克而瑞研究：國央企在核心城市“搶地” 行業(yè)全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變

文/克而瑞研究中心

榜單解讀

“前言：9月份，22城中有10個城市扎堆進行集中供地的出讓，但土拍熱度并無明顯回溫。

規(guī)?；膰肫髱缀醭蔀楹诵募泄┑爻鞘形ㄒ坏恼嬲摹皡⑴c者”，三季度尤為顯著，國央企在核心城市“搶地”。

目前來看，短期市場仍處在筑底階段，企業(yè)拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。

1 核心城市扎堆集中土拍 平均樓板價創(chuàng)近一年新高

截至9月27日，全國300城經(jīng)營性土地9月總成交建筑面積為9480萬平方米，考慮到至截稿時一二線城市還有約1000萬平方米集中供地待拍，預(yù)計9月全月成交建筑面積將突破億平方米，同比來看降幅約為4成左右。由于本月有超過10個城市巨型集中供地，上海更是在第三輪土拍中達成了超千億的土拍金額，因此帶動了本月土地成交總金額大幅上升，達到4215億元，環(huán)比增加58%，同比則減少33%，一二線城市土地成交增多，帶動整體成交均價達到4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來新高。

2 僅7家房企新增貨值超千億 TOP20占據(jù)近八成新增貨值

集中供地以來，百強房企的新增土儲集中度持續(xù)居高不下，截止9月末，TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%，11-20強房企占26%，20強房企合計占比達到75%，較8月末再提升1個百分點，其他梯隊的房企則集中度占比持續(xù)下滑，尤其21-30強、31-50強兩個梯隊最為明顯，未來市場將持續(xù)強弱分化。1-9月，新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數(shù)量明顯銳減。華潤、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內(nèi)新增貨值均超過1500億元，實際上與自身去年同期相比，三家房企的新增貨值有所下降。

3 門檻同比降幅持續(xù)增大 百強拿地銷售比0.19

截止9月末，新增貨值百強門檻達到71.7億元，同比下降55%，金額、建面百強門檻分別為25.4億元和35.4萬平方米，同比下降60%和64%，同比降幅仍在擴大。百強拿地門檻值的緩慢提升、以及同比差距的持續(xù)擴大，都體現(xiàn)出中小型房企的投資基本停滯。9月末較多城市扎堆進行了第三輪土地集中出讓，其中包括北京、上海、深圳等一線城市，且近期不少城市通過出讓優(yōu)質(zhì)地塊刺激房企拿地，因此截止九月末百強房企整體拿地銷售比達到0.19，比八月末的提升0.01。從各梯隊的表現(xiàn)來看，由于當(dāng)前還在土拍市場積極拿地的房企主要是大型國央企，因此TOP20房企的拿地銷售比相對于其他梯隊來說更高，尤其11-20強房企的拿地銷售比達到0.29，超過去年0.27的整體水平;而對中小房企來說目前投資壓力較大，投資的意愿也低。

4 50強拿地金額降環(huán)比增68% 但同比仍降近30%

相較于8月集中供地的“暫緩”，9月10城趕在三季度結(jié)束前完成了2022年第三輪土拍，且包括深圳、上海、杭州等一線及準(zhǔn)一線核心城市，受到供應(yīng)放量，單月銷售50強拿地金額同比增長68%，接近1200億元，僅次于今年6月拿地高點，單月拿地金額較前三季度均值高出50%。但實際上土拍熱度并未有大幅提升，底價成交、“托底”成交仍是常態(tài)，因此50強房企拿地金額同比仍跌29%。拿地企業(yè)來看，仍有超過七成50強房企9月無投資，而2022年投資“暫?！逼髽I(yè)超過30家，由此可見市場萎靡、現(xiàn)金流緊張對房企投資造成巨大影響。且9月拿地企業(yè)仍舊是前三季度表現(xiàn)相對積極的華潤、保利、中海、招商、建發(fā)等。

5 三季度國央企在核心城市“搶地” 民企幾乎隱身

從企業(yè)拿地的表現(xiàn)來看，無論是一季度還是二、三季度均呈現(xiàn)了“拿地沒意愿、僅靠央國平、托底壓力大”的表象。在1-9月拿地金額TOP100中，城投、平臺類公司數(shù)量占比49%，民企、國企各占24%和27%。從金額占比來看，民企僅占到21%，而國央企則超過60%。換而言之，前三季度民企的存在感極低，僅有濱江、龍湖、偉星等少民企拿地相對積極。規(guī)?；膰肫髱缀醭蔀楹诵募泄┑爻鞘形ㄒ坏恼嬲摹皡⑴c者”，三季度表現(xiàn)的尤為顯著。保利、華潤、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%，除中海外，其余企業(yè)三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%。如華潤三季度拿地近480億元，其中集中供地城市金額占比73%。

6 集中供地吸收八成以上投資 一線占比較去年提升19個百分點

截止9月末百強房企投資有84%集中于22個核心城市，較8月末僅上升一個百分點。能級和區(qū)域的分布走勢也基本保持穩(wěn)定：在上海、深圳、北京等一線城市紛紛集中土拍的情況下，百強房企年內(nèi)在一線城市的投資占比達到39%，較8月末提升1個百分點，二線城市投資占比則穩(wěn)定在49%，三四線城市再度小幅減少1個百分點，降至12%，主要以佛山、東莞、金華、溫州等強三線為主。與去年相比，一線城市的占比大幅提升了19個百分點。在城市層面，百強房企的投資偏好也更加分化：百強在杭州、上海、北京投資超過500億元，在杭州拿地金額更是已超過千億，但位列第十名的廈門僅獲得189億百強投資，杭州、上海、北京差異巨大，未來不同城市間的市場格局或?qū)a(chǎn)生明顯差異。

7 土拍政策進一步寬松 關(guān)注四季度集中供地“撿漏”機會

近期，市場政策與土拍同步寬松，意在刺激回市場回暖、維穩(wěn)土地市場。從宏觀政策來看，濟南、青島、寧波等城市加碼放松限購，廣州放松限價，在政策暖風(fēng)加持下，濟南、青島和寧波等二線城市市場信心或?qū)⒂兴迯?fù)，房地產(chǎn)市場有望逐步回穩(wěn)。但短期市場仍處在筑底階段，政策落地效果仍不明朗，市場預(yù)期和信心也并未得到顯著的扭轉(zhuǎn)，因此房企資金壓力并不會得到緩解，四季度投資謹(jǐn)慎的態(tài)勢仍將延續(xù)。但從土地市場釋放的信號來看，部分集中供地城市進一步放松政策以提振房企拿地積極性。如南京第三輪出讓的46宗地塊全部不設(shè)毛坯房銷售限價，合肥提出銀行保函代替競買保證金，政策的“一松再松”、政府不斷讓利，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的性價比凸顯，建議關(guān)注部分地塊撿漏機遇。綜合而言，我們認(rèn)為企業(yè)短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。企業(yè)三四線投資全面萎縮之下，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。此外，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。

本文轉(zhuǎn)自微信公號“克而瑞地產(chǎn)研究”，智通財經(jīng)編輯：李程