大摩預(yù)計明年美國房價下跌3% 但與徹底崩盤相去甚遠(yuǎn)

智通財經(jīng)APP獲悉，摩根士丹利美國住房策略師詹姆斯?伊根(James Egan)最近下調(diào)了對房價的預(yù)測，稱2023年12月房價將同比下降，但預(yù)計下跌幅度僅為3%，與徹底崩盤相去甚遠(yuǎn)。

據(jù)了解，盡管如今美國房地產(chǎn)市場的抵押貸款利率飆升，抑制了人們的負(fù)擔(dān)能力，但與此同時，與2008年和次貸泡沫破裂之前的時代不同，現(xiàn)在被迫出售房屋的人非常少，因此庫存也非常少。由此來看，房地產(chǎn)市場似乎變得有點奇怪。

為了了解房價的走向，該團(tuán)隊考察了四個關(guān)鍵因素:供給、需求、可承受性和信貸可獲得性。雖然前兩個因素往往不會迅速改變，但負(fù)擔(dān)能力和信貸可獲得性可能會迅速變化。這正是我們現(xiàn)在所看到的。

結(jié)果是，由于絕大多數(shù)房主都是固定利率抵押貸款，而且房屋凈值仍然很高，大多數(shù)人都不會受到即將到來的沖擊的影響。但這種隔離是有代價的，伊根稱之為“鎖定效應(yīng)”。

因此，房地產(chǎn)市場可能會進(jìn)入一個未知的領(lǐng)域，在那里，即使房價保持堅挺，住房活動的指標(biāo)也會迅速惡化。下面是七張圖表，展示了目前住房市場的不同尋常之處。

新冠疫情后，房價飆升

自新冠疫情爆發(fā)以來，房價的漲幅非常驚人，甚至超過了21世紀(jì)初的峰值。正如伊根所指出的，過去16個月中的每個月的漲幅都比全球金融危機前的記錄更強勁。自然，這就提出了這樣一個問題:房價的快速上漲是否可持續(xù)?

伊根表示:“如果與2004年和2005年相比，過去16個月的同比增長都是創(chuàng)紀(jì)錄的。自今年年初以來，美國抵押貸款利率已經(jīng)大大超過了300個基點，這些因素加在一起將導(dǎo)致中等價位房價的月抵押貸款支付同比增長50%以上?！?/p>

圖1

抵押貸款利率受到了沖擊

根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)，30年期抵押貸款平均利率已從2020年的不到3%上升到目前的近7%。這是自21世紀(jì)初以來的最高水平。但另一項關(guān)鍵指標(biāo)已超過了這一幅度之大:抵押貸款利率與以美國10年期國債收益率衡量的基準(zhǔn)利率之間的息差。

由于美聯(lián)儲加息帶來的經(jīng)濟前景如此不確定，加上債券市場的波動性明顯高于以往，許多大投資者都不愿購買抵押貸款支持證券，這在一定程度上導(dǎo)致了貸款買房成本的上升。與此同時，美聯(lián)儲也在逐步縮減資產(chǎn)負(fù)債表，遠(yuǎn)離市場。

伊根稱:“過去幾年，由于各種原因，許多大買家現(xiàn)在不愿意也不能夠進(jìn)入市場，再加上我們看到的利率波動，甚至可能被我們看到的利率波動放大了，這可能會導(dǎo)致利差的差距?！?/p>

圖2

住房負(fù)擔(dān)能力正在迅速惡化

房價的飆升加上抵押貸款利率的上升，意味著住房負(fù)擔(dān)能力正在以前所未有的速度惡化，尤其是與平均收入相比。下圖顯示了中等房價房屋的月供占家庭平均收入的比例(藍(lán)色)的年同比變化，以及月供的年同比變化(金色)。

伊根表示:“我們已經(jīng)嚴(yán)重惡化了。全球金融危機的年增長率從未超過30%，我們在20年代達(dá)到頂峰。但是為什么我們認(rèn)為房價不會現(xiàn)在暴跌，為什么我們認(rèn)為這次不同，因為我們必須問的問題是，在負(fù)擔(dān)能力惡化之后，是誰的負(fù)擔(dān)能力惡化了?！?/p>

