中銀證券：地產(chǎn)銷售正處于觸底回升階段 優(yōu)質(zhì)民營房企逐步開始信用修復(fù)

智通財經(jīng)APP獲悉，中銀證券發(fā)布研究報告稱，前期市場對地產(chǎn)預(yù)期過度悲觀。房地產(chǎn)行業(yè)從長期看，住房新增真實(shí)需求在未來十年內(nèi)仍有平均10億平/年左右，經(jīng)過今年的調(diào)整，逐步接近市場真實(shí)需求的水平。銷售當(dāng)前處于觸底回升階段，9月下旬以來，高頻數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)銷售逐步轉(zhuǎn)好，一線城市率先修復(fù)，在930中央密集出臺重磅利好后，降息和退稅有望進(jìn)一步鞏固樓市復(fù)蘇的勢頭。該行認(rèn)為，房企信用風(fēng)險最集中的爆發(fā)高峰期或已過去，優(yōu)質(zhì)民營房企已逐步開始信用修復(fù)。

投資建議：建議關(guān)注以下三條主線邏輯：1)穩(wěn)健的龍頭和區(qū)域性央國企，行業(yè)見底后帶動龍頭銷售復(fù)蘇，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強(qiáng)度：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、中國海外發(fā)展(00688)、越秀地產(chǎn)(00123)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908);2)現(xiàn)金流和財報質(zhì)量較好的區(qū)域性民企龍頭，將受益于特定區(qū)域樓市復(fù)蘇、需求穩(wěn)健，同時在深耕區(qū)域內(nèi)逆勢拿地擴(kuò)張：濱江集團(tuán)(002244.SZ)。3)有預(yù)期差的房企：金地集團(tuán)(600383.SH)。

中銀證券主要觀點(diǎn)如下：

近期地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)震蕩走勢，這反映了市場對于地產(chǎn)板塊仍然存在分歧和疑慮：

1)政策寬松能否傳導(dǎo)到銷售，銷售拐點(diǎn)什么時候到?2)行業(yè)信用風(fēng)險什么時候出清，房企信用風(fēng)險是否充分暴露。當(dāng)前市場對地產(chǎn)銷售后續(xù)走勢、信用風(fēng)險演化等層面存在一定的預(yù)期差。該行認(rèn)為地產(chǎn)板塊四季度的行情演變或?qū)⑹牵喊鍓K上漲起始主要來自于銷售基本面的兌現(xiàn)，但仍可能受到房企出險導(dǎo)致的市場消極情緒蔓延擾動。

從過去周期看，地產(chǎn)股的行情往往啟動于政策寬松預(yù)期。

每輪行情期間通常經(jīng)歷兩波上漲，第一波在困境反轉(zhuǎn)、政策見底后，第二波始于政策加持下基本面拐點(diǎn)出現(xiàn)，中間會出現(xiàn)一個瓶頸期。今年的3、4月份為本輪行情的第一波上漲;5月到8月進(jìn)入到一個基本面證偽、市場情緒弱的平臺期。該行認(rèn)為地產(chǎn)板塊四季度將隨著基本面改善，進(jìn)入到第二波上漲階段中。

當(dāng)前銷售正處于觸底回升階段

當(dāng)前銷售基本面處于觀察期，若10月左右改善明顯或迎來板塊上漲階段。短期內(nèi)基本面博弈邏輯下，市場普遍關(guān)心銷售同比拐點(diǎn)什么時候出現(xiàn)。從統(tǒng)計局8月的數(shù)據(jù)來看，商品房銷售同比降幅已經(jīng)有所收窄;但9月上旬高頻數(shù)據(jù)表現(xiàn)平平，下旬又有反彈勢頭。

