股價(jià)跌至2年低位，“小而美”的濱江服務(wù)(03316)迎來左側(cè)布局時(shí)機(jī)？

一年多時(shí)間過去，物業(yè)板塊的春天仍未到來。截至10月份，物業(yè)板塊估值已跌至歷史最低位，就連幾家行業(yè)頭部物企市值亦跌超九成。寒潮之下，無人獨(dú)善其身。

與冷清的市場(chǎng)表現(xiàn)相反，許多物業(yè)企業(yè)仍然錄得穩(wěn)健的營(yíng)收、凈利雙增長(zhǎng)。在34家上市物企中，濱江服務(wù)(03316)社區(qū)增值服務(wù)以高達(dá)71.5%的毛利率居于榜首。

近日，濱江服務(wù)股價(jià)跌至最低點(diǎn)12.5港元后有所反彈，4個(gè)交易日內(nèi)漲幅約24%，截至11月7日最新股價(jià)為15.6港元。自2020年10月以來，這是該股首次觸及13港元以下低位。

物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性強(qiáng)、現(xiàn)金流充沛，具有較強(qiáng)的抗周期屬性，如今的“門庭冷落”，多半是受到房地產(chǎn)行業(yè)信用危機(jī)傳導(dǎo)的影響，而一部分兼具高盈利性和高成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的仍然具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

危險(xiǎn)與機(jī)遇總是相伴相生，作為一家典型的“小而美”區(qū)域性物企，濱江服務(wù)否已經(jīng)迎來底部布局時(shí)機(jī)?

業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng) 獨(dú)立第三方占比首達(dá)50%

濱江服務(wù)是一家聚焦杭州、深耕長(zhǎng)三角的區(qū)域性物企，是中國(guó)知名的專注高端住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)提供商。

2017-2021年年間，公司營(yíng)收分別為3.49億元、5.09億元、7.02億元、9.6億元和13.99億元，年利潤(rùn)分別為5755.2萬元、7042.3萬元、1.15億元、2.2億元和3.25億元，營(yíng)收和利潤(rùn)均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。

據(jù)2022年上半年財(cái)報(bào)披露，公司營(yíng)收達(dá)8.315億元，同比增加40.6%(高于上半年53家上市物企26.5%的平均增速);公司權(quán)益股東應(yīng)占期內(nèi)利潤(rùn)數(shù)額為1.9億元，同比增加31.2%，每股盈利0.69元。

公司2017-2021年間毛利率持續(xù)提升，分別為25.8%、26.5%、28.1%、31%和32.1%，體現(xiàn)了公司強(qiáng)勁的盈利能力。相比上年同期，2022年上半年毛利率從33%微降至31.5%。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，物業(yè)企業(yè)普遍具有現(xiàn)金充裕、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特征。截至2021年年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為9.06億元，較2017年的3.04億元大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)下五年來的新紀(jì)錄。

據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，上半年公司管理規(guī)模明顯提升，合約面積為5740萬平方米，同比增長(zhǎng)41.3%;在管面積3540萬平方米，同比增長(zhǎng)42.4%。相比業(yè)內(nèi)50家上市公司平均超1億平方米的在管面積，濱江服務(wù)的規(guī)模仍相對(duì)較小。

此前，濱江服務(wù)曾因來源于獨(dú)立第三方的在管面積占比未達(dá)行業(yè)均值而被詬病存在“母公司輸血”嫌疑。2022年上半年，公司新增在管面積550萬平方米，其中72.7%來自于獨(dú)立第三方;新增合約面積7.6百萬平方米，49.6%來自于獨(dú)立第三方。從整體在管面積來看，其中獨(dú)立第三方占比首次達(dá)到50%的里程碑。

在關(guān)聯(lián)房企方面，母公司濱江集團(tuán)6月銷售額達(dá)到234億元，在前五十房企平均增速為-38.6%的同時(shí)實(shí)現(xiàn)逆風(fēng)上漲，同比增加28.8%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022上半年，濱江集團(tuán)拿地金額達(dá)392億，位居房企首位。

上半年濱江集團(tuán)“三道紅線”保持“綠檔”行列，現(xiàn)金流情況超預(yù)期改善。第三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)30 億元，同比上升504%，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況將使濱江服務(wù)有望迎來估值修復(fù)。

擴(kuò)張不易 打造社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)曲線

2022上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于低位徘徊，新開工面積和竣工面積雙雙下降。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積66423.5萬平方米，同比下降34.4%;房屋竣工面積28635.8萬平方米，同比下降21.5%。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，在銷售方面，行業(yè)延續(xù)清淡局面。1月以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)銷售同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下跌幅度有所擴(kuò)大。截至6月底，銷售面積累計(jì)同比下滑22.2%。

受上游行業(yè)不利環(huán)境影響，2022年第三季度物業(yè)股普遍下跌，59家上市物企股價(jià)均值跌幅達(dá)22.7%。在IPO方面，遞表和上市的物企數(shù)量、規(guī)模均有明顯降低。

整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)回暖尚需時(shí)間。而下游物企在面臨業(yè)績(jī)目標(biāo)與面積拓展的壓力時(shí)，收并購(gòu)就成為了很多企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的選擇。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè),2022年上半年共有43家企業(yè)披露并購(gòu)資金使用情況，其中民企35家，央國(guó)企8家。而濱江服務(wù)早在2019年上市時(shí)就宣布募資將用來收購(gòu)物企、擴(kuò)張規(guī)模，但時(shí)至2022年上半年，公司仍未傳出收購(gòu)其余物企的消息。

對(duì)此，公司方面表示，濱江物業(yè)也盡調(diào)過不少兼并購(gòu)標(biāo)的，其中有一部分好的標(biāo)的，但是與濱江物業(yè)本身物業(yè)費(fèi)較高的內(nèi)部環(huán)境不匹配，所以目前還未發(fā)現(xiàn)滿足條件的并購(gòu)標(biāo)的。

作為一家區(qū)域性物企，濱江服務(wù)較其他綜合性物企更容易因單一市場(chǎng)波動(dòng)而面臨生存危機(jī)。2022年上半年，公司來自杭州的在管建筑面積為64.8%。局限于一城之地，顯然將制約公司的發(fā)展上限。

濱江服務(wù)顯然也意識(shí)到了自身的局限，上半年，公司首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)。不過，截至2021年，大灣區(qū)已有19家上市物企，占全國(guó)上市物企的35%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，目前，濱江服務(wù)三大營(yíng)業(yè)板塊為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及5S增值服務(wù)，其中5S增值服務(wù)成為上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的亮點(diǎn)，毛利率高達(dá)71.5%。上半年，濱江服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)毛利率在公布數(shù)據(jù)的34家上市物企中排名第一。

5S增值服務(wù)包括優(yōu)家服務(wù)、優(yōu)居服務(wù)及優(yōu)享生活服務(wù)三大類業(yè)務(wù)。其中優(yōu)家服務(wù)包括一手及二手物業(yè)銷售、租賃代理服務(wù)、車位及儲(chǔ)藏室服務(wù);優(yōu)居服務(wù)包括家裝服務(wù)，秉承「生活家」軟裝服務(wù)理念，為客戶提供格調(diào)高雅、時(shí)尚、現(xiàn)代化的定制硬裝、軟裝服務(wù)，同時(shí)為客戶提供設(shè)施設(shè)備更換升級(jí)服務(wù)以及維修;優(yōu)享生活服務(wù)，包括居家生活服務(wù)，鑒于住宅及非住宅物業(yè)的功能有所不同，提供量身打造的額外服務(wù)以滿足客戶的需求。

從2021年數(shù)據(jù)來看，物業(yè)管理服務(wù)收入占比超6成，非業(yè)主增值服務(wù)占總收入30%，兩者分別同比增長(zhǎng)51.7%和34.5%。相比之下，5S增值服務(wù)收入占比10%，增速最快，有望成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎。國(guó)金證券預(yù)計(jì)，今年隨著硬裝業(yè)務(wù)落地，5S增值服務(wù)全年收入有望實(shí)現(xiàn)65%的高增速。

小結(jié)

近年來，公司業(yè)績(jī)持續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，盈利能力和獨(dú)立拓展能力均有所改善，下半年有望實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。目前公司背靠濱江集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資源，區(qū)域性龍頭優(yōu)勢(shì)明顯，估值具備吸引力，未來股價(jià)修復(fù)可期。