(xù)看好公司基于強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商背景的穩(wěn)步增長，并維持2017-2019 年每股凈利預(yù)測(cè)為0.095港元(同比增長38%)、0.115 港元(同比增長21%)和0.135 港元(同比增長17%)。同時(shí)給予公司18年目標(biāo)估值為20倍(相比歷史平均估值為18.8 倍)，由此得到新目標(biāo)價(jià)為2.29 港元(相比原目標(biāo)價(jià)為1.91 港元)，另外考慮到目前股價(jià)較新目標(biāo)價(jià)存在約29%上升空間，該行維持中海物業(yè)買入評(píng)級(jí)。