該行認(rèn)為“十一”之后是重要的觀察節(jié)點(diǎn)，該行預(yù)計銷售或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，主要原因有：1)去年下半年持續(xù)低基數(shù);2)前期累積的放松政策或?qū)⒅鸩斤@效;3)核心城市房價、需求總體有韌性，高能級城市或?qū)⒎€(wěn)定去化;4)多地“保交付”政策持續(xù)推進(jìn)，購房者信心或有所修復(fù)，前期由于“保交付”帶來的對民企的擔(dān)憂也并沒有轉(zhuǎn)移到央國企的到訪量上;5)四季度房企的推貨量預(yù)計有所提升。該行認(rèn)為當(dāng)前銷售處于觸底回升階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過程是緩慢且波動的。

該行認(rèn)為銷售實(shí)質(zhì)性回暖仍需要關(guān)注以下兩個方面：

居民購房意愿與購房能力。當(dāng)前居民的購房意愿仍然低迷，困擾因素有三：1)房價上漲的預(yù)期比較弱;2)爛尾樓的擔(dān)憂;3)就業(yè)與收入的預(yù)期較差。居民購房能力可以從宏觀居民杠桿和微觀房貸“掏兜比例”兩個角度去看。從宏觀杠桿的角度看，我國居民整體仍有繼續(xù)加杠桿的空間，但是微觀房貸負(fù)擔(dān)已經(jīng)較大，我國去年的房貸“掏兜比例”已經(jīng)超過美國，并且一直以來都高于低利率國家，我國的房貸負(fù)擔(dān)壓力實(shí)際上是不小的。

因此該行認(rèn)為，如果要刺激需求的釋放，必須要在信貸上做明顯的寬松調(diào)整，首付比例下調(diào)，必須配合房貸利率的下調(diào)，不然居民的房貸負(fù)擔(dān)會比之前更高，從而影響其做出購房決定。根據(jù)該行的測算，當(dāng)一二三線城市首付比例分別下調(diào)的時候，房貸加權(quán)平均利率必須要降至4.3%，也就意味著5年期LPR至少還有25BP的下調(diào)空間。該行認(rèn)為，接下來兩個月將有較大概率繼續(xù)降息。

中央連續(xù)釋放重磅利好，當(dāng)前市場預(yù)期的修復(fù)需要多重有利因素疊加帶動

中央接連兩日釋放重磅利好。9月29日~30日，央行接連兩日出臺首套房信貸放松政策，一方面，明確符合條件的城市可階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限，政策以“因城施策”為主;另一方面，全國范圍內(nèi)下調(diào)公積金貸款利率，商貸、公積金貸款全方位推進(jìn)，主要針對首套房購房群體，預(yù)計將有效帶動剛性住房需求釋放。財政部、稅務(wù)總局跟進(jìn)落實(shí)的個人所得稅政策，更加側(cè)重支持居民換房改善性需求。

傳統(tǒng)“銀十”即將到來，在當(dāng)前階段，房地產(chǎn)市場的修復(fù)需要更多有利因素疊加帶動，9月底中央接連兩日釋放重磅利好，有利于穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期。該行預(yù)計四季度，仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，以帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。

房企出險仍可能導(dǎo)致市場消極情緒蔓延，但優(yōu)質(zhì)民營房企逐步開啟信用修復(fù)之路

市場對于行業(yè)信用風(fēng)險什么時候出清，房企信用風(fēng)險是否充分暴露仍存疑。一方面，四季度行業(yè)整體資金壓力仍然較大，房企仍然存在暴雷風(fēng)險;另一方面，房企信用風(fēng)險修復(fù)仍需時日，行業(yè)整體出清預(yù)計將持續(xù)2-3年。但該行認(rèn)為房企信用風(fēng)險最集中的爆發(fā)高峰期或已過去，優(yōu)質(zhì)民營房企已經(jīng)逐步開始信用修復(fù)?，F(xiàn)階段需要重點(diǎn)關(guān)注整體債務(wù)到期節(jié)奏和房企債務(wù)問題的有效解決。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控升級;銷售超預(yù)期下行;融資收緊。