圖3

再融資活動已一落千丈

正如伊根所指出的，值得考慮的是誰的負(fù)擔(dān)能力實際上在惡化。大多數(shù)房主都有固定利率的抵押貸款，其中大多數(shù)人近年來進(jìn)行了再融資，以利用超低利率的優(yōu)勢，這意味著，與潛在房主相比，現(xiàn)有房主的負(fù)擔(dān)能力不是什么問題。你可以在下表中看到再融資活動的程度，其顯示了摩根士丹利的真正可再融資指數(shù)(Truly reancanceable Index)，該指數(shù)計算出合格抵押貸款中有多少比例有至少25個基點的再融資動機。該指數(shù)至少是自2005年以來的最低水平。

伊根解釋稱:“當(dāng)你考慮到2020年的創(chuàng)紀(jì)錄抵押貸款發(fā)放量時，我們在2021年打破了這一事實，創(chuàng)下了抵押貸款發(fā)起的新紀(jì)錄，這些房主中的大多數(shù)都能夠以歷史最低的利率購買房屋或抵押貸款再融資，他們的負(fù)擔(dān)能力被鎖定了30年。他們沒有看到負(fù)擔(dān)能力惡化。這種惡化是針對首次購房的潛在購房者。這就是問題所在?！?/p>

圖4

鎖定效應(yīng)

在抵押貸款利率上升、房價走軟的環(huán)境下，那些有幸獲得較低利率的房主沒有太多理由出售房屋，這在一定程度上造成了一種“鎖定”效應(yīng)，因為現(xiàn)有的房主拒絕將自己的房子放到市場上出售。

伊根表示:“他們以較低的利率被困在了目前的房子里。所以我們認(rèn)為我們已經(jīng)看到的，我們預(yù)計未來會繼續(xù)看到的是，庫存，待售的現(xiàn)房的掛牌，我們有可以追溯到20世紀(jì)80年代初的單元房的數(shù)據(jù)，它從來沒有比今年早些時候低。”

圖5

房屋銷售急劇放緩

由于抵押貸款利率上升，很多房主都住在自己的房子里，這有助于確定降低房價。但對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說卻是個壞消息，因為新房銷量會一落千丈。由于購買力下降和新房供應(yīng)不足的雙重影響，銷售量的下降速度已經(jīng)超過了全球金融危機期間。

伊根表示，“當(dāng)房屋被交易時，它會查看該房屋最后一次交易的時間，因此，如果我們不打算以低于購買價格的價格出售這些房子，這將有助于支持房價活動。但另一方面，這意味著現(xiàn)有的房主在賣出他們的房子后也不會再買另一套房子，我們認(rèn)為這將加劇銷售量的下降?！?/p>

圖6

但信貸標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)收緊

當(dāng)然，當(dāng)任何人看到房屋銷售以2008年以來最快的速度下降時，他們可能會懷疑我們是否正在走向引發(fā)金融危機的次貸泡沫的重演。對伊根來說，有幾個因素讓這次的情況有所不同，其中包括美國住房的結(jié)構(gòu)性短缺，但最大的考慮或許是信貸可用性。

在2008年之前，似乎每個人都可以借到大量的錢來為多處房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款。但金融危機后，貸款標(biāo)準(zhǔn)大幅收緊，Option ARMs等問題抵押貸款產(chǎn)品幾乎從市場上消失。這意味著，理論上，即使經(jīng)濟增長放緩，現(xiàn)在擁有住房的人也應(yīng)該能夠保住住房。

伊根表示：“你只是沒有那些重置。你沒有一個房主依賴于信貸可得性環(huán)境向前發(fā)展，信貸可得性收緊了。在2020年3月新冠肺炎爆發(fā)后的6個月里，我們放棄了長達(dá)6年的寬松政策。我們正處于近20年來最緊張的水平。如果有什么不同的話，那就是由于大型銀行的風(fēng)險權(quán)重資產(chǎn)壓力，我們認(rèn)為從現(xiàn)在開始的道路甚至可能是走向更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

圖7

當(dāng)然，這種說法在很大程度上取決于加息對經(jīng)濟的沖擊程度。如果情況變得足夠糟糕，許多人失去工作，我們可能會看到一波陷入困境的賣家，這可能釋放庫存，給市場帶來下行壓力。

伊根稱:“由于房主對再融資能力缺乏依賴，我們認(rèn)為這不會迫使他們違約或喪失抵押品贖回權(quán)。但這也意味著，我們認(rèn)為違約和止贖的風(fēng)險急劇增加，如果我們考慮什么會導(dǎo)致房價下跌，那就是那些陷入困境的交易、那些被迫的賣家。”