“華爾街空神”保爾森談美國房地產(chǎn)市場泡沫：這次和次貸危機(jī)不同

智通財經(jīng)APP獲悉，在2008年次貸危機(jī)中大肆做空而獲利的約翰·保爾森近日在接受采訪時表示，美國房價可能再次出現(xiàn)低迷，但銀行體系的狀況要好得多，足以應(yīng)對這種低迷。

保爾森在上周接受了采訪。他還討論了所謂的“有史以來最偉大的交易”如何影響他之后的投資，以及為什么金價一直在下跌。

以下為采訪內(nèi)容編選：

問：自2020年初以來的美國房價上漲——Case-Shiller指數(shù)上漲了40%左右——同期，抵押貸款利率躍升至6%以上?？雌饋砦覀兛赡軙诜康禺a(chǎn)市場遭受一些痛苦。我想知道金融體系的防范能力有多強(qiáng)？比較和對比現(xiàn)在和過去。

答：今天的金融市場、銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場與06年和07年有很大的不同。如今，抵押貸款的潛在質(zhì)量要高得多。你甚至在市場上沒有任何次級抵押貸款。FICO分?jǐn)?shù)非常非常高。平均是760。次級貸款的平均分?jǐn)?shù)在580-620，沒有首付。在那個時期，沒有首付，沒有信用檢查，杠桿非常高。這與今天的情況正好相反。現(xiàn)在抵押貸款的信用質(zhì)量不像當(dāng)時那么差了。

另一個因素是當(dāng)時銀行的杠桿率非常高。大銀行的平均資本是3%他們還有很多表外風(fēng)險敞口。所以，你知道，如果你有100美元的資產(chǎn)，那么破產(chǎn)并不難，然后在負(fù)債方面你只有3美元的權(quán)益和97美元的各種借款。如果你在資產(chǎn)方面不小心，所有的資產(chǎn)只會下降3%你的權(quán)益就會蒸發(fā)。你就會違約。問題是，在那個時期，銀行對他們的投資非常投機(jī)。他們有很多高風(fēng)險的次級貸款，高收益，杠桿貸款。當(dāng)市場開始下跌時，該公司的股票很快就面臨壓力。

它很快地導(dǎo)致了美國主要金融機(jī)構(gòu)的倒閉，現(xiàn)在銀行已經(jīng)復(fù)蘇。但作為一種條件，他們確實提高了股本。如今，銀行的平均股本比例可能是9%，具有系統(tǒng)重要性的銀行的股本比例是11%-12%。幾乎是以前的三到四倍。所以我們現(xiàn)在的金融體系不像以前那樣有崩潰的風(fēng)險。沒錯，住房市場可能有點(diǎn)泡沫。因此，房價可能會下降或趨于穩(wěn)定，但不會達(dá)到它所發(fā)生的程度。

問：你對泡沫有什么了解嗎？我覺得這是投資者最難做的事情之一：發(fā)現(xiàn)泡沫很容易，但很難在正確的時間擊中它，做正確的交易從中受益，或至少退出，在正確的時間套現(xiàn)。我們是否可以從過去的泡沫中吸取教訓(xùn)，還是說每個泡沫都是獨(dú)一無二的，你必須在它們到來時抓住它們?

答：像加密貨幣。許多人認(rèn)為加密貨幣是一個泡沫。我記得我看著比特幣。最初是幾千美元，后來漲到兩萬美元。人們說:“這太荒謬了。短的吧?！比缓蟊忍貛乓宦窛q到了六萬五千美元。所以做空的問題是沒有辦法彌補(bǔ)下跌。

這就是做空次級債券的有趣之處，因為這是一種不對稱的交易……當(dāng)你以票面價值做空債券時，比如說100美元，你拿回100美元然后把這100美元投資。所以你的損失實際上是在你做空債券的利率和你投資的100美元之間。次級債券的收益率在6%左右。它們是bbb債券。當(dāng)時的國債利率是5%做空100美元債券，你需要支付6美元，然后用這100美元現(xiàn)金，買國債，賺5美元。所以你每年的凈成本只有1美元。如果債券的期限只有2到3年，那么你的風(fēng)險是2%到3%，但如果債券違約，你可以賺100美元。

