粵商郭梓寧北上掘金 奧園(03883)并購首入青島與環(huán)渤海路線圖

本文來自“觀點地產(chǎn)網(wǎng)”，張凱璇。

9月20日，青島市星海灣莊園項目規(guī)劃出爐，揭曉了南方房企奧園在這里隱隱擴張的足跡。

這個星海灣莊園項目由青島星海灣置業(yè)在2014年競得，目前該公司的股東已更改為奧園集團。

9月21日，奧園繼續(xù)宣布以4.45億元向盛季及青島金茂收購項目公司51%股權(quán)，后者主要負責(zé)開發(fā)青島膠州的兩幅地塊，總地盤面積約8.34萬平方米，總建筑面積約25萬平方米。

奧園擴大在環(huán)渤海區(qū)域的布局早有跡象，今年以來，奧園已向合作伙伴天同宏基集團有限公司收購了后者位于北京的兩個項目。

在簽署了后續(xù)戰(zhàn)略合作協(xié)議的情況下，有熟悉奧園的人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，兩家企業(yè)將在北京、北京周邊或山東兩地進行項目合作或收購。

以珠三角為大本營的奧園，環(huán)渤海區(qū)域是年內(nèi)新開拓的疆土。上述人士稱，奧園還有意進入天津、濟南、大連等城市，但整個環(huán)渤海區(qū)域的銷售額或貨值將維持在10%左右的水平。

布局北京、青島

青島即墨地塊早在2017年8月便被奧園收購，所涉及地塊于2014年2月由青島星海灣置業(yè)有限公司競得，成交價為4109萬元，樓面價1250元/平方米。

最近的規(guī)劃局公示信息顯示，該項目位于青島藍色硅谷核心區(qū)綜合服務(wù)區(qū)鶴山路以南、濱海公路以西、大任河以北，總建筑面積4.9萬平方米。其中，地上建筑面積3.1萬平方米，地下建筑面積1.8萬平方米，容積率1.04，建筑密度22.44%。

項目將建設(shè)13棟住宅，包括7棟3F的別墅、2棟5F的多層、2棟6F的多層和2棟10F的小高層;總戶數(shù)267戶，規(guī)劃停車位386個。

一個月之后，如9月21日公告所稱，奧園又快速在青島落下兩子。奧園內(nèi)部人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，這個交易大約在一個月前便開始洽談了，起初簽定了意向協(xié)議，而當(dāng)天則簽署了正式協(xié)議。

通過這宗收購，奧園獲得了山東膠州市作住宅用途及商業(yè)用途的兩幅土地，地盤總面積為8.34萬平方米，總建筑面積達25.03萬平方米。目前，該項目公司已獲得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

雖然奧園僅擁有該項目51%的股權(quán)，但可控制及開發(fā)該項目，并且可按合作協(xié)議訂約方間的協(xié)定有權(quán)獲得其中所衍生的80%實益權(quán)益。

奧園擴大在環(huán)渤海區(qū)域的布局早有跡象，在3月份奧園主席郭梓文表態(tài)將以并購方式入京后的十天，3月23日，奧園便披露向賣方北京翰德文化發(fā)展收購北京市溪水花園物業(yè)管理有限公司全部股權(quán)，現(xiàn)金代價為6.58億元。

該項目公司旗下?lián)碛械奈飿I(yè)包括位于北京市豐臺區(qū)右安門外大街2號樓迦南大廈B段-2辦公及B段-1、C段-10地下車庫，作商品房的綜合用途，總建筑面積約為1.6萬平方米，該項目命名為“奧園二環(huán)廣場”。爾后，奧園宣布收購獲取了密云水庫附近的北京源墅。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，這兩個項目都是奧園向天同宏基收購而來。其中，北京源墅原是后者所開發(fā)的彼岸香醍項目，彼岸香醍占地面積30萬平米，分為三期開發(fā)，此前一二期已售罄。

據(jù)上述人士介紹，二環(huán)廣場項目已經(jīng)有預(yù)售證在手，奧園將在合適的時間推出，而密云的北京源墅項目，預(yù)計會在近兩個月獲批預(yù)售證，大概于年底發(fā)售。

北上掘金路徑

在逾十年前，奧園前身金業(yè)集團便與中體產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)了北京奧林匹克花園項目，但隨著兩家企業(yè)的分道揚鑣，奧園逐漸退出了北京。

如今，奧園打馬歸來，在北京成立了城市公司，并在半年內(nèi)迅速落下兩子。

2017年8月11日，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團宣布與天同宏基進行戰(zhàn)略合作，雙方將就環(huán)北京區(qū)域及雄安周邊區(qū)域的棚改項目、二級地產(chǎn)開發(fā)項目、一二級地產(chǎn)聯(lián)動項目等方面進行合作。

“奧園希望借用天同宏基在本土資源上的優(yōu)勢去拿一些項目?！鄙鲜鋈耸空f道，接下來奧園或?qū)⒃诒本⒈本┲苓吋吧綎|等地與天同宏基開展合作。

在這一次合作中，觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，位于北京豐臺區(qū)的奧園二環(huán)廣場項目為商業(yè)辦公屬性，北京源墅項目則是住宅產(chǎn)品，而且出面與天同宏基簽約的為奧園商業(yè)地產(chǎn)集團而非住宅集團。

上述人士解釋稱，雖然奧園分出了地產(chǎn)與商業(yè)集團等版塊，但由于最初是由商業(yè)集團介入，所以整個合作還是由商業(yè)集團去推進。

除了已經(jīng)進入的北京、沈陽及青島，接下來奧園還有意進入天津、大連、濟南，濰坊等城市，整個環(huán)渤海區(qū)域?qū)⒄技瘓F總銷售額或貨值10%左右的水平。

值得注意的是，奧園已披露的北京及青島五個項目，均是采取并購的方式獲取。相關(guān)人士介紹，招拍掛并不是奧園主要的土地拓展戰(zhàn)略，相反地這家企業(yè)更青睞并購。雖然北京今年以來加大了土地供應(yīng)，但奧園并未參與拍賣。

“因為招拍掛的資金量與溢價會比較高，而且付款的節(jié)奏會比較剛性。”上述人士補充道，如果價格合適，奧園也不排除招拍掛，但重心還是放在并購上。

至于并購所帶來的風(fēng)險，該人士表示，奧園對所并購的項目要求比較嚴格，前期會對項目的風(fēng)險如潛在的債務(wù)等進行仔細的調(diào)查，“奧園一年20到30個并購項目，其實是從五六百個項目里挑出來的。”（編輯：何鈺程）