因此，做空投資級債券的經(jīng)濟(jì)效益非常有吸引力。問題是，這就像大海撈針。投資級債券何時會違約？根據(jù)穆迪和標(biāo)普的數(shù)據(jù)，在次貸危機(jī)之前，投資級債券從未出現(xiàn)過違約。所以實際上有數(shù)千億的債券可以發(fā)行。但我認(rèn)為，由于債券的性質(zhì)，抵押貸款的性質(zhì)以及結(jié)構(gòu)上的杠桿作用，你所需要的只是從一個平坦的住房市場，到略微下降的住房市場，當(dāng)這些結(jié)構(gòu)的損失將導(dǎo)致bbb級的債券違約。

問：對沖基金經(jīng)理，尤其是賣空者經(jīng)常受到詆毀。過去幾年，我們看到很多對沖基金做空非常流行的“MEME”股票。我想知道你有沒有經(jīng)歷過這些？

答：做空一只股票，你必須讓別人買你想讓他們高價買。當(dāng)股價下跌時，你就獲利了。因此，一些賣空者實際上是在推銷這些股票：“它們很好。這是有史以來最棒的股票。”他們把它推銷給非常不成熟的散戶投資者。然后他們把股票推高。當(dāng)股票上漲的時候，他們做空了他們推銷給沒有經(jīng)驗的散戶的股票。一旦股票達(dá)到某個點(diǎn)，他們就會最大化做空，然后他們就會退出，停止做空。

次貸很不一樣。首先，我們的很多投資者都是養(yǎng)老金，捐贈基金和家庭財富辦公室。我們?yōu)樵S多機(jī)構(gòu)提供了平衡，當(dāng)市場下跌時，他們有一些賺錢的東西，把投資組合的整體損失降到最低。其次，我們從不與散戶打交道。我們的交易對手只是最成熟的銀行。我們的主要對手是高盛，之后是德意志銀行，再之后是摩根士丹利，再之后是瑞士信貸，瑞銀。所以沒有任何隱藏。他們很清楚從我們這里買的是什么。他們比我更了解市場。我們從未推廣過這些債券。我們非常清楚：我們認(rèn)為這些抵押貸款非常糟糕。

問：我想知道在你完成如此成功的交易之后是什么感覺。就像如果你是一個漁民，你抓住了一頭鯨魚，突然之間，你就會很難再去捕撈鱒魚。事后，從心理上來說，現(xiàn)在很難去想“我是一個本壘打的擊球手”嗎?

答：是的，我想是的。你知道嗎，你做得很好，你在尋找下一個。但是很難找到。你會變得有點(diǎn)過度自信，所以你可能會承擔(dān)更多的方向性風(fēng)險。而且，如果你承擔(dān)定向風(fēng)險，它可以向任何方向發(fā)展。然后，你有持續(xù)的損失，這讓你更謙遜。你可以回到現(xiàn)實中，你會更加現(xiàn)實地去尋找另一個。你繼續(xù)尋找，但很難找到另一個像這樣的交易。

問：您能幫助我們了解黃金現(xiàn)在的情況嗎？金價會繼續(xù)下降嗎？

答：關(guān)于黃金的一個問題是，它今年下跌了8%左右。它的跌幅比股票或債券小得多。因此，它被證明是一種保護(hù)財富的來源。問題在于黃金是對沖通脹的工具，但盡管目前通脹率很高，長期通脹預(yù)期仍很低。這就像2.5%。盡管美聯(lián)儲一直在加息，但它們并沒有真正改變。因此，當(dāng)10年期國債收益率從2%降至3.6%時，通脹預(yù)期仍在2.5%左右。之前實際利率為負(fù)，現(xiàn)在為正。因為實際利率變?yōu)檎@就限制了黃金的價格。

我認(rèn)為，如果美聯(lián)儲最終提高利率，經(jīng)濟(jì)走弱，黃金需要做出更積極的反應(yīng)。然后他們發(fā)現(xiàn)他們無法控制通貨膨脹。那么它最多也不會降到2%。也許他們會把利率降到4%，5%或6%，然后經(jīng)濟(jì)疲軟，他們不得不再次放松政策。然后通貨膨脹又回來了。屆時，長期通脹預(yù)期將上升。人們不會相信美聯(lián)儲能夠控制它。然后我認(rèn)為黃金會上升到更高的